王梓輝

中國人民大學(xué)不動產(chǎn)研究中心執(zhí)行主任況偉大

進入2018年暑期之后，隨著畢業(yè)潮與換工潮的到來，全國一、二線主要城市的房租價格出現(xiàn)了明顯的上漲現(xiàn)象，引發(fā)了輿論風(fēng)波，而這場風(fēng)波在不久之后以部分長租公寓資金鏈斷裂而導(dǎo)致的“爆雷”現(xiàn)象達到了頂峰。

一邊是國家近幾年針對租房市場推出的“租售并舉”“租購?fù)瑱?quán)”的積極政策，另一邊卻是租房市場出現(xiàn)的種種亂象，針對這些問題，本刊記者采訪了中國人民大學(xué)財務(wù)與金融系教授況偉大。作為中國人民大學(xué)不動產(chǎn)研究中心的執(zhí)行主任，況偉大的研究領(lǐng)域長期集中在房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)經(jīng)濟方向，他同時也是亞洲房地產(chǎn)學(xué)會（AsRES）理事及中國市場學(xué)會房地產(chǎn)專家委員。

他表示，要發(fā)展租賃市場，目前來說最關(guān)鍵的不是采用各種各樣的金融創(chuàng)新手段，而是必須健全和完善租賃相關(guān)的法律法規(guī)，能夠做到保護租客的利益及其租賃權(quán)利。

政策利好之后，租房市場變好了嗎？

三聯(lián)生活周刊：去年7月，廣州率先在《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》中提出“租購?fù)瑱?quán)”，隨后重慶、南京、武漢等多地也推出相應(yīng)舉措。一年多時間過去了，這些相關(guān)政策實施的情況如何？

況偉大：其實從2016年開始，已經(jīng)有相關(guān)的一些政策出來了。在我看來，這些城市實施新政這一年多來，好的方面是，它確實在規(guī)范和促進市場方面起到了一些作用，讓部分居民的住房問題得到了解決或緩解。但經(jīng)過我們的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)問題可能主要在兩個方面：

第一個方面是，國家提出“租購?fù)瑱?quán)”來推動和發(fā)展租賃市場，這面臨著比較大的阻力和困難。實際上，如果要實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，它會要求一個城市或地區(qū)的城市服務(wù)均等化，特別是優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，比如說優(yōu)質(zhì)的教育資源、優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)，然而這些優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是很難做到租購?fù)瑱?quán)的。那么像廣州市推出的一些項目，很多都是位置比較偏遠的項目，離市中心很遠，這些都影響了租賃市場的發(fā)展。所以從目前來說，主要是因為公共服務(wù)的不均等，導(dǎo)致了很難在大范圍內(nèi)進行租購?fù)瑱?quán)條件下的租賃市場的發(fā)展。

第二個方面是，目前我國發(fā)展租賃市場，特別強調(diào)多供給主體的參與。在推動多供給主體的過程中，我們國家前段時間主要推動的是機構(gòu)投資者或租賃機構(gòu)來發(fā)展租賃市場。那么專業(yè)化的機構(gòu)在推動過程中也會有兩個問題：

第一是目前全國都面臨一個租售比過低的問題，即租金相對于房價過低，導(dǎo)致了這些機構(gòu)租賃者的投資回報率比較低。在這種情況下，他可能一是通過市場的手段來解決租賃回報率比較低的問題，另外就是通過壟斷市場來解決，包括前段時間很多租賃機構(gòu)搞的“搶房大戰(zhàn)”，畢竟壟斷了房源就可以擁有定價權(quán)。而租金提高之后，就導(dǎo)致租賃市場很難有效地大力發(fā)展起來。

第二個問題就是金融亂象，比如租金貸。那為什么租金貸的風(fēng)險比較高呢？因為目前這些租賃機構(gòu)基本上沒有或很少擁有自己的長租公寓，都是所謂的“二房東”，所以說他們償還租金貸的能力和資金的來源主要靠的是價差，靠的是未來市場的資金與需要支付給一房東的租金之間的價差。而一旦未來的租賃市場發(fā)生波動，就會使這些機構(gòu)的租金貸償還能力受到很大的挑戰(zhàn)。再加上目前很多租金貸發(fā)放的時間非常長，有的甚至達到了20年的時間，而租賃機構(gòu)會拿著這些租客一次性支付的資金去投融資，一旦投資或融資失敗，這些資金大部分不是機構(gòu)自有的，這樣就存在較大的金融風(fēng)險問題。

