張從志

2010年5月，租住在北京市海淀區(qū)唐家?guī)X的年輕人前往附近的上地科技產業(yè)園區(qū)及周邊上班

建設租賃住房試點

從空巢老人、北漂老人、隨遷老人，再到新北京人，大半生逝去，到了古稀之年的周淑英卻經歷了身份上的多重變奏。一兒一女都在北京成家立業(yè)，一家人聚少離多。為了離兒女近點，周淑英夫婦干脆也來了北京。2013年滿足落戶要求后，他們把戶口遷到了北京市海淀區(qū)。

戶口雖然解決了，但生活上的煩心事還有不少。73歲的周淑英頭發(fā)花白，河南鄉(xiāng)音濃重，今年年初遭遇車禍后至今行動仍不便利，拄著拐杖，走路一瘸一拐。她向我細數在北京生活的種種不順：看病貴、醫(yī)藥費高，養(yǎng)老金、醫(yī)保報銷都是按河南老家的標準算，“拿著低工資在高消費地區(qū)生活”。更大的麻煩則是住的問題。子女都是普通的工薪階層，積攢多年才買下一套房子，面積不大，兩個老人實在擠不下去，只能在外租房。2014年，周淑英在回龍觀租了一套一居室，58平方米不到，一個月2900元。雖是貴了點，但離兒子家近，有什么事方便照應。沒過兩年，房東把價格漲到了3600元。到了去年，房東通知他們要漲到4000多元，老兩口退休金加起來才5000元出頭。他們打算搬家。

去年3月，北京市海淀區(qū)唐家?guī)X地塊租賃住房項目啟動意向登記工作，面向保障家庭公開搖號配租。周淑英很幸運，順利通過資格審查并搖到了號，經過選房、簽約一系列程序，2017年7月正式搬進了公租房。

唐家?guī)X是北京市第一批利用集體建設用地建設租賃住房試點項目，首批入市共927套租賃住房，分為T04和T08兩個地塊。這些房子由海淀區(qū)住房保障事務中心按照市場價格向唐家?guī)X村整體躉租，租期為10年，統一進行出租、運營和管理，然后面向保障房家庭以公租房價格出租，差價由政府補貼。

周淑英住在唐家?guī)X新城T08，小區(qū)共有8棟居民樓，橙黃色的外墻將其與周圍紅色和灰色的回遷安置樓區(qū)分開來。她家分到一套一居室，45平方米左右，一個月租金不到1600元，簽了3年的租約，到期后再審查資格，若通過則可續(xù)租。盡管租金便宜了許多，但住在唐家?guī)X離兒子家遠了很多，他只有周末有空時才能來看上一眼。女兒去年移民去了澳大利亞，更是天各一方。本來跟著子女到北京是想離他們近點，但最后還是“東一個，西一個”，周淑英很無奈。

唐家?guī)X在北京西北五環(huán)以外，東邊是回龍觀，南邊抵著中關村軟件園。在過去，唐家?guī)X曾以著名的“蟻族”聚集地而聞名，低廉的租金賦予其巨大的虹吸力，高峰時吸引了超過5萬外來人口，其中包括近2萬名大學畢業(yè)生。經過媒體報道后，唐家?guī)X引來了外界關注，惡劣的居住環(huán)境被不斷曝光，同情、悲憫、感動、吁求改變的聲音雜糅其中。2010年3月，北京市啟動唐家?guī)X地區(qū)整體騰退改造工程，并于當年年底全部完成。此后的幾年里，肆意生長的城中村變成干凈整潔的現代居民小區(qū)，一棟棟回遷安置樓拔地而起，學校、公園、文化廣場等設施一應俱全。唐家?guī)X“大變身”的背后，是數萬名年輕人化整為零，重新流散至其他的城中村、地下室內。

從2011年起，唐家?guī)X成為北京市集體建設用地租賃住房改革的5個試點項目之一。但由于資金、審批等問題，直到去年才竣工驗收。按照政府規(guī)劃，這些項目一共可供應租賃住房1.28萬套，面向周邊產業(yè)園區(qū)的職工、外來務工人員出租，或者由區(qū)政府按市場價格，整體躉租作為公租房，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出租，擴大保障性住房籌集渠道。

