根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期的不同階段，對(duì)REITS類型進(jìn)行細(xì)分篩選可以大幅提高REITS投資的回報(bào)率。

REITS市場(chǎng)的創(chuàng)新與發(fā)展：

創(chuàng)新型REITS已占到總市值的一半

截至2018年6月底，北美市場(chǎng)進(jìn)入到成份股的REITS共有208只，其中權(quán)益型REIT共172只，占總數(shù)的83%，抵押貸款類REITS共36只，占總數(shù)的17%；權(quán)益REITS中，辦公類REITS共23只，占總數(shù)的11%；工業(yè)地產(chǎn)REITS共14只，占總數(shù)的7%；零售物業(yè)REITS合計(jì)37只，占總數(shù)的15%，其中，社區(qū)商業(yè)中心REITS共16只，占總數(shù)的8%，購(gòu)物中心REITS共7只，占總數(shù)的3%，獨(dú)立店面REITS共8只，占總數(shù)的4%；住宅類REITS共20只，占總數(shù)的10%，其中，出租公寓REITS共14只，占總數(shù)的7%，預(yù)制房屋REITS共3只，占總數(shù)的1%，獨(dú)屋出租REITS也是3只，占總數(shù)的1%；此外，還有酒店類REITS共17只，占總數(shù)的8%；康養(yǎng)物業(yè)REITS共19只，占總數(shù)的9%；自助倉(cāng)儲(chǔ)REITS共5只，占總數(shù)的2%；林場(chǎng)REITS共4只，占總數(shù)的2%；基建REITS共6只，占總數(shù)的3%；數(shù)據(jù)中心REITS共5只，占總數(shù)的2%；多元化REITS共17只，占總數(shù)的8%；特殊地產(chǎn)REITS共11只，占總數(shù)的5%；抵押貸款類REITS中，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款REITS共13只，占總數(shù)的6%；住宅抵押貸款REITS共23只，占總數(shù)的11%?？傮w上，美國(guó)的REITS日益呈現(xiàn)多樣化特征。

在市值方面，截至2018年6月底，所有成份股的總股權(quán)市值接近1.1萬億美元。其中，辦公和工業(yè)地產(chǎn)REITS合計(jì)占16%（辦公物業(yè)占9%，工業(yè)地產(chǎn)占7%）；零售物業(yè)REITS合計(jì)也占到總市值的16%，其中，社區(qū)商業(yè)中心REITS占5%，購(gòu)物中心REITS占8%，獨(dú)立店面REITS占3%；住宅類REITS合計(jì)占到13%，其中，出租公寓REITS占10%，預(yù)制房屋REITS占1%，獨(dú)屋出租REITS占2%；酒店物業(yè)REITS占6%；康養(yǎng)物業(yè)REITS占9%；自助倉(cāng)儲(chǔ)REITS占6%；林場(chǎng)REITS占3%；基建設(shè)施REITS占11%；數(shù)據(jù)中心REITS占6%；多元化REITS占5%；特殊地產(chǎn)REITS占3%；抵押貸款類REITS合計(jì)占到6%，其中，住宅抵押貸款REITS占4%，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款REITS占4%。

總體上，在過去20年中，REITS種類層出不窮，傳統(tǒng)的辦公/工業(yè)、零售物業(yè)、出租公寓、酒店和多元化REITS的占比已從80%左右下降到50%，其中，辦公/工業(yè)地產(chǎn)REITS的市值占比從2000年的35%下降到目前的16%左右，零售物業(yè)REITS的市值占比也從2000年的20%下降到目前的16%，出租公寓REITS的市值占比從2000年19%下降到目前的不到10%；酒店物業(yè)的市值占比波動(dòng)較大，總體上維持在5%-6%的水平；而多元化REITS的市值占比則從2000年的10%左右下降到目前的6%水平。