三聯(lián)生活周刊：這些政策利好也導(dǎo)致過去一年多時間內(nèi)，國內(nèi)房租價格似乎出現(xiàn)了比較快的上漲，不知道您是不是這么判斷的？為什么相比房價，租金價格的上漲引起了這么大的社會反應(yīng)？

況偉大：房價問題主要是關(guān)于金融泡沫風(fēng)險，但租金問題更關(guān)系到普通人的住房消費問題。

實際上，我國的住房租賃市場主要存在于一線城市和一些二線城市，三、四線城市的租賃住房是非常小的一部分，問題也不突出。一線城市在租賃市場所占的比重比較高，問題比較突出。我認為確實是，近期像北京這樣的一線城市，租金上漲比較快，而北京特別突出。

原因一是總的租賃房的供給在減少，像北京因為非首都功能的疏解，對一些中低端住房進行了清理，而這些中低端住房原本關(guān)系的就是中低收入者的住房問題。所以在這種情況下，總體的租金又在上漲，就對中低收入者的住房問題造成了比較大的壓力。第二個原因就是這些租賃機構(gòu)的介入，他們哄搶房源導(dǎo)致資本的介入，有了充足的資金之后就把房租拉高了。雖然這些長租公寓的量不大，但是當(dāng)它上漲個百分之三四，就起到了一個推波助瀾的作用。

三聯(lián)生活周刊：您剛才也提到了租房和賣房這兩個市場的倒掛現(xiàn)象。在您看來，租金價格相比于房價過低的這種現(xiàn)象，是我國現(xiàn)在租房市場面臨的一個主要問題嗎？

況偉大：因為房價反映的不是住房消費，它是一個資產(chǎn)價格，是一個投資價格;而租金反映的是經(jīng)濟基本面的情況，它是消費品的價格。因此，租金才是決定房地產(chǎn)基本價值的指標，如果房價嚴重偏離了由租金所決定的房價，就表明住房的基本價值發(fā)生了泡沫。國內(nèi)目前的這種情況就是房地產(chǎn)市場的泡沫比較嚴重。

因此，我認為現(xiàn)狀正常反映了中國目前的租賃市場和買賣市場之間的關(guān)系，這個租售比就是這樣，你想提高房租也很難，因為目前租金反映了當(dāng)前中國居民的收入水平，反映了我國經(jīng)濟的基本面，再高是不可支付的。

三聯(lián)生活周刊：從某個角度來說，國內(nèi)租房市場此前的發(fā)展程度較低，當(dāng)它開始快速發(fā)展后，租房市場越來越發(fā)達，租金也開始變得越來越高。您覺得這是一種必然現(xiàn)象嗎？

況偉大：我認為不能把租金高低的原因歸結(jié)為市場發(fā)達或不發(fā)達。當(dāng)然，市場會有“價格發(fā)現(xiàn)”的功能，比如說之前的租金被低估了，但是被低估的原因會有很多，有的是因為收入的原因，有的是因為整個市場的信息不透明，所以有好多原因。而房租價格主要取決于收入水平、需求和供給這三個要素，所以我們不能說是因為市場發(fā)達了才導(dǎo)致的租金價格上漲。

那么在我看來，目前中國租賃市場的問題不在于租金過高，也不在租賃機構(gòu)身上，也不是租金貸，關(guān)鍵的問題是什么呢？是我們的租賃法不完善，尤其是租賃法不完善所導(dǎo)致的租客的利益得不到有效的保護，沒有讓租客的租賃權(quán)得到有效的保護。如果房東可以隨便調(diào)價，隨便攆人，隨便不提供服務(wù)，租賃市場怎么發(fā)展？所以租客都望而卻步，就都買房去了，反正自己說了算。所以下面一個重點，我認為是對租賃市場進行規(guī)范，特別是要保護租客的權(quán)益。