在上海，政策也在向租賃住房傾斜，創(chuàng)造了“只租不售”的土地供應模式，政府以遠低于市場價的價格出讓土地，限定其用途為“租賃用房”。在北京、上海兩地率先探索的基礎上，2017年8月28日，國土部、住建部聯合印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，決定在北京、上海、沈陽等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。此外，多地還出臺舉措提升租房人的公共服務權益。2017年7月，廣州市政府發(fā)文，決定賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

在租購并舉、租購同權等口號下，政策信號不斷釋放，一直以來充當中國住房市場配角的租房市場似乎迎來春天，但政策仍待檢驗之時，多個城市租金已經開始飛漲。

2017年4月11日，工作人員在北京某公租房項目現場向排隊辦理公租房登記的人群講解流程

瘋漲的租金

住進公租房，對28歲的山東女孩莫竹而言是一種奢望，她笑稱自己連搖號的資格都沒有。面對不斷上漲的房租，她唯一的應對之策便是后撤，租金漲一輪，她離市中心便遠一程，從東四環(huán)到東五環(huán)，如今再到北六環(huán)?！拔椰F在特別害怕明年房東和我說要漲房租?！?年前，她辭掉濟南的工作開始北漂，原本是想從濟南的房貸中抽身，卻陷入房租的包圍之下。莫竹說，房租早已超過了她工資收入的30%。在專家那里，30%是租金水平合理與否的分界線。

最開始，莫竹住一個月1000元的房子。2016年1月到北京，莫竹投奔了大學同學，在望京四環(huán)邊上的一個小區(qū)里，一套小復式里住了8個人，她和同學擠在一個不到10平方米的單間里，2000元的租金一分為二，兩人壓力都減半。3個月后，男朋友也來了北京，兩人想住得稍微寬敞點，他們搬去了東五環(huán)，房子是莫竹在豆瓣網上找到的，兩居隔成的三居。一年后，再往北搬去了沙河，到了北六環(huán)，租了一個50平方米左右的一居室，一個月2500元的租金。莫竹的理念是，就算住得遠也要住得好一點，因為相同的價錢，離市中心越遠越能住到大一點的房子。

但在租房這件事上，糟心事遠不止租金。有一次，莫竹下樓散步遇到一只流浪貓，小貓不怕人，和她很親昵，她猶豫再三最后把它帶回了家。然而一個月不到，房東上門時看到了房里的貓，他很生氣：“要么把貓送走，要么你們都搬走，房租和押金都不退?！绷滔略捑退らT走了。那天，莫竹抱著貓哭了一個下午。她覺得很委屈，當初房東并沒有說不準養(yǎng)貓，平時她怕損壞房東的房子，“鏡子都不敢往墻上貼”。帶貓回家后，怕它抓壞沙發(fā)、椅子，她特地用床單給家具罩上了保護套。后來男朋友找房東好說歹說，房東才同意他們住到合同期滿，但不再續(xù)租。

一年后再去找房時，附近的房租又漲了一輪。他們問了很多中介，已經沒有低于3000元的一居室。他們決定繼續(xù)往北，越過六環(huán)，到了南邵，已接近昌平縣城，但發(fā)現這里的房租與南邊的沙河相比已經不相上下，他們又退了回來。

今年4月，莫竹仍在沙河找到一套兩居室搬了進去，4300元一個月。雖然還沒有和男朋友領證，但兩家已是一家，父母時常過來看望他們，所以空出一間房給老人留著。簽約時，莫竹原本想簽兩年?！爱敃r我們說能不能年付，一次性把兩年房租全付清，但是房東不干，他對漲房租的預期特別強，而且大家形成了一種默契，要漲都一起漲?！蹦襁€告訴我，找房的時候，一個房東說自己之前就被中介忽悠過，和一個房客簽了兩年，結果今年漲得特別厲害，等于自己一個月損失好幾百塊錢，“一提這個事就很心疼”。

