靳麗麗

摘要：在當(dāng)前我國土地供應(yīng)工作中，需要根據(jù)城市建設(shè)用地的基本要求，由政府通過土地儲備方式來將前期開發(fā)的土地分批和分時間推向市場。當(dāng)前我國大部分城市都建立了土地儲備制度，并制定了相應(yīng)的土地儲備計劃。但由于當(dāng)前我國土地供應(yīng)機(jī)制還存在許多不完善的地方，規(guī)劃欠缺科學(xué)性，這就導(dǎo)致部分地區(qū)土地供應(yīng)缺乏連續(xù)性和前瞻性，出現(xiàn)土地供應(yīng)不足的問題，因此需要基于土地儲備運(yùn)行機(jī)制下進(jìn)一步完善土地供應(yīng)，以此來促進(jìn)城市的健康、持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地儲備運(yùn)行機(jī)制；土地供應(yīng)；土地供應(yīng)價格；市場需求預(yù)測；土地供應(yīng)方式

一、我國土地儲備運(yùn)行機(jī)制的狀況

我國土地所有權(quán)歸國家，在土地市場中，通過實行土地有償有期間使用的土地制度，在此框架下，國家為土地所有者，城市土地一級市場具有壟斷性，土地地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租需要從國家取得合法的土地使用權(quán)，并在合同規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)入市場流通，因此土地二級市場具有較強(qiáng)的競爭性?；谖覈?jīng)濟(jì)體制改革、土地使用制度改革和土地管理改革的不斷深入，土地儲備制度得以建立起來。當(dāng)前大部分地區(qū)建立的土地儲備制度都以土地收購、土地儲備和土地供應(yīng)三個環(huán)節(jié)作為具體的運(yùn)作程序。即基于土地儲備計劃由土地儲備中心來對城區(qū)范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)進(jìn)行購買或是收回，在出讓之前，由土地儲備中心對其進(jìn)行前期開發(fā)和經(jīng)營管理。并根據(jù)城市建設(shè)用地需求，在經(jīng)過一段時間儲備后，將前期開發(fā)的熟地分期分批的推向土地市場。但由于當(dāng)前我國土地供給機(jī)制還不完善，因此部分地區(qū)并沒有按照供給計劃供應(yīng)土地，土地地供給計劃缺乏長期供給策略，因此導(dǎo)致土地二級市場有效供給嚴(yán)重不足，導(dǎo)致土地價格上漲。因此需要針對當(dāng)前土地儲備運(yùn)行機(jī)制中的土地供應(yīng)問題進(jìn)行解決和完善，以此來實現(xiàn)土地資源的合理利用，進(jìn)一步促進(jìn)城市化建設(shè)的有序開展。

二、基于土地儲備運(yùn)行機(jī)制下土地供應(yīng)的策略

（一）建立符合長期規(guī)劃的土地供應(yīng)制度

為了能夠有效的解決當(dāng)前土地供應(yīng)問題，需要加快建立符合長期規(guī)劃的土地供應(yīng)制度。具體可以與城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃和土地使用規(guī)劃相結(jié)合，科學(xué)制定土地出讓計劃?？赡茉诙唐诔鞘幸?guī)劃中，建立中期土地供應(yīng)計劃，以此來保證土地供應(yīng)的連續(xù)性，實現(xiàn)土地資源的合理利用。同時土地儲備中心還需要將供應(yīng)計劃向社會公開，這樣公眾能夠在未來一段時間內(nèi)政府關(guān)于土地供應(yīng)方面的信息有一定的了解，使投資者能夠掌握更加可靠的投資依據(jù)。在土地供應(yīng)計劃制定之前，儲備中心需要充分調(diào)查房地產(chǎn)發(fā)展情況，并統(tǒng)計當(dāng)前城市中的土地面積，預(yù)測城市未來發(fā)展過程中可對土地的需求，以此來制定科學(xué)的土地供應(yīng)計劃，確保土地的合理供應(yīng)。另外，土地供應(yīng)計劃還要保證具有較強(qiáng)的可操作性，這樣才能進(jìn)一步促進(jìn)土地供應(yīng)機(jī)制的完善，全面提升土地管理水平。

