曾建中

摘要：在當(dāng)前堪稱(chēng)史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下.REITs成為解決房地產(chǎn)融資的主要工具。本文分析了REITs的內(nèi)涵及特征，在此基礎(chǔ)之上，指出了當(dāng)前我國(guó)發(fā)展REITs面臨著法律、稅收、資產(chǎn)以及人才等四大障礙，并提出了相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：REITs;困境;對(duì)策

在當(dāng)前堪稱(chēng)史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，房地產(chǎn)融資全面收緊，大量房企面臨資金鏈斷裂，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（即REITs）迫在眉睫。但由于目前中國(guó)沒(méi)有成立真正意義上房地產(chǎn)投資信托基金，如何在我國(guó)加快發(fā)展REITs是社會(huì)各界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。

一、什么是真正意義上的REITs

REITs是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫(xiě)，譯成中文即為房地產(chǎn)投資信托基金。它意指通過(guò)以資產(chǎn)證券化的方式籌集眾多投資者的資金，交由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

從本質(zhì)上看.REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式，性質(zhì)上等同于基金。真正意義上的REITs.具備以下幾個(gè)明顯特征：（一）從組織結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前，REITs的組織結(jié)構(gòu)主要有公司型，契約型和有限合伙型三種。（二）從資金來(lái)源來(lái)看，一方面來(lái)源于發(fā)行股票，由機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購(gòu)。另一方面，來(lái)源于金融市場(chǎng)上融資。（三）從收入結(jié)構(gòu)，至少90%的總收入來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)租金收入和資產(chǎn)的增值;（四）從分配結(jié)構(gòu)，每年至少將其應(yīng)納稅收入的90%分配給投資者。

REITs作為一種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具，從我國(guó)REITs發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，由于沒(méi)有出臺(tái)REITs制度相關(guān)法律法規(guī)，目前國(guó)內(nèi)有少量探索面世的專(zhuān)項(xiàng)信托資產(chǎn)管理計(jì)劃，只能夠稱(chēng)之為準(zhǔn)REITs產(chǎn)品，還沒(méi)有真正意義上的REITs產(chǎn)品。

二、當(dāng)前我國(guó)發(fā)展REITs面臨的主要困境

當(dāng)下，大量房企面臨資金鏈斷裂，市場(chǎng)對(duì)REITs的推出呼聲很大，社會(huì)各界都在積極推動(dòng)中國(guó)版REITs落地生根，但效果依然是雷聲大雨點(diǎn)小，究其原因，主要是面臨以下幾大障礙：

（一）法律障礙。一方面REITs在本質(zhì)上屬于產(chǎn)業(yè)投資基金，但我國(guó)現(xiàn)行法律中只出臺(tái)了《證券投資基金法》，缺乏《從業(yè)投資基金法》。因此，REITs在實(shí)際操作過(guò)程中將面臨法律障礙。

（二）稅收障礙。目前國(guó)外房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)在稅收方面都有優(yōu)惠政策，如可免除利得稅，使信托投資人的回報(bào)率相應(yīng)比較高。而在我國(guó)，按現(xiàn)行稅制，商業(yè)地產(chǎn)的租金收入需繳增值稅和房產(chǎn)稅，之后還要交25%的所得稅，稅收上存在雙重征稅等問(wèn)題。這就意味著，在相關(guān)的免稅政策沒(méi)有出臺(tái)之前，REITs很難得到規(guī)?；l(fā)展。

（三）資產(chǎn)障礙。REITs所運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的收益率決定了它的回報(bào)率，回報(bào)率和風(fēng)險(xiǎn)是投資者最終能否接受的關(guān)鍵。另外，國(guó)內(nèi)大部分物業(yè)，一方面硬件條件不足、維護(hù)成本過(guò)高，另一方面后期運(yùn)營(yíng)管理差導(dǎo)致租戶(hù)質(zhì)量低下或產(chǎn)權(quán)分散混亂，都是制約REITs規(guī)?；闹匾蛩?。

（四）人才障礙。REITs產(chǎn)品涉及房地產(chǎn)、基金、證券、資產(chǎn)評(píng)估、審計(jì)、稅收、產(chǎn)權(quán)管理、會(huì)計(jì)等多個(gè)領(lǐng)域，需要大量懂這些領(lǐng)域的復(fù)合型人才，由于對(duì)相關(guān)領(lǐng)域人才的缺乏，導(dǎo)致REITs制度建設(shè)滯后，相應(yīng)也無(wú)法開(kāi)拓相關(guān)的市場(chǎng)。

三、加快發(fā)展REITs的政策建議

針對(duì)當(dāng)前REITs發(fā)展存在的困境和障礙，筆者提出以下幾點(diǎn)政策建議：

（一）建議加快出臺(tái)REITs相關(guān)法律法規(guī)

REITs作為一種新型房地產(chǎn)投融資工具，需要制定REITs制度的相關(guān)法律體系，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明，進(jìn)而推進(jìn)REITs產(chǎn)業(yè)健康、理性地發(fā)展。首先，需要盡快修訂完善《公司法》《信托法》《投資基金法》等有關(guān)REITs制度方面的法律法規(guī)。其次，還可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專(zhuān)項(xiàng)管理措施。另外，還需對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問(wèn)題，為REITs發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

（二）優(yōu)化證券資產(chǎn)的質(zhì)量

目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的低回報(bào)率是制約REITs快速發(fā)展的一個(gè)主要因素。高回報(bào)的優(yōu)質(zhì)證券資產(chǎn)，一方面取決于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的健康快速發(fā)展，另一方面，要加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)持有企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而具備高質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)證券資產(chǎn)的內(nèi)生動(dòng)力。

（三）培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)合格人才

REITs專(zhuān)業(yè)人才，是指具有房地產(chǎn)、基金、證券、審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、法律、會(huì)計(jì)等多領(lǐng)域交叉復(fù)合型人才。加強(qiáng)培養(yǎng)REITs專(zhuān)業(yè)合格人才，需要盡快建立起一支既精通信托業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專(zhuān)門(mén)管理人才隊(duì)伍。

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