當(dāng)然還有一個問題是稅收。我們的租賃收入，在“營改增”之后，一般增值稅稅率都是6%到18%這么一個水平。我覺得應(yīng)該對租賃市場降低或減免稅收，否則有的房東一看我要交這么多的稅，那我就不出租了。

一位年輕人站在廣州自己租住的公寓天臺上。隨著租房市場的快速發(fā)展，越來越多的租房平臺出現(xiàn)在年輕人的選擇里

租房市場的金融化嘗試，利弊如何衡量？

三聯(lián)生活周刊：從去年開始，像建行這種國有的大型金融機構(gòu)都推出了相似的房租貸款項目，為什么在今年突然出現(xiàn)了多起“長租公寓爆雷”事件？

況偉大：根本原因就是我國目前租賃市場不穩(wěn)定，直接因素則是因為目前租賃市場的租金不穩(wěn)定。

實際上，我們目前的租賃市場很不規(guī)范，租賃機構(gòu)所占的比重都比較低，所以你不能通過租賃機構(gòu)的租金變動來預(yù)測未來，因為目前我們整個租賃市場有1000多家租賃機構(gòu)，但占整個租賃市場的比重是2%，而98%左右的房屋租賃方是散戶，這就使未來租金的波動趨勢具有很大的不確定性。另外，未來租房市場的政策怎么變化，這也存在很大的不確定性。這些不確定性都讓租金變化難以預(yù)測，一旦租金下跌，身為“二房東”的租賃機構(gòu)在償還租金貸時的違約風(fēng)險就比較大。

三聯(lián)生活周刊：所以您個人如何評價這種租金貸款項目在目前租房市場中的利弊得失？

況偉大：我認為應(yīng)該是在一個非常規(guī)范、非常成熟的租賃市場中，才能去發(fā)展這種特別商業(yè)的、目前來看風(fēng)險比較大的租賃貸款項目。

如上述所說，目前國內(nèi)的租房市場是非常不規(guī)范的一個市場，租金的變化非常頻繁，你會發(fā)現(xiàn)每隔幾個月房東就要調(diào)整租金，所以非常不穩(wěn)定。在這種情況下，這種租賃機構(gòu)所占的市場比重又不高，對整個的租賃市場都沒有預(yù)測作用。所以這些放款機構(gòu)就會面臨比較大的不確定性風(fēng)險。我認為不能說因為國家政策支持就弄這些項目，也要考慮到風(fēng)險和回報的問題。實際上這種租房貸款項目的回報并不高，他們主要是基于國家政策的考慮就放款了，但基于這種考慮而放款的話，可能就會有較大的商業(yè)風(fēng)險。

三聯(lián)生活周刊：目前來看，以“自如”為代表的租賃中介，他們大都將傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)和借貸業(yè)務(wù)捆綁，甚至將它設(shè)計成一種金融服務(wù)。從安全的角度講，這種捆綁的模式是否風(fēng)險較大？這兩種業(yè)務(wù)是否有必要獨立開來？

況偉大：這種業(yè)務(wù)的多元化讓這些中介已經(jīng)不僅是一個房屋經(jīng)紀人了，也是一個金融經(jīng)紀人。在這種情況下，我認為這種“二合一”的風(fēng)險會比分開的那種，即一個租賃機構(gòu)和一個金融機構(gòu)合作的風(fēng)險更小一點。因為當(dāng)機構(gòu)把款貸給租客之后，如果是二合一的模式，這些錢就變成了他們的自有資金，而他們對自有資金的風(fēng)險管理就會比較好一些。此外，他們對租賃市場未來的發(fā)展和變動趨勢也有更好的預(yù)測能力，畢竟他們也是專業(yè)人士和專業(yè)機構(gòu)。如果是商業(yè)機構(gòu)放款，這些商業(yè)銀行畢竟不是搞房地產(chǎn)租賃市場的，他們對這個市場未來的發(fā)展趨勢就沒有房屋租賃機構(gòu)那么了解。

