聶長明

河南省新鄉(xiāng)縣是人民公社的發(fā)源地，是一個經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、發(fā)展活力強(qiáng)、發(fā)展后勁足的城郊型重點縣，位于中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心地帶，北接新鄉(xiāng)市區(qū)，南鄰省會鄭州，是鄭州新鄉(xiāng)融合發(fā)展的新興增長中心。全縣轄6鎮(zhèn)1鄉(xiāng)和1個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，178個行政村，總?cè)丝?5萬人，縣域面積393平方公里。新鄉(xiāng)縣紅色文化厚重，是改革創(chuàng)新的沃土，新中國成立以來特別是改革開放以來，涌現(xiàn)出了史來賀、劉志華等聞名全國的先進(jìn)模范人物，劉莊、京華、龍泉等全國文明村聞名全國，帶動形成了群星燦爛的新鄉(xiāng)先進(jìn)群體現(xiàn)象。中國第一個“人民公社”就源于新鄉(xiāng)縣，1958年8月6日，毛澤東主席親臨新鄉(xiāng)縣七里營鎮(zhèn)視察，對“人民公社”的集體經(jīng)濟(jì)模式給予高度評價。人民公社在當(dāng)時的背景下，主要是探索和解決生產(chǎn)方式問題，即一切生產(chǎn)資料和公共財產(chǎn)轉(zhuǎn)為公社所有，由公社統(tǒng)一核算，統(tǒng)一分配，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理。新鄉(xiāng)美好生活家園是《人民周刊》創(chuàng)新智庫與新鄉(xiāng)縣人民政府、天福集團(tuán)探索新時代住房合作的首次具體實踐，是學(xué)習(xí)借鑒人民公社（合作社）中的共享、合作理念，通過集中資源、統(tǒng)一管理、合作共享的模式，探索和解決人民群眾，特別是低收入群體住房建設(shè)問題，逐步實現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)。

一、審視當(dāng)前，住房建設(shè)發(fā)展模式加快創(chuàng)新轉(zhuǎn)型

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場和住房建設(shè)進(jìn)入一個新階段，如何既能滿足居民的住房需求，讓人們住有所居，又能順應(yīng)新時代“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位和要求，是擺在各級黨委政府和廣大房地產(chǎn)企業(yè)面前的重大課題和現(xiàn)實任務(wù)，需要我們不斷探索路徑、創(chuàng)新模式、推動發(fā)展。

（一）新時代新形勢要求創(chuàng)新住房建設(shè)模式。從房地產(chǎn)發(fā)展角度看，當(dāng)前“日益增長的美好生活需要”體現(xiàn)為美好居住的需要，住房發(fā)展不平衡不充分主要體現(xiàn)在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，多主體供給、多渠道保障的格局沒有形成，房價高企問題沒有很好的解決。同時，隨著居民生活水平的提高，對住房面積、舒適度、配套設(shè)施以及相應(yīng)的教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)、文化、環(huán)境等方面提出新的更高要求。對此，我們應(yīng)圍繞居民對美好居住的需求，積極研究市場、改革創(chuàng)新、探索實踐。

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新階段需要轉(zhuǎn)變模式。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，回顧近20年房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展潮起潮落，伴隨著經(jīng)濟(jì)形勢和調(diào)控政策呈現(xiàn)出階段性特點。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房價高漲階段，采取限購、限售、限貸、限價等調(diào)控措施，遏制房價暴漲；經(jīng)濟(jì)下行階段，基于“穩(wěn)增長”“減庫存”需要，則采取寬松的信貸、財稅政策，刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展。從經(jīng)濟(jì)規(guī)律、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)要求以及金融風(fēng)險防控來看，房價高企是不可持續(xù)的，不僅增加了新市民進(jìn)城成本，也影響到新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程、積累金融風(fēng)險，進(jìn)而影響到一個地方的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展活力和區(qū)域競爭力。特別是2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，為我們加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制提出了新要求。我們必須順應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的新定位、新階段、新要求，積極探索創(chuàng)新住房建設(shè)新模式。