與之相對(duì)，預(yù)制房屋和獨(dú)屋出租特殊類型的住宅REITS的市值占比從2000年的1.5%左右上升到3%水平；康養(yǎng)物業(yè)REITS的市值占比從2000年的3%左右上升到目前的8%-10%水平；自助倉(cāng)儲(chǔ)類REITS的市值占比從2000年的3%-4%上升到目前的5%-6%水平；林場(chǎng)REITS則從0上升到目前的3%以上；基建設(shè)施REITS也從零上升到11%以上；數(shù)據(jù)中心REITS從零上升到6%左右；而抵押貸款REITS的市值占比則從2000年的1%上升到目前的6%左右；結(jié)果，創(chuàng)新類REITS的總市值占比從2000年的不到20%上升到目前的50%左右，從而使整個(gè)REITS市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的改變。

傳統(tǒng)REITS之間具有較強(qiáng)的相關(guān)性，但創(chuàng)新型REITS與傳統(tǒng)REITS之間的相關(guān)性較弱，市場(chǎng)表現(xiàn)更好

雖然REITS的種類在不斷增多，但不同類型的REITS之間股價(jià)變動(dòng)的相關(guān)系數(shù)仍是比較高的，如辦公物業(yè)（Office）、購(gòu)物中心（Regional Malls）和社區(qū)商業(yè)中心（Shopping Centers）等類型的REITS和權(quán)益REITS指數(shù)之間的相關(guān)系數(shù)都在0.9倍以上；工業(yè)地產(chǎn)（Industrial）、出租公寓（Apartments）、康養(yǎng)物業(yè)（Health Care）、酒店度假村（Lodging/Resorts）、自助倉(cāng)儲(chǔ)（Self Storage）等幾類REITS與權(quán)益REITS指數(shù)之間的相關(guān)系數(shù)也在0.8-0.9倍之間。

相對(duì)而言，一些細(xì)分市場(chǎng)REITS與權(quán)益REITS指數(shù)之間的相關(guān)系數(shù)略低，如獨(dú)立店面（Free Standing）、預(yù)制房屋（Manufactured Homes）、獨(dú)屋出租（Single Family Homes）等REITS和權(quán)益REITS指數(shù)之間的相關(guān)系數(shù)在0.7-0.8倍水平；而一些新推出的REITS類型，如數(shù)據(jù)中心（Data Centers）、林場(chǎng)（Timber）、基建設(shè)施（Infrastructure）等幾類REITS由于數(shù)據(jù)周期較短，與權(quán)益REITS指數(shù)之間的相關(guān)系數(shù)只有0.5-0.7倍；此外，雖然商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款類REITS（Commercial Mortgage）和權(quán)益REITS指數(shù)之間的相關(guān)系數(shù)也在0.7倍以上，但住宅抵押貸款類REITS（Home Mortgage）和權(quán)益REITS指數(shù)之間的相關(guān)系數(shù)卻不到0.5倍。

總體上，不同類型的REITS在股價(jià)波動(dòng)上具有較強(qiáng)的相關(guān)性，尤其是辦公、零售、公寓等傳統(tǒng)的REITS類型，相關(guān)系數(shù)一般都在0.8倍以上；與之相對(duì)，一些細(xì)分市場(chǎng)REITS和新型REITS，由于租金回報(bào)率更高或成長(zhǎng)性更好，具有相對(duì)獨(dú)立的價(jià)格走勢(shì)，如數(shù)據(jù)中心、自助倉(cāng)儲(chǔ)REITS等，其股價(jià)的走勢(shì)顯著優(yōu)于其他REITS，與其他REITS之間的相關(guān)系數(shù)一般在0.5-0.7倍水平；此外，抵押貸款類REITS由于金融危機(jī)中受到的沖擊更大，其整體的走勢(shì)顯著遜色于權(quán)益類REITS，相關(guān)性也略低，尤其是住宅抵押貸款類REITS，它與RMBS（住宅抵押貸款支持證券）等固定收益市場(chǎng)的相關(guān)度更高，而與其他類型的REITS的相關(guān)度則較低，相關(guān)系數(shù)通常不到0.5倍。

