許冰清

2012年接到“城市賓館”的改造需求時，德國建筑師事務(wù)所gmp合伙人Stephan Schütz對這個位于三里屯核心、建筑面積僅3萬多平方米的小型項目展現(xiàn)出意料之外的興趣。

城市賓館是北京最早的涉外酒店之一。Schütz將自己的興趣歸因于幾年前住在北京時對它的糟糕印象，“城市賓館是中國對外開放后，北京快速城市化的結(jié)果。這也為它帶來了所有城市化開發(fā)項目的共性問題—外觀形態(tài)臃腫，不關(guān)注細節(jié)，更不講究與城市文化的呼應(yīng)關(guān)系。”

2 016年，改造項目完畢，一座名為“CHAO”的全新酒店出現(xiàn)在了城市賓館原先的位置上。gmp為其重新設(shè)計了灰白色的簡潔立面，高80米的塔樓剖面接近三角形。即便在夜晚，它也能從三里屯的眾多建筑中被一眼辨識出來。更大的野心被隱藏在了酒店內(nèi)部。在居住功能的客房之外，CHAO的低樓層公共空間被劃分出了藝術(shù)中心、俱樂部、酒窖、書房、電影院、報告廳、聯(lián)合辦公等諸多功能。在文化氛圍濃厚的北京，這樣的配置使它順理成章地成為區(qū)域內(nèi)各類活動、展覽的最佳承載者之一。

CHAO在公眾視野中的首次大規(guī)模亮相，是承攬了著名生活方式雜志《Monocle》主編Tyler Br lé的首次中國之行沙龍。后者同時管理著一個名為Winkreative的廣告創(chuàng)意設(shè)計公司，稱CHAO是其少數(shù)中國客戶之一—酒店門口那個由黃銅線條組成、復(fù)雜如鳥巢的logo就是合作成果。

這場原本只計劃邀請60人至70人的非公開活動，因為Tyler Br lé和《Monocle》的名聲，最終擠入了300多名媒體記者、忠實讀者和生活方式品牌負責(zé)人。在沙龍現(xiàn)場，對中國一向不夠感冒的Tyler Br lé也表示確實在這位新客戶的場子里看到了中國市場的潛力—“這是我們在中國的第一個大型地產(chǎn)項目。我們這次和不少參加活動的品牌建立了聯(lián)系，希望能和其中一些有更多合作。地產(chǎn)、航空、媒體是我們最感興趣的合作領(lǐng)域。不得不說，中國航空公司的那些航班看上去就像凝固在了1970年代一樣。”

在中國，在北京，在三里屯，多點開花的城市化改造開發(fā)所帶來的“新舊夾雜”之感并不罕見，甚至可以說是常態(tài)。沿著日益繁華的東三環(huán)一線向南鋪展卻抵不住老化步伐的高星涉外酒店，又是其中最有代表性的業(yè)態(tài)。

作為改革開放的先行試點行業(yè)，中國第一批現(xiàn)代意義上的標準酒店項目，幾乎都是中外合作的產(chǎn)物。1980年代引入半島、假日、雅高等國際酒店管理品牌，將現(xiàn)代酒店的管理理念帶入了中國。城市賓館、凱富酒店、兆龍飯店，這3座位于三里屯商圈內(nèi)的傳統(tǒng)酒店項目，都帶有這樣的時代印記。

其中，城市賓館由北京外企服務(wù)集團與香港遠東酒店建設(shè)公司共建；凱富酒店則由美國CHOICE酒店集團旗下品牌開發(fā)；落成于1986年的兆龍飯店，更是因為“香港船王”包玉剛的捐贈，以及鄧小平的親自督辦及題名，在中國酒店歷史上名噪一時。

捐資興建一座旅游酒店的想法，源自于寧波籍企業(yè)家包玉剛1978年第一次來到北京卻因本地市場酒店資源奇缺、隨行人員無法入住的經(jīng)歷。他當時提出以1000萬美元為國家旅游總局興建飯店和辦公室，卻在之后的3年內(nèi)都因“姓資姓社”的爭論而擱置下來。