（三）調(diào)控政策還存在落實不力變通走樣問題。根據(jù)黨中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，對標(biāo)貫徹落實黨的十九大精神和國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控工作部署，很多城市出臺了多種調(diào)控措施，最典型的是一些城市在限購、限價、限貸、限售“舊四限”的基礎(chǔ)上升級為限離婚、限新落戶、限公司、限未成年“新四限”等措施，但一些城市房價環(huán)比漲幅持續(xù)擴(kuò)大。一是土地價格居高不下，推高開發(fā)成本，直接導(dǎo)致房價上漲。二是在限價的背景下，一些開發(fā)企業(yè)為降低成本，通過提高容積率，降低房屋質(zhì)量和品質(zhì)，同時一些新材料、新工藝、新技術(shù)也得不到應(yīng)用和推廣，不利于房地產(chǎn)健康發(fā)展。三是由于新房限價，甚至比二手房價格更低，有人認(rèn)為買到就是“賺到”，搖號中出現(xiàn)了“搶號”和違規(guī)操作現(xiàn)象，誤導(dǎo)了正常消費，放大了剛需，致使只要符合條件，都在市場上搶購現(xiàn)象的發(fā)生。四是一些開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)捂盤惜售、炒買炒賣、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場恐慌等。由此可見，滿足剛性居住需求，遏制投機(jī)炒房，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，實現(xiàn)穩(wěn)房價、控租金，降杠桿、防風(fēng)險，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)任重而道遠(yuǎn)。

（四）創(chuàng)新住房建設(shè)模式面臨新的政策機(jī)遇。房地產(chǎn)市場與國家政策密切相關(guān)，從國家出臺的相關(guān)住房制度改革政策，可以發(fā)現(xiàn)住房建設(shè)未來發(fā)展的趨勢。方向一，租賃住房。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。”發(fā)展租賃住房不僅是政策導(dǎo)向，更是民生需求，讓更多主體提供更多的租賃住房，將是解決住房問題的一個重要方式。一些知名企業(yè)已迅速布局，把建設(shè)長租公寓或者普通租賃住房作為發(fā)展戰(zhàn)略之一。方向二，共有產(chǎn)權(quán)住房。今年的政府工作報告指出，要“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”。共有產(chǎn)權(quán)房實現(xiàn)封閉循環(huán)，一定年限后出售或者政府回購，或者由符合條件的人購得相應(yīng)份額的共有產(chǎn)權(quán)，讓住房最大限度地回歸居住功能。因此，共有產(chǎn)權(quán)房也是未來房地產(chǎn)發(fā)展的一個重要方向。不管是租賃住房，還是共有產(chǎn)權(quán)住房，國家施政的目標(biāo)是增加住房的多主體供給，解決住房多渠道保障問題，這方面需要我們順勢而行，主動作為，積極探索創(chuàng)新住房建設(shè)、管理和運行模式。

二、探索實踐，從人民公社到新型共享住房合作

近年來，新鄉(xiāng)縣立足縣情實際，本著合作、共享，讓城鄉(xiāng)居民享受更好居住條件的思路，積極探索不同類型的住房建設(shè)模式。

模式一：集體建設(shè)模式。典型代表是人民公社發(fā)源地七里營鎮(zhèn)劉莊村。多年來，劉莊村一直保持著“人民公社”集體經(jīng)濟(jì)管理模式，由村集體集中資源、統(tǒng)一管理、合作共享。在新村住房建設(shè)上采取“集體投資、統(tǒng)一建設(shè)、按戶分配、拎包入住”，自1976年開始第一臺新農(nóng)村住宅建設(shè)以來，目前已規(guī)劃建設(shè)了400套第三代住房——全框架結(jié)構(gòu)，抗震強(qiáng)度大于八級，配有中央空調(diào)、信息網(wǎng)、路網(wǎng)、電網(wǎng)、輕音樂、集中供熱供氣、供水排水、生活廢水處理、休閑健身廣場、中心花園、安保全天候監(jiān)視系統(tǒng)等設(shè)施完備的現(xiàn)代化、智能化、花園式農(nóng)民別墅?，F(xiàn)在，全村人已全部入住新村別墅，每戶472平方米，人均120平方米。居民共享免費住房的同時，實行集體現(xiàn)金分配，福利共享，統(tǒng)一提供就業(yè)、上學(xué)、醫(yī)療等50項福利待遇。