但目前這些機構(gòu)最大的問題在監(jiān)管上。作為具有金融屬性的放款機構(gòu)，他們其實面臨很大的金融風(fēng)險，比如說對他們的資本充足率的監(jiān)管有沒有？對他們所制定的房屋貸款利率與期限的監(jiān)管有沒有？對他們的存款準備金是否達到要求有沒有監(jiān)管？他們的賬戶是不是得在人民銀行有專門的賬戶進行監(jiān)管？這些都是比較大的問題。而目前的現(xiàn)狀是，因為他們不是金融機構(gòu)，所以金融監(jiān)管部門很難對他們進行監(jiān)管。像我們講的，現(xiàn)在有好多租客，把錢一次性交到租賃機構(gòu)的賬戶上，這就是我們說的“影子銀行”（Shadow Banks），游離于我們的監(jiān)管之外。

而無論是誰來做這些事，都必須接受金融監(jiān)管，那么哪些機構(gòu)具備了這種金融業(yè)務(wù)的能力國家是有規(guī)定的，如果你不具備，你還要發(fā)放貸款，那就不行了。

三聯(lián)生活周刊：除了租金貸之外，在輿論“資本推高租金”的指責(zé)下，國內(nèi)眾多租賃機構(gòu)“資產(chǎn)證券化”（Asset-backed Securities，以下簡稱“ABS”）的嘗試也被廣泛質(zhì)疑。2017年，長租公寓ABS產(chǎn)品成立數(shù)不超過4單，而截至今年上半年，我國市場上已成功發(fā)行或已獲交易所審批通過的住房租賃ABS產(chǎn)品就達14單，涉及融資規(guī)模達786.40億元。如果從金融學(xué)理論層面分析，ABS作為長租公寓融資的方式之一，是一種很正常的資本運作方式，但您怎么看它引起的爭議？

況偉大：出現(xiàn)這么多金融問題，我們肯定要問，為什么要進行資產(chǎn)證券化？資產(chǎn)證券化是要解決一個什么問題？不能別人搞資產(chǎn)證券化我也搞。資產(chǎn)證券化可能有好幾個目的，有的可能是解決投資問題，比如房地產(chǎn)，一個中低收入者，你要去買一個實物，那你買不起，搞個證券化的房產(chǎn)股票，這下你就買得起了吧，相當(dāng)于你間接地投資。

但目前來看，現(xiàn)在這些租賃機構(gòu)搞資產(chǎn)證券化，它不是要解決投資者的問題，它是要解決自己的資金流動性問題，甚至是融資問題。這些機構(gòu)一看自己需要錢來發(fā)展，就趕快把自持的項目和經(jīng)營的長租公寓未來的租金打包出售，以證券化的形式賣給投資者，來解決他們自己的融資問題和資金流動性問題。這些我們研究金融的都清楚，但投資者知道嗎？老百姓知道嗎？在我國租賃市場如此不成熟的情況下，一旦租賃市場發(fā)展不好，出現(xiàn)了所謂的“爆雷”，這些損失就被傳遞給那些投資者。這樣搞了之后，將來不是損害租賃市場的發(fā)展嗎？

包括媒體上一直問的“中國為什么現(xiàn)在沒有REITs（房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)證券化的一種重要手段）”，它是有原因的，因為你不具備這樣的條件。REITs是為了解決中小投資者投資房地產(chǎn)市場的一個重要工具，知道了它的目的，你就明白它要有一些基本要求：第一，它要減稅，因為中小投資者收入還是很低;第二，作為一種股票，我們的證券法就必須對這種股票的交易做出相關(guān)的規(guī)定;第三，它的股權(quán)結(jié)構(gòu)必須分散，必須保護中小投資者的利益，不允許有機構(gòu)投資者。而我們的現(xiàn)狀是什么呢？股權(quán)分散，這個跟我們中國的股市格格不入;減稅有嗎？也沒有。所以我感覺，目前中國不具備發(fā)展這些房地產(chǎn)證券化工具的條件，如果硬要搞，很可能不倫不類。