直到1981年，兆龍飯店項目才正式確定，時任中央軍委主席的鄧小平親自接過包玉剛面呈的1000萬美元支票，并欣然同意他希望以父親包兆龍的名字命名這家酒店的想法。這在國門剛剛開啟的中國內(nèi)地，稱得上是一個頗受海內(nèi)外關(guān)注的風(fēng)向標事件。

現(xiàn)在在臨近三里屯的團結(jié)湖地鐵站旁，你仍能看到這座由國人自主設(shè)計建設(shè)、一度因為質(zhì)量問題返工的老酒店，不過其淺褐色的石材立面和鏤空的金字塔狀樓頂，放在如今的酒店設(shè)計中實在稱不上時髦。

對它抱有感情的人自然能說出一些特別眷顧它的理由：這里有過北京第一家臺灣餐廳，也有過三里屯區(qū)域內(nèi)最好吃的東南亞菜；酒店客房以前常有劇組入駐，許多1990年代有影響力的電視劇劇本，比如曾造成“萬人空巷”的中國第一部室內(nèi)劇《渴望》，都是在這里寫出來的；兆龍飯店的副樓很早就有過一整層的“北大青鳥健身”，透過落地窗經(jīng)常能看到別人揮汗如雨的樣子……雖然有深厚的歷史背景，相比于北京城里的大牌連鎖酒店，兆龍飯店無論硬件條件還是管理水平都逐漸落于下風(fēng)。2000年代初隨著其他高星單體酒店一起加入首旅集團管理后，這些問題也未能得到充分解決。

現(xiàn)在，總部設(shè)于香港的資產(chǎn)管理公司北資本決定參與進來，自己動手改造這棟“老古董”。2017年年底，北資本以“法律能夠允許的最長租期”，從首旅集團手中買下了兆龍飯店未來的長期經(jīng)營權(quán)，以數(shù)億元的投入開始對其重新定位及改造。

“兆龍飯店不是一個非常大體量的項目，卻有著非常好的地理位置。我們對它的硬件改造，會更加強調(diào)項目的通透性；至于項目的新定位，則會是一個內(nèi)容的載體，比如辦公、零售、餐飲、活動、展覽、服務(wù)，這些都可以是我們的內(nèi)容提供方?！北辟Y本市場負責(zé)人陳佩儀對《第一財經(jīng)周刊》表示。

走進被圍擋包圍的兆龍飯店工地，低區(qū)空間的結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)初見成效—原先較矮的中庭內(nèi)，一個打通3層樓、占地百來平方米的活動空間已經(jīng)被辟出；運營方北資本的名字，將會出現(xiàn)在修改過方向的主入口處；副樓一層已經(jīng)貼上了即將入駐的眼鏡店的logo，其余空間未來將有一家聯(lián)合辦公品牌入駐；樓前的停車場和樓后的院墻都已被拆除，未來這里會是能夠直通到附近寫字樓的開闊綠地和快速步道；而沿這條路前往地鐵站的公司人，未來能在酒店一層的餐廳集合區(qū)享受到新鮮的啤酒和小食。

至于硬件條件早已老化的客房，北資本表示將在不調(diào)整原有建筑結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，將客房設(shè)計為更為清新、明快的自然風(fēng)格，同時加大客房內(nèi)家具的靈活性，并增強電視、投影等高科技設(shè)施，以實現(xiàn)消費者可能越來越多要利用酒店開展商務(wù)活動的需求?！霸谶@個酒店中，我們銷售的是客房的用途，和在里面享受到的服務(wù)，所以設(shè)計房間的原則也來源于此。”陳佩儀對《第一財經(jīng)周刊》表示。