模式二：共建共享模式。典型代表是龍泉新農(nóng)村住宅，在老村基礎(chǔ)上統(tǒng)一規(guī)劃、集體補貼、村民自建、設(shè)施共享。按照城市社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，村集體對水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施和教育、文化、衛(wèi)生等社會事業(yè)設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃整合、資源共享，節(jié)余出的土地由村集體發(fā)展經(jīng)濟(jì)，反哺住宅建設(shè)，實現(xiàn)良性循環(huán)。目前，龍泉村已建成農(nóng)民別墅住宅960套，水、電、路、通訊、寬帶等配套功能和教育、醫(yī)療等公共服務(wù)完善，綠化率40%以上。

模式三：招商代建模式。典型代表是朝陽社區(qū)。翟坡鎮(zhèn)東大陽村是原來是一個集體經(jīng)濟(jì)相對落后的行政村，為推進(jìn)農(nóng)民住宅建設(shè)，該村采取與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作共建模式，由開發(fā)商投資規(guī)劃建設(shè)了朝陽社區(qū)6幢11層小高層，安置居民近500戶，由集體統(tǒng)一配套道路、供排水、電力、綠化、天然氣、太陽能路燈等設(shè)施。村民騰出的老宅基地，由村集體與開發(fā)商共同開發(fā)建設(shè)。

模式四：合作共建模式。為了滿足群眾住房需求，改善城鎮(zhèn)區(qū)形象，近年來新鄉(xiāng)縣積極與正商集團(tuán)、融創(chuàng)置業(yè)等大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，本著公平合理、互惠互利、風(fēng)險共擔(dān)、利益共享原則，由政府負(fù)責(zé)拆遷、安置和儲備土地，開發(fā)商優(yōu)先承接、開發(fā)建設(shè)，謀劃了古固寨鎮(zhèn)區(qū)開發(fā)等城中村改造項目，目前項目正在實施。

模式五：共享合作模式。去年以來，《人民周刊》創(chuàng)新智庫選定新鄉(xiāng)縣作為中國特色住房合作社研究試點之一，天福集團(tuán)和新鄉(xiāng)縣政府在全國率先舉起了“中國特色住房合作”的大旗，啟動實施了新鄉(xiāng)美好生活家園項目。該項目以百姓安居樂業(yè)為總要求，采用中國特色住房合作社模式，通過共建合作平臺、有效整合資源、減少中間環(huán)節(jié)和實施精細(xì)化管理，運用共享的理念、市場的辦法、集合眾籌的模式，共同打造不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的新模式，切實降低房價和居住成本、解決長期困擾中低收入人群的購房難問題，并將金融、醫(yī)療、教育、健康引入社區(qū)，滿足低收入群體對優(yōu)質(zhì)住房的需求。

三、放眼未來，努力為居民創(chuàng)造更加美好的居住環(huán)境

中國特色住房合作與傳統(tǒng)合作社不同，它既不是單純由政府主導(dǎo)的福利房，也不是簡單的自建房聯(lián)盟，而是有開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)整合各種資源、優(yōu)化要素配置，政府參與提供政策支持并全程監(jiān)督，合作各方通過共享經(jīng)濟(jì)的形式來實現(xiàn)，我們稱之為新時代中國特色住房合作模式。

