海峰

深圳“二次房改”推出的價格雙軌制，調(diào)節(jié)的不是住房市場價格而是住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

6月5日，深圳召開《關(guān)于深化住房制度改革，加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》新聞通報會，拉開了深圳新一輪住房制度改革序幕。被外界解讀為深圳“二次房改”的《征求意見稿》一經(jīng)發(fā)布，即刻引發(fā)市場熱議。作為中國改革開放最前沿的深圳，為什么會提出“二次房改”新政？深圳“二次房改”究竟是要解決什么問題？二次房改，深圳房價會降嗎？

為什么會提出“二次房改”

深圳“二次房改”新政，從根本上打破以商品房為主體的住房供給格局，建立起租售并舉的住房供應(yīng)與保障體系。深圳出臺住房改革新政或是基于以下幾點考慮：

首先，提升城市人口紅利。深圳是全國最早引進人才的一線城市，其人口紅利經(jīng)驗正被全國其他城市復(fù)制效仿。在二線城市“搶人大戰(zhàn)”愈演愈烈的背景下，深圳已經(jīng)預(yù)感到城市人口與人才增長的潛在危機。在高房價擠壓下，一線城市人才“倒流”至準一線甚至二線城市的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。如何“筑巢”引鳳，保持人才增長紅利是深圳面臨的城建“大考”。

其次，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。深圳作為一座最年輕的移民城市，其常住人口平均年齡和住房普及率都不高。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至2017年底，深圳市常住人口1253萬，其中戶籍人口435萬，占比34.72%，常住人口平均年齡32.5歲，是全國人口最年輕的城市。目前深圳共有各類住房1065萬套（間），其中市場商品住房、政策性住房和保障性住房占比僅為21%。818萬占比65.28%的深圳人并沒有在深圳安家“落戶”。高房價疊加住房供給渠道不充分，讓絕大多數(shù)深圳人不得不“望房興嘆”。

再次，平抑房價過快增長。過去10年里，深圳房價呈現(xiàn)超常增長態(tài)勢。據(jù)媒體披露：深圳房價從2006年不到1萬元/㎡，到2017年5萬多元/㎡，10年漲了490%。而工資增長卻跑不過房價增長，2006年深圳平均工資2926元，2017年深圳平均月工資8421元，10年工資漲了190%。深圳房價增長幅度是工資增長幅度的2.58倍。10年間，深圳一直在實行住房限購、限貸政策，然而房價卻像鉚足勁的彈簧越調(diào)越漲。居高不下的住房價格，讓深圳商品房越來越聚焦在少數(shù)富裕人群。動輒五六百萬，甚至上千萬的房價，把大多數(shù)中低收入人群擋在購房者門外。買不起房、貸不起款成為眾多深圳人安家落戶的最大“心結(jié)”。

“二次房改”，解決什么問題

深圳實行“二次房改”新政，其核心是要建立起一套住房供應(yīng)保障的長效機制。從本次發(fā)布《征求意見》看，房改新政將重點解決以下方面問題：

第一，建設(shè)規(guī)劃長期化。一般城市住房建設(shè)規(guī)劃大多為三年或五年，十年、八年的住房建設(shè)規(guī)劃都較為少見；而深圳發(fā)布的《征求意見》規(guī)劃目標則是十七年?！墩髑笠庖姟反_定的住房發(fā)展目標與正在編制中的《深圳市城市總體規(guī)劃（2016—2035年）》目標一脈相承。該中長期規(guī)劃對住房供應(yīng)的財政預(yù)算、土地規(guī)劃、人口增長等經(jīng)濟要素做出了合理地匹配性安排。

第二，供應(yīng)渠道多元化。在解決住房渠道供應(yīng)方面，《征求意見》推出六大供應(yīng)渠道：增加建設(shè)用地；盤活存量用地；利用招拍掛商品住房用地；盤活各類存量用房；實施公共設(shè)施綜合開發(fā)；開展城際合作，落實粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略。圍繞“租售并舉”住房保障機制，《征求意見》甚至突破企事業(yè)單位利用自有土地建房、金融機構(gòu)直接投資建房等傳統(tǒng)“禁區(qū)”，最大限度地盤活社會資源；土地房產(chǎn)資源的利用幾乎到了“挖地三尺”的地步。

第三，住房保障結(jié)構(gòu)化。住房保障結(jié)構(gòu)化安排是本次《征求意見》的最大看點。深圳提出的住房供應(yīng)保障目標是2018—2035年，新增建設(shè)籌集各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套；2018—2020年建設(shè)籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套?！墩髑笠庖姟凡粌H在住房供應(yīng)數(shù)量做出結(jié)構(gòu)性規(guī)劃，而且在受益人群、住房面積、購買價格、租賃價格等方面做出了制度性安排。結(jié)構(gòu)化的住房保障體系將在一定程度緩解深圳住房單邊供應(yīng)格局。

“二次房改”，深圳房價會降嗎

深圳“二次房改”推出的價格雙軌制，調(diào)節(jié)的不是住房市場價格而是住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。讓高收入人群以較高的市場價格購買商品住房；讓中低收入人群以較低的經(jīng)濟成本享受社會住房保障福利。

深圳本次出臺的《征求意見》，實際上是深圳市住房保障體制改革的中遠期規(guī)劃書。住房保障政策的大尺度開放，引發(fā)市場對深圳房價會否下跌的無限猜想。深圳“二次房改”對房價到底有多大影響呢？

據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示：2018年5月新建商品住宅成交均價為54111元/㎡，環(huán)比4月下降0.1%，同比去年下降0.7%，新建商品住宅成交均價連續(xù)20個月下降；5月二手房成交均價59686元/㎡，二手房價格保持繼續(xù)高位增長，一手房、二手房價格持續(xù)出現(xiàn)倒掛。我們應(yīng)該看到的是：一手房價格下降原因不是市場需求真正減少，而是政府對新開樓盤備案嚴格調(diào)控所致。

從短期看，《征求意見》從規(guī)劃到落地畢竟有一個過程。2018年深圳預(yù)計供應(yīng)5萬多套房源，比去年增長50%供應(yīng)量。如果按照40%用于商品房供應(yīng)計算，則2018年商品房供應(yīng)2萬多套，與去年同期基本持平。原本就購買不起商品房的中低收入人群，即使購買保障性住宅、參與租賃住房對商品房市場價格影響也并不大。

從長期看，深圳“二次房改”新政對深圳房價過快增長會有平抑作用。但由于新規(guī)劃方案中將保障性住房比例調(diào)高至60%，商品房供應(yīng)控制在40%以內(nèi)；加之商品房在地理位置、住房面積等方面較保障性住房具有明顯優(yōu)勢，商品房的市場稀缺性仍然存在。