陳彥月 鄭利敏

[摘 要]到2018年，我國新《企業(yè)會計準則》已實施了12年，越來越多的房地產(chǎn)上市公司將公允價值應(yīng)用到投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中。本文通過對泰禾集團2012-2017年的財務(wù)報表數(shù)據(jù)進行整理分析得知，與2014年的成本計量模式相比，2015年采用公允價值計量模式大幅度提高了凈資產(chǎn)，對籌資能力、償債能力以及盈利能力都有較大的影響，希望能為我國房地產(chǎn)行業(yè)推行以公允價值作為后續(xù)計量提供幫助。

[關(guān)鍵詞]投資性房地產(chǎn)；公允價值模式；杜邦分析體系

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.18.007

[中圖分類號]F231.5；F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2018）18-00-02

1 泰禾集團概述

泰禾始創(chuàng)于1996年，2010年在深圳證券交易所成功上市，是當年國內(nèi)唯一上市的地產(chǎn)企業(yè)，它是一家在地產(chǎn)、金融、文化等領(lǐng)域多元發(fā)展的大型知名上市公司（股票代碼000732）。