在幾個改造好的行政客房內(nèi)，陳佩儀與同事已經(jīng)體驗過這種思路帶來的驚喜感?！胺块g內(nèi)的沙發(fā)、桌椅都是可以輕松移動的，不像是許多精品酒店要將想法‘藏起來的思路，新的設(shè)計會讓客人一進去就能意識到這是可以自己重新歸置的空間。一般客房內(nèi)客納三五個人開會是沒問題的，最多我們嘗試過12個人共處一室，也不覺得擁擠。”

北京仍是一個對于優(yōu)質(zhì)酒店資源饒有興趣的核心市場。仲量聯(lián)行《2018中國酒店目的地報告》顯示，北京高端酒店市場的業(yè)績正在持續(xù)回暖，更強的商務(wù)、會議及休閑旅游客源需求，以及高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都是這個曾經(jīng)因“八項規(guī)定”出現(xiàn)陡然下滑的行業(yè)所面臨的利好。

在拿下兆龍飯店的改造方案前，北資本在美國已經(jīng)嘗試過一個類似的酒店運營案例，而這次設(shè)計的許多想法，也來源于曾經(jīng)滿世界飛、住過許多好酒店的北資本創(chuàng)始合伙人劉嘉霖自己。

在創(chuàng)立這只新基金前，劉嘉霖在中國投資有限責(zé)任公司的一部分工作就是針對全球房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資，相比在全球各地直接收購優(yōu)質(zhì)大宗的物業(yè)以期獲得穩(wěn)定的保值收益，自己不惜工本從頭做起并管理一個小而精的酒店，實際上是個更為繁復(fù)的工作。

從這個角度來說，即將于2019年年中重新面世的兆龍飯店，將會更接近于一個新型酒店管理思路的樣板空間—一旦這種輕資產(chǎn)運營的模式能夠成功，就有了對外快速輸出銷售的價值。

CHAO酒店的運營團隊同樣秉持了這種想法。在這家公司的對外介紹中，創(chuàng)始團隊成員包含了洲際股權(quán)投資基金前總裁、花旗建設(shè)集團董事，以及在洲際和凱賓斯基工作過的酒店總經(jīng)理。對于創(chuàng)造中國自己的精品酒店運營模式這件事，他們顯然有許多想法。

傳統(tǒng)酒店最核心的客房部分，已經(jīng)不再是絕對重點。在能滿足多種需求的空間組合之外，如何用更多優(yōu)質(zhì)的活動—按照品牌創(chuàng)始人李浩然的說法，應(yīng)該是更多“內(nèi)容”—來激活空間和流連其中的消費者，才是CHAO運營過程中的關(guān)鍵所在。

“和媒體所做的內(nèi)容不沖突，CHAO要做的是體驗性的內(nèi)容，而空間是一個基礎(chǔ)。內(nèi)容，進一步解釋，就是體驗+故事，才是最能黏住人的。”李浩然曾對媒體這樣表示。

當然，具有設(shè)計感的空間，本身就帶有極強的吸引力。在gmp的改造方案中，位于酒店二層的“日光禮堂”是一個重點項目。包裹的混凝土拱形結(jié)構(gòu)支撐起禮堂的雙層屋頂，外層為玻璃頂蓋，內(nèi)層則是木質(zhì)柵格。在天氣好的時候，日光可以通過格柵射進入大廳，呈現(xiàn)出富有戲劇性的光影效果，“日光禮堂”因此得名。包括前文所述Tyler Br lé的沙龍，以及出版品牌“理想國”近期舉辦的“室內(nèi)生活節(jié)”，都將這里作為主要活動場地。而與日光禮堂在同一層的講座會場，建筑師原研哉、戲劇導(dǎo)演Robert Carson也都曾是座上賓。

在開業(yè)初期，CHAO一度嘗試將絕大部分營銷預(yù)算撥給這類藝術(shù)和文化活動，以尋找種子客戶。CHAO酒店總經(jīng)理William Latour對《第一財經(jīng)周刊》表示，從酒店方面觀測到的情況來看，這些活動的參與者與酒店的消費者畫像重合度非常高，他們十分樂于在餐廳、酒吧、藝術(shù)中心等空間中探索體驗。