其中，數(shù)據(jù)中心類REITS雖然是這幾年才推出的新型REITS，但作為信息化時(shí)代的產(chǎn)物，其過去幾年年化總回報(bào)率達(dá)到21%以上，其中，85%都來自資本利得的貢獻(xiàn)，年均股價(jià)漲幅達(dá)到18%，股價(jià)漲幅居各類REITS之首，其總的股權(quán)市值一度達(dá)到700億美元，當(dāng)前的總股權(quán)市值也有600多億美元。

其次是自助倉(cāng)儲(chǔ)類REITS，雖然這類REITS在美國(guó)并不是什么新生事物，但2000年以來在REITS市場(chǎng)上異軍突起，自1994年以來的年化總回報(bào)率達(dá)到15.7%，其中，約70%來自資本利得的貢獻(xiàn)，年均股價(jià)漲幅達(dá)到10.7%，總的股權(quán)市值也有600多億美元。

至于，金融危機(jī)后崛起的獨(dú)屋出租（出租別墅）類REITS，作為套利金融危機(jī)的產(chǎn)物，在黑石、喜達(dá)屋資本等幾大私募巨頭的推動(dòng)下快速擴(kuò)張——以往，在住宅出租市場(chǎng)上都是以出租公寓為主，獨(dú)棟住宅（別墅）大多為私宅，但由于金融危機(jī)期間大量住宅抵押貸款違約，大批獨(dú)棟住宅被銀行等金融機(jī)構(gòu)收回，并廉價(jià)轉(zhuǎn)讓給黑石等私募基金，使私募基金手中聚集了大量獨(dú)棟住宅產(chǎn)品；在危機(jī)背景下這些住宅很難被出售，于是，私募基金將其適當(dāng)改造后用于出租，從而形成了新的獨(dú)屋出租市場(chǎng)。金融危機(jī)后，多家獨(dú)屋出租公司以REITS形式登陸資本市場(chǎng)，并在資本的推動(dòng)下進(jìn)行了更大規(guī)模的圈地、并購(gòu)、整合，目前獨(dú)屋出租REITS的總股權(quán)市值已達(dá)到180億美元，最大的獨(dú)屋出租REITS的總股權(quán)市值已超過120億美元。雖然這些REITS當(dāng)前的租金回報(bào)還不是很理想，但自2015年11月以來的年化總收益率達(dá)到16.65%，其中，近90%都來自資本利得的貢獻(xiàn)，年均股價(jià)漲幅達(dá)到14.75%。

同樣受益于金融危機(jī)的還有預(yù)制房屋REITS。這是美國(guó)一類特殊的REITS，主要通過出租出售預(yù)制房屋的搭建場(chǎng)地和房屋來獲取收益，這類房屋或用于休閑度假、或用于滿足中低收入群體的居住需求。由于金融危機(jī)期間，很多中低收入家庭由于貸款違約而失去了唯一的住房，他們又付不起出租公寓的租金，或出租公寓的面積太小，無法滿足一家人的居住需求，從而轉(zhuǎn)向了預(yù)制房屋市場(chǎng)。尤其是在一些氣候溫暖的地區(qū)，預(yù)制房屋成為很多中低收入家庭的首選。結(jié)果，從2009年以來，預(yù)制房屋REITS的股價(jià)漲了5倍；而從1994年以來，預(yù)制房屋REITS的年化總回報(bào)率接近12%，其中，約一半來自資本利得的貢獻(xiàn)，1994年以來年均股價(jià)漲幅達(dá)到6.2%（2009年以來年均股價(jià)漲幅為18%），當(dāng)前的總股權(quán)市值達(dá)到160億美元。

此外，一些主要投資于戶外廣告、娛樂場(chǎng)所的特殊REITS，近兩年的回報(bào)率也很好，年化總回報(bào)率達(dá)到13%，其中，約一半來自資本利得的貢獻(xiàn)，年均股價(jià)漲幅在6.4%水平，部分特殊REITS的股權(quán)市值也已突破100億美元。