房租到底漲得多厲害？政府、研究機構各家數據并不一致。北京市統計局公布的“2018年7月份北京市居民消費價格變動情況”顯示，居住價格同比上漲3.3%。而房產大數據平臺諸葛找房的數據顯示，2018年7月，北京市平均租金為90.12元/平方米/月，同比上漲25.81%，今年1月以來累計上漲15.75%。在數字之外，租房人群的地理遷移更易察覺。莫竹記得，剛搬到北六環(huán)時，附近人還不多，做文字工作的她正好喜歡清靜。不過到今年，高峰期的地鐵人滿為患，很難擠上去，“從家里出門，半個多小時過去了還在沙河站排隊”。后來總結出經驗，遇到高峰期，她就反坐一站到南邵站，再換回來，但漸漸地，連南邵站人也在增多。他們現在很少去市里，仿佛掛在六環(huán)邊上，被甩得越來越遠。

莫竹住的北二村住了許多上班族，和唐家?guī)X一樣原來也是城郊村，拆遷以后給村民建了回遷房，里面住的多是外地租客。以前在地鐵旁邊有很多賣小吃的小攤，燒餅、麻辣燙、煎餅果子都有，莫竹說，有時候不想做飯可以跑出來買東西吃，但是現在全都不見了。

大學畢業(yè)后留在濟南工作，當時房價便宜，她東拼西湊買了一套毛坯房。到北京后，莫竹覺得要留下來，租房住總是不踏實，也動過買房的念頭。她一盤算，如果在六環(huán)買套小房子，把濟南和老家的房子都賣掉，加上兩個人的積蓄，再借點錢，應該能湊夠首付。但這樣一來，每個月光月供就得1.8萬元，把兩人嚇住了，遲遲不敢出手。

去年北京“3·17”限購新政出臺以后，莫竹要想買房變得更加困難。她在濟南已經有過貸款，按照新政，如果她在北京買房，首付比例由原來的四成變?yōu)榘顺?，首付多出?00萬元。她告訴我，現在不想和男朋友領證，一個原因就是男朋友有首套的資格，“不能浪費”。父母那邊又催得緊，她甚至和男朋友開玩笑，婚禮照辦，領個假證給爸媽看一下。

貝殼研究院院長楊現領

供需失衡的租房市場

租金上漲的問題以一種出人意料的方式引爆了輿論。今年8月，北京一位房東在某論壇上發(fā)帖講述了自己出租房子的經歷，“蛋殼”和“自如”兩家長租公寓為爭奪房源大幅抬價，此事一經傳播，徹底掀開了壺蓋，群情沸騰，紛紛喊打中介機構、長租公寓。

但多位專家向本刊表示，租金是一種價格機制，反映的是租賃市場的供求關系，租金漲跌背后的根本原因其實是供求失衡。上海交通大學安泰經濟與管理學院特聘教授陸銘告訴本刊，租金上漲仍然是以整個租房市場長期供給不足為背景的，否則中介不會利用自己的資金便利去囤房，以他們目前的市場占有率也沒有這樣的能力去抬高租金。

陸銘分析認為，盡管北京實行嚴格控制人口的政策，但去年常住人口僅僅下降2.2萬，租房的需求沒有明顯下降。但在供給端，這些年拆除了大量所謂違章建筑，同時大力清理地下室，打擊群租房，這些房子事實上是租房市場一個很重要的供給力量，種種政策導致供給大幅下降，供不應求的情況加劇，最后都會反映到租金上。

49歲的王華來北京做裝修工已經22年。第一次見他是在兩個月前，當時王華一家三口還住在豐臺區(qū)永合莊，南五環(huán)邊上，鄰著永定河。2016年租下房子時，房東允諾三年不漲房租，但兩年還不到，房東反悔了，說大興火災以后，村里租金都漲了，但沒明說要漲多少。住滿兩年，王華主動去找房東商量，對方說一年要漲八九千塊錢。王華覺得太高了，決定搬家，他已經記不清楚這是第幾次搬家了。

1996年剛到北京時，他住在豐臺區(qū)七里莊。做裝修，人要跟著工地走，這里十天那里十天，他住遍了北京周邊的城中村，從一個月200塊錢的房租時代到現在近2000塊。盡管王華竭力控制著住房成本，想多攢點錢回家，但依舊跟不上租房市場變化的節(jié)奏。