而一旦充分認同這種“生活方式”所帶來的樂趣，消費者就有望成為經(jīng)營者最能牢牢掌握的核心用戶群體。CHAO提出過一個年會費近千元的社群計劃，囊括了許多活動和空間消費的優(yōu)惠福利。而在CHAO的未來發(fā)展方向中，還包括更輕量化的“孵化器”模式，以酒店為核心，放射狀在城市中布局一系列健身房、舞蹈室、錄音棚、印刷社等文化服務(wù)類場所為入駐會員提供服務(wù)。

“開業(yè)前我們幾乎沒有什么可以參考的對象，雖然附近已經(jīng)有了瑰麗、瑜舍、威斯汀等，但調(diào)性跟我們想要的不一樣，我們更像是一個經(jīng)營社群的公司，優(yōu)勢是利用原來樓宇內(nèi)豐富的活動空間來舉辦三里屯和周邊主力消費人群感興趣的活動，住宿空間則是為了配合和承載這些活動?！贝饲敖邮苊襟w采訪時，William Latour曾這樣表示。

他所提到的“瑜舍”，是三里屯太古里綜合體項目中的設(shè)計型酒店，也是太古地產(chǎn) 2008年自己操刀在內(nèi)地完成的第一個酒店項目。日本設(shè)計師隈研吾為其拿出了一個鬧中取靜、現(xiàn)代與古典風(fēng)格組合得恰到好處的設(shè)計方案：酒店外立面全部采用玻璃幕墻，配以綠色調(diào)的窗簾，夜間看上去是一個漂亮的發(fā)光盒子；寬敞的房間是日式風(fēng)格，配上了竹制的浴缸和紅色的中式漆箱；完全打通的中庭空間，放置了一系列難以理解的現(xiàn)代藝術(shù)品；地下空間的餐廳、泳池等設(shè)施則是中西混搭，光線昏暗而隱秘。

作為當時國內(nèi)罕見的“設(shè)計型精品酒店”，瑜舍的意義并不完全在于教育北京的酒店市場。它在很長一段時間內(nèi)的主要任務(wù)，還是為奢侈品林立、卻容易被忽視的三里屯太古里北區(qū)吸引人氣。

時任太古地產(chǎn)中國區(qū)行政總裁的Guy Bradley曾在2013年接受媒體采訪時強調(diào)，瑜舍酒店之于北區(qū)商場“非常重要”。雖然無法提供具體數(shù)據(jù)，但他的直觀感受是，入住這家酒店的顧客拎著購物袋的比例非常高。“這種酒店和零售業(yè)的關(guān)聯(lián)很重要，對于銷售會有很好的提振。這樣的做法在香港很奏效，所以有理由在內(nèi)地也同樣可以運用。”

但就如同酒店房間里偶爾會“吱吱呀呀”響的地板那樣，今年已年滿10歲的瑜舍酒店，吸引力也不如剛開業(yè)時那么大了。有些在瑜舍建造之初就留下來的設(shè)計不周之處，也逐漸暴露了出來，比如商務(wù)空間過少。酒店最初并沒有考慮到三里屯區(qū)域內(nèi)的會議、活動需求會增長得如此迅猛。

2017年，如恩設(shè)計受邀將瑜舍位于地下一層的一間餐廳改造成名為“Bei Space”的多功能辦公空間。為了解決采光問題，這里建設(shè)了一整面由玻璃制成、壓鑄有北京傳統(tǒng)建筑用磚紋樣的墻面；儲物架則被設(shè)計為小推車的樣子，便于移動以滿足場地需求。

更大的變化也即將到來。《第一財經(jīng)周刊》從接近太古地產(chǎn)的消息人士處獲悉，針對瑜舍的大規(guī)模改造計劃很快就將展開。由于聘用了新的國際設(shè)計師事務(wù)所，“新的瑜舍肯定會和現(xiàn)在的樣子大不相同?！?/p>