（二）合理引導(dǎo)土地供應(yīng)價格

合理引導(dǎo)土地供應(yīng)價格，以此來避免土地價格的過快上漲，進(jìn)一步促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。由于土地供應(yīng)價格主要由儲備成本、收購價格和土地增值收益三部分共同組成，其對土地市場健康發(fā)展具有直接的影響，同時也是抑制房地產(chǎn)價格過快上漲的關(guān)鍵所在，因此合理引導(dǎo)土地供應(yīng)價格，可以為土地市場的健康發(fā)展起到重要保證作用。在實際土地收購工作中，可以從土地出讓金中劃出相應(yīng)的資金，并吸收社會閑散資金，建立土地收益基金，用來進(jìn)行土地收購儲備。在土地儲備整理前期引入市場競爭機(jī)制，采用招標(biāo)方式來選擇土地整理公司，以此來提升土地整理質(zhì)量，實現(xiàn)土地整理成本的節(jié)約。在土地供應(yīng)過程中，嚴(yán)格管理經(jīng)營性用地，對于特殊用地進(jìn)行綜合招投標(biāo)，加大對招投標(biāo)監(jiān)管力度，充分的通過競爭來引導(dǎo)土地市場的健康發(fā)展。

（三）加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場預(yù)測

首先，商品房市場需求預(yù)測。我國城市的商品房真實需求需要結(jié)合各地往年的銷售數(shù)據(jù)來進(jìn)行初步預(yù)測。影響商品房市場需求的因素大致包括國民收入及人均消費(fèi)性支出、城市人口發(fā)展、房屋的空置情況等，需要綜合這些因素來對商品房市場需求進(jìn)行預(yù)測，以此來獲取到較為準(zhǔn)確的商品房需求量。

其次，土地市場需求預(yù)測。對商品房市場需求的預(yù)測是對土地需求預(yù)測的基礎(chǔ)。在實際預(yù)測土地市場的需求量時，需要考慮到土地儲備情況，政府需要對企業(yè)土地儲備進(jìn)行認(rèn)真普查和重點(diǎn)清理，并針對部分土地通過限期開發(fā)和到期收回等方式進(jìn)行控制，實現(xiàn)政府對土地的壟斷權(quán)，更好的發(fā)揮出土地儲備制度的重要作用。同時土地儲備機(jī)構(gòu)需要綜合考慮整個城市的規(guī)劃和版圖限制，對可開發(fā)用地有一個通盤的估計和掌握，科學(xué)制定土地使用計劃，使每年的土地出讓量始終保持在一個科學(xué)合理的水平。

（四）創(chuàng)新城市儲備土地供應(yīng)方式

由于土地使用權(quán)作為一種價值單一的財產(chǎn)權(quán)，可以采取招標(biāo)、拍賣和掛牌的交易方式供應(yīng)；而建設(shè)項目是由技術(shù)因素與價值因素多個要素構(gòu)成，不適合采取單一準(zhǔn)則的拍賣和掛牌方式交易，而只能采取招標(biāo)的方式。變儲備土地使用權(quán)的出讓為以儲備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項目的出讓，實際上就意味著土地使用權(quán)價格不再是唯一的成交指標(biāo)而只是建設(shè)項目招標(biāo)評標(biāo)指標(biāo)中的一個因素，這必然會使得用地單位加大對非地價的技術(shù)因素的重視，同時減少城市政府以及用地單位對土地使用權(quán)價格的預(yù)期，由此產(chǎn)生對高地價的抑制，從而達(dá)到削弱和改善儲備土地招拍掛供應(yīng)方式導(dǎo)致地價高漲所帶來的上述負(fù)面效應(yīng)。解決城市儲備土地供應(yīng)問題，可以更多的創(chuàng)新城市儲備土地的供應(yīng)方式。

將土地使用權(quán)的招拍掛轉(zhuǎn)變?yōu)橐栽搩渫恋厥褂脵?quán)為基礎(chǔ)的建設(shè)項目的招標(biāo)，這種轉(zhuǎn)變將會改變政府的形象，進(jìn)一步完善我國的城市土地儲備制度。以儲備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項目的招標(biāo)，標(biāo)的是建設(shè)項目，擬出讓的土地使用權(quán)是項目建設(shè)的物質(zhì)實現(xiàn)條件。對住宅用地采用新的建設(shè)項目招標(biāo)方式，與現(xiàn)行的土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式相比，開發(fā)商獲取土地所花費(fèi)的成本有所下降，因為房價是由地價、開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、稅費(fèi)、資金成本、利潤以及供求關(guān)系等諸多因素共同決定的，倘若開發(fā)商對地價中政府的讓利進(jìn)行攔截，轉(zhuǎn)化為自己的利潤，則政府采取新的供應(yīng)方式的目的落空。因此在采用招標(biāo)方式過程中，還需要加大對開發(fā)商利潤的監(jiān)督和限制，以此來將該利益最大程度的轉(zhuǎn)移到居民手中。

三、結(jié)束語

針對于當(dāng)前土地儲備運(yùn)行機(jī)制中土地供應(yīng)問題，需要相關(guān)部門要加以重視，并針對具體問題來不斷對土地供給機(jī)制進(jìn)行完善，構(gòu)建科學(xué)和連續(xù)的土地供應(yīng)策略，以此來保證土地市場的健康、有序發(fā)展。

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