與之相對(duì)，酒店類REITS由于對(duì)經(jīng)濟(jì)周期更為敏感，在金融危機(jī)期間股價(jià)一度跌去了85%，當(dāng)前的股價(jià)雖然有所恢復(fù)，但仍低于危機(jī)前水平，自1994年以來，其年化總回報(bào)率只有5.7%，其中90%都來自股利收益的貢獻(xiàn)，資本利得的貢獻(xiàn)不到10%，年均股價(jià)漲幅僅為0.56%。一些多元化的REITS，由于缺乏特色和專業(yè)優(yōu)勢(shì)，也不受投資人的歡迎，自1994年以來多元化REITS的年化總回報(bào)率接近8%，但其中近80%都來自股利收益的貢獻(xiàn)，年均股價(jià)漲幅僅為1.7%。

當(dāng)然，表現(xiàn)最糟糕的還是抵押貸款類REITS，它們是金融危機(jī)的“重災(zāi)區(qū)”，其中，住宅抵押貸款REITS在金融危機(jī)期間股價(jià)一度跌去了84%，當(dāng)前股價(jià)也只相當(dāng)于危機(jī)前的30%，幸而其年均股利收益率接近13%，才使其自1999年以來的年化總回報(bào)率達(dá)到9.8%。而商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款REITS的表現(xiàn)則更為糟糕，金融危機(jī)期間其股價(jià)一度跌去了95%以上，當(dāng)前的股價(jià)也只相當(dāng)于危機(jī)前的10%，所以，盡管其年均股利收益率也有9.6%，但自1999年以來年化總回報(bào)率只有2.1%，是表現(xiàn)最糟糕的REITS。盡管如此，作為套利金融危機(jī)的重要工具，這類REITS仍被私募基金和很多機(jī)構(gòu)投資人看好，金融危機(jī)以來已經(jīng)為投資人貢獻(xiàn)了3.6倍的總回報(bào)，年均的總回報(bào)率接近18%，其總的股權(quán)市值也已經(jīng)從危機(jī)期間的5億美元增長(zhǎng)到近190億美元。

綜上所述，雖然不同類型的REITS在經(jīng)濟(jì)周期中的波動(dòng)方向大體一致，但波動(dòng)幅度和總的收益空間卻可能出現(xiàn)較大差異。表現(xiàn)最好的數(shù)據(jù)中心REITS，年化的總回報(bào)率在20%以上，自助倉(cāng)儲(chǔ)類也在15%以上，但表現(xiàn)最差的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款類REITS年化的總回報(bào)率則只有2%，酒店類也不到6%。所以，根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期的不同階段，對(duì)REITS類型進(jìn)行細(xì)分篩選可以大幅提高REITS投資的回報(bào)率。

具體來說，抵押貸款類REITS的價(jià)格波動(dòng)大于權(quán)益類REITS，因?yàn)樗褂昧溯^高的財(cái)務(wù)杠桿。而權(quán)益類REITS中，酒店物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)、購(gòu)物中心類REITS由于對(duì)經(jīng)濟(jì)周期更為敏感，其價(jià)格波動(dòng)也較大；與之相對(duì)，獨(dú)立店面REITS由于租戶相對(duì)分散、且股利收益的貢獻(xiàn)度較高，所以，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定；而預(yù)制房屋類REITS和自助倉(cāng)儲(chǔ)類REITS則具有一定的逆周期性，價(jià)格波動(dòng)也較??；康養(yǎng)類REITS則具有相對(duì)長(zhǎng)周期的特征，對(duì)短期的周期波動(dòng)也不十分敏感。因此，在順周期的環(huán)境下，酒店物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)、購(gòu)物中心、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款類REITS更受投資人歡迎，自金融危機(jī)以來的總回報(bào)倍數(shù)可達(dá)7倍以上，年均回報(bào)率達(dá)到20%以上；而在逆周期環(huán)境下，獨(dú)立店面、預(yù)制房屋、康養(yǎng)物業(yè)、自助倉(cāng)儲(chǔ)等類型的REITS則更受投資人歡迎，低谷中的價(jià)格降幅更小，具有一定的防御性。

作者微信公眾號(hào)為：杜麗虹另類金融說