一個月前，王華騎著電瓶車開始找房子，車越騎越遠，樓宇越來越多，但他們能住的房子越來越少。一直到了豐臺豐西，靠近西五環(huán)，才看到有人貼了廣告要出租平房，聯系上對方后去看了房。在周圍樓房的相襯下，這處房子顯得破舊寒酸，原本是鐵路部門的臨時宿舍，防盜門進去有一個小過道，過道兩邊各有兩間房，房間很小，墻壁斑駁，但足夠他們住了。不過王華第一眼看中的是這里有混凝土的房頂，“比永合莊要好”，而且一年不到2萬元，他趕緊租了下來。后來得知，出租人也是外來務工人員，已經準備離開北京，還剩半年的租期只好自己把房子轉租出去。

住在豐西有一個便利，王華不用再單獨送孩子去學校。今年上半年，女兒就讀的打工子弟學校被拆，她被安置到了西四環(huán)附近的一所學校。每天出去干活前，王華騎電瓶車把女兒送到附近的公交車站，讓她自己坐公交去學校，路上需要一個多小時，所以每天6點40左右一家人就要起床。小女兒在北京出生，上學念書，到12歲，因為戶籍限制，一直念的民辦學校，因為拆遷，小學還沒畢業(yè)，已經換了好幾所學校。

之前住在永合莊，房子雖然有40多平方米，但其實算不上一處住房，更像一間簡易倉庫，最初只有一個大通間，王華進去后自己動手隔出幾個小房間來。屋頂是彩鋼板做的，冬冷夏熱。房子偏居村頭一角，甚至許多村里人都不知道這個地方，如果要坐公交必須騎上十幾分鐘電瓶車去村里。王華說，永合莊前兩年住的外地人不算多，火災以后，附近很多人就拎著行李涌了進來。他原來住過的看丹村也在整治，很多人搬去了更南邊的狼垡。王華去過那邊，看到幾乎每家每戶都在加蓋樓房，有的一戶人家有好幾百平甚至上千平的出租房，但租金依舊在漲。

在租房市場，王華這樣的外來打工者沒有任何議價權?！胺孔邮侨思业?，房東要你走，你不就得走。”他很少簽過什么租房合同，所謂權利和義務，全憑口頭交代。“有些房東倒要求說咱們簽個東西，我說無所謂，大家把話說明了就行。我做裝修的，工具搬來搬去不方便，我一般也不樂意搬家?！蓖跞A回想，在北京的20多年里，幾乎每一次搬家都是因為拆遷或者漲房租，在城郊村里挪來挪去。

“過去，我們國家存在兩個租房市場的陣地，一個是城中村，一個是二房東，構成了中國的非正規(guī)住房市場。在許多轉型經濟體中，政府通常不會打擊這樣的非正規(guī)市場，因為它解決的是最底層人民的住房需求?！辨溂移煜碌姆康禺a行業(yè)研究平臺貝殼研究院院長楊現領告訴本刊，“現在非正規(guī)市場正在被加速清理，但正規(guī)的住房體系，比如機構化管理的、國有企業(yè)的、政府提供的等等，都沒有跟上，兩邊不接續(xù)，租金當然上漲?！?/p>

盡管從2017年以來，北京與上海等城市都供應了一批只租不售的土地，但目前這些租賃用地上投建的項目真正投入市場的還并不多。這些政策有利于增加租房市場的供給?！暗壳罢峁┑墓沧赓U住房從總量來講非常不夠。從地段上看，很多公租房都在郊區(qū)，離市中心的工作崗位太遠。更為重要的問題是，我們的公租房體系主要是提供給本地的戶籍人口而不是按照常住人口和納稅人口進行覆蓋的。”陸銘認為，過度拆違、打擊群租等行為并不合理，如果要解決所謂的安全衛(wèi)生問題，應該對癥下藥，有什么問題就解決什么問題，而非簡單地推倒了事，這樣最后很可能適得其反，導致租房的成本上升。

得知王華找到一處好房子后，有朋友還托他幫忙在附近打聽看看還有沒有房子。但看了一圈也沒找到，附近已經很少能看到平房。住進來一個月，王華還沒見過房東，他知道，半年過后，如果找房東續(xù)租，租金大概率要漲，至于漲多少，他想到時候再找房東商量，“實在不行還得搬”。

（周淑英、莫竹、王華均為化名）