繆祖奇

摘要：建筑房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從區(qū)域性的調(diào)控細(xì)化到因城施策。因此在未來(lái)新一輪的基建，農(nóng)村成為了新的試驗(yàn)田，高科技與新技術(shù)現(xiàn)結(jié)合的新型房地產(chǎn)有了新的發(fā)展。隨著人才和資金向配套更好的一二線城市涌入，屆時(shí)，一二線城市能夠提供更優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、企業(yè)稅收減免，基建等一系列優(yōu)質(zhì)服務(wù)，最終反作用于房?jī)r(jià)。強(qiáng)二線的人口流入城市，成為未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)中心。

關(guān)鍵詞：建筑房地產(chǎn)；建筑工程；宏觀調(diào)控；現(xiàn)狀與趨勢(shì)

一、深圳惠州區(qū)域市場(chǎng)波動(dòng)的反思

深圳惠州區(qū)域建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)到底的因素，分析認(rèn)為供求關(guān)系的矛盾導(dǎo)致波動(dòng)的強(qiáng)烈。深圳惠州區(qū)域的樓市與中國(guó)其他城市不同。按照新的思維去分析，實(shí)際上深圳惠州區(qū)域本地戶口戶籍人口90%以上都擁有自己的住房，包括城中村在內(nèi)的大量出租房屋基本可以滿足非戶籍人口的居住。購(gòu)買(mǎi)商品房的剛性需求并不大。據(jù)有關(guān)中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，這段時(shí)間的房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)買(mǎi)第二套或者以上的住房“投資性購(gòu)買(mǎi)方占到60%-80%。這些虛假需求是無(wú)法長(zhǎng)期保持的。投資客們會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的下跌，出租收益低于按揭而陷入困境。2007年是深圳惠州區(qū)域住房市場(chǎng)供求關(guān)系比較緊張的時(shí)期，由于土地資源的緊缺以及國(guó)家土地管理政策的進(jìn)一步嚴(yán)格，深圳及惠州政府開(kāi)始進(jìn)行土地供應(yīng)緊縮的政策，對(duì)于全市各類建設(shè)用地嚴(yán)格控制。在這次房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)中，深圳及惠州的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其中做了重要的一個(gè)角色?？墒菦](méi)有得到有效合理的組織和引導(dǎo)，沒(méi)有發(fā)揮出房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值、幫助購(gòu)房者，投資者，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)變相抬高房?jī)r(jià)賺取中間利潤(rùn)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)并沒(méi)有沒(méi)有發(fā)揮出，幫助購(gòu)房者，投資者，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用。

二、新時(shí)期互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代房地產(chǎn)

互聯(lián)網(wǎng)+主要目的還是提高效率，降低成本，信息透明公開(kāi)，優(yōu)化傳統(tǒng)行業(yè)的弊端。房地產(chǎn)借助互聯(lián)網(wǎng)的力量，優(yōu)化效率。互聯(lián)網(wǎng)融入在物業(yè)上，提高了工作效率，信息公開(kāi)業(yè)也透明。做到智能的物業(yè)管理。在這樣的一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)+的時(shí)代，更多的復(fù)合型人才，具備資源整合的能力，具有創(chuàng)新思維，接地氣，更了解業(yè)主需求、市場(chǎng)需求的人才加入了房地產(chǎn)行業(yè)。

三、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)行業(yè)也包括商業(yè)地產(chǎn)。但是它與住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)模式，經(jīng)營(yíng)方式都是有非常大的差別。商業(yè)地產(chǎn)更多于投資方面。近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策，各種行業(yè)遍地開(kāi)花，百業(yè)齊放。各種餐飲，娛樂(lè)，批發(fā)等零售行業(yè)的興起加大了對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求量。