所以說，我也不是不支持這些金融工具的使用，如果條件具備了，當(dāng)然可以啊。但目前的狀態(tài)就是，你什么條件都不具備，為什么要發(fā)展呢？

2017年12月29日，房產(chǎn)租賃公司員工整理供租住的公寓，其目標客戶是那些剛剛進入社會的年輕人

租房市場需要怎樣的金融工具？

三聯(lián)生活周刊：由此也延伸出兩種觀點：一種觀點認為，讓整個租房市場更好更快發(fā)展的最好辦法就是應(yīng)該開放更多的金融工具的使用;還有一種觀點認為，應(yīng)該趁租房市場這種“炒”的金融屬性的勢頭剛起來，就迅速遏制。在您看來，租房市場到底該怎么樣應(yīng)對這種金融工具的介入？

況偉大：你還是得問到底這個工具是要解決什么問題。從目前來說，為什么需要金融工具？是要解決出租者的投融資問題，還是解決租客的借貸？而任何金融工具都有風(fēng)險，都有投資失敗的風(fēng)險，怎么防范？這些都要搞明白。

現(xiàn)在的問題是，我們很多的金融創(chuàng)新都是由這些開發(fā)商或租賃機構(gòu)搞的，他們肯定是朝有利于自己的方向去做。想要有利于租客和消費者，肯定得靠政府去做，而政府目前在這一塊做得還很少。租賃機構(gòu)做的金融工具很少是有利于消費者的，那種能夠雙贏的金融工具是很少的。

我們會把租賃市場分為公共的租賃市場和私人的租賃市場。靠市場和私人租賃解決不了的問題，就得靠政府。不能說把東西全部都推給市場來解決，有些就解決不了。所以政府部門不能缺位，要補位。

三聯(lián)生活周刊：目前國家也在整頓租金貸等相關(guān)金融問題，您如何判斷這類租金貸業(yè)務(wù)之后的發(fā)展方向？

況偉大：我認為我們要堅持兩個原則：第一，要堅持宏觀審慎的原則，就是說對租賃市場未來的發(fā)展、它的償還能力，我們要有一個非常好的預(yù)測和評估;第二，要堅持逆經(jīng)濟周期管理的原則，具體來說，就是提高這些放貸機構(gòu)的資本充足率及緩沖資本。否則的話，租金貸很容易就會變成一個高風(fēng)險的金融產(chǎn)品，這對金融機構(gòu)及整個租賃市場來說都是災(zāi)難性的。

三聯(lián)生活周刊：目前國內(nèi)租房市場面向普通消費者的金融產(chǎn)品還是以租房貸款項目為主，您覺得我們還應(yīng)該在其他哪些金融方面加大一些力度或是多做一些舉措？

況偉大：目前國內(nèi)的租賃市場在我看來，主要是租賃機構(gòu)有這種金融方面的需求，租客們基本上會根據(jù)自己的收入來租房，選擇去貸款租房的很少，當(dāng)然也有，但是從業(yè)務(wù)量來說不是很大。所以我覺得在未來的租賃市場上，對那些租不起房的中低收入者，我們目前有住房公積金，可以發(fā)放住房公積金，將來，我們還可以成立中國的國家住房銀行，幫助那些租客去融資來支付租金。因為有的中低收入者可能一下子付不起那么多錢，就可以通過國家的支持，比如說無息或低息的一些租賃貸款，幫助他們解決租賃住房問題。

但就像我剛才講的，還要加強監(jiān)管，嚴格按照宏觀審慎和逆經(jīng)濟周期管理的原則來進行。

三聯(lián)生活周刊：從監(jiān)管的角度講，您認為我們現(xiàn)在怎樣才能既發(fā)揮出金融創(chuàng)新的能力，又降低風(fēng)險？

況偉大：除了上面提到的兩項原則外，要發(fā)展租賃市場，最關(guān)鍵的是必須健全和完善租賃法，必須保護租客的利益和租賃的權(quán)利，目前來說這方面還是缺位的。我們有一個租賃辦法，那是2010年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》，但是遠遠不夠。我們的現(xiàn)狀就是監(jiān)管缺位、法律缺位，導(dǎo)致這個市場的發(fā)展不那么規(guī)范化，不那么專業(yè)化。但是我們還要發(fā)展，不是說因為有問題就不發(fā)展。只是要記住兩樣?xùn)|西，一個是規(guī)范，一個是防范。規(guī)范這個市場，并防范它的風(fēng)險。