（一）安居——滿足群眾居住的基本需求?！熬诱哂衅湮荨?，解決中低收入者的住房問題，是推進(jìn)住房建設(shè)和發(fā)展的根本出發(fā)點和落腳點，我們堅持共享、合作理念，繼續(xù)探索實踐新型住房建設(shè)。在繼續(xù)實施集體建設(shè)、共建共享、招商代建、合作共建等住房建設(shè)模式同時，加快推進(jìn)新鄉(xiāng)美好生活家園項目，支持天福集團(tuán)探索經(jīng)營模式、創(chuàng)新住房產(chǎn)品，傾力打造宜居、宜業(yè)、宜學(xué)、宜養(yǎng)、宜游“五宜主題”的夢想小鎮(zhèn)，筑就人人買得起、人人住得起、人人安居樂業(yè)的美好生活家園，最大限度滿足居民對美好生活的向往。

（二）樂業(yè)——產(chǎn)城融合滿足群眾的更高需求。安居才能樂業(yè)，樂業(yè)才能更好安居。在解決基本住房問題的基礎(chǔ)上，在新建社區(qū)中配套就業(yè)指導(dǎo)中心、職業(yè)培訓(xùn)中心和創(chuàng)業(yè)空間，通過社區(qū)內(nèi)部體系循環(huán)或與社區(qū)周邊地區(qū)資源的充分整合，針對住宅社區(qū)不同層次人群提供類別化、具體化就業(yè)崗位。同時，借助農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革政策，積極探索集體和村民入股、合作等方式，將土地等資源流轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，用于發(fā)展一二三產(chǎn)，反哺提供就業(yè)崗位，實現(xiàn)產(chǎn)城融合發(fā)展，真正達(dá)到人民群眾安居樂業(yè)的目標(biāo)。

（三）和諧——營造舒心安全的居住環(huán)境。新型共享住房合作，不僅體現(xiàn)在資金眾籌上，還將包括打造“人人參與、人人為公”的和諧社區(qū)環(huán)境。依托房地產(chǎn)住房建設(shè)項目，致力探索一種新的鄰里中心經(jīng)營模式，在尊重社會公共秩序和市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則的基礎(chǔ)上，積極營造講信修睦的人際關(guān)系、人得其所的社會保障、人人為公的社會道德、各盡其力的勞動態(tài)度，讓居住者住得舒心、安心、放心。

（四）創(chuàng)新——運用信息技術(shù)打造新型智慧社區(qū)。模式的創(chuàng)新往往離不開技術(shù)的支撐。充分利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、移動互聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)的集成應(yīng)用，積極打造精細(xì)化、智能化社區(qū)，為社區(qū)居民提供一個安全、舒適、便利的現(xiàn)代化、智慧化生活環(huán)境，形成基于信息化、智能化社會管理與服務(wù)的新管理形態(tài)，解決社區(qū)管理中“人力所不能及、人力所無法及”的實際問題，讓居民足不出戶即可享受家政、商貿(mào)、餐飲等社會服務(wù)，實現(xiàn)社區(qū)精細(xì)化、智能化管理。

（五）包容——支持和發(fā)展多種住房模式，滿足不同類型的居住需求。一切發(fā)展中的事物都存在矛盾，變革的路上也從不缺少起承轉(zhuǎn)合。一個新政策、新模式的實施，總會遇到這樣或那樣的問題。我們堅持包容并蓄，勇于探索，敢于嘗試，尊重市場規(guī)律，堅持民生導(dǎo)向，在各方共同的努力探索實踐下，住房終將回到“房子是用來住的、不是用來炒的”理性定位，實現(xiàn)老百姓安居樂業(yè)的愿望和夢想。

我們看到的，正在主導(dǎo)著當(dāng)下；我們?yōu)橹Φ?，將引領(lǐng)走向未來。時代在發(fā)展，需求在變化，觀念在革新，人民群眾對美好居住的向往，為我們推進(jìn)住房模式的改革創(chuàng)新提出了新的更高要求。我們始終堅持“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”改革方向，攜手天福集團(tuán)，發(fā)揚“人民公社”和史來賀精神發(fā)源地的改革創(chuàng)新精神，加快推進(jìn)新鄉(xiāng)美好生活家園項目建設(shè)，為中國特色住房合作模式理論和實踐的結(jié)合提供新鄉(xiāng)縣視角。