城市化進(jìn)程是促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的最大推動(dòng)力。三分之二農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)化，城市化的不斷擴(kuò)大，人口聚集必然出現(xiàn)商品，娛樂(lè)等基礎(chǔ)設(shè)施。地產(chǎn)中的商業(yè)地產(chǎn)便出現(xiàn)了。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式是影響地產(chǎn)收益的一項(xiàng)重要因素。目前所說(shuō)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式主要有這三方面，就是出租不出售、單純出售，以及租售混合模式?；ヂ?lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展給傳統(tǒng)的商鋪的經(jīng)營(yíng)模式帶來(lái)了巨大的沖擊，在激烈的大環(huán)境下適者生存。很多店鋪在考慮風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題上，不選擇購(gòu)買(mǎi)商鋪，而是選擇租用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步以及網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極大地壓制了傳統(tǒng)商店的發(fā)展空間。對(duì)抗更多的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的模式不斷地創(chuàng)新，整體規(guī)劃不斷完善，使產(chǎn)品贏得買(mǎi)家的認(rèn)同。

四、關(guān)于房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題

以中國(guó)的房?jī)r(jià)領(lǐng)先城市深圳惠州區(qū)域參考，房地產(chǎn)泡沫存在是經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，還有一些其他因素比如土地價(jià)格，土地供應(yīng)量，政府政策、金融支持、投資行為等。土地價(jià)格的高漲使得房地產(chǎn)的成本高升。與此同時(shí)泡沫的存在使得房地產(chǎn)的價(jià)格更高，形成了惡性循環(huán)。一些投機(jī)行為帶來(lái)了市場(chǎng)泡沫，增加了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格。政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度在不斷加強(qiáng)，法律法規(guī)制度正在健全，民眾對(duì)住宅商品房的需求，引發(fā)了房地產(chǎn)的火爆投資，存在一定程度上的房地產(chǎn)泡沫。

五、關(guān)于保障性住房的作用

保障性住房供應(yīng)成為樓市的新的特色，保障性住房的作用是解決城市化進(jìn)程中幫扶、解決廣大中低收入者的住房問(wèn)題。市政府專門(mén)建設(shè)的一種具有社會(huì)保障性的特殊住房。維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，解決社會(huì)資源分配失衡的問(wèn)題。除此之外，還有效地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)量投機(jī)倒把的投機(jī)行為，擾亂市場(chǎng)秩序的行為。有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，特別是可以帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，激活市場(chǎng)活力，解決一部分的就業(yè)問(wèn)題。拉動(dòng)居民消費(fèi)的同時(shí)也可以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。保障性住房的出現(xiàn)和實(shí)施，一定程度上會(huì)分散一定量的消費(fèi)群體，增加了購(gòu)房者的觀望態(tài)度，拉低商品房的價(jià)格，這只是從短期來(lái)看的。從長(zhǎng)期來(lái)看，保障性住房的供應(yīng)量所占的比例太小，根本對(duì)于龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有過(guò)大的影響，特別是過(guò)高的房?jī)r(jià)。政府在保障性住房的“保障性”，政府在加強(qiáng)對(duì)保障性住房的監(jiān)管力度，保障性住房的全面透明。出臺(tái)保障性住房的相關(guān)法律法規(guī)，用立法的方式保障公正性。

六、結(jié)語(yǔ)：

中國(guó)城鎮(zhèn)化是目前世界上有人類歷史以來(lái)最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化，在“十一五”期間城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了46.6%，規(guī)模是非常巨大的，這場(chǎng)城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)直接促使了房地產(chǎn)的火熱。另外，國(guó)家高等教育持續(xù)擴(kuò)招，越來(lái)越多的年輕人有機(jī)會(huì)接受高等教育，而他們最終絕大多數(shù)也會(huì)落戶城市。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開(kāi)始考慮資產(chǎn)的增值問(wèn)題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續(xù)，國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)以及股市的低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)便成為很多人的首選，這也是促使房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的重要因素。綜合以上五方面，再加上保障房項(xiàng)目的延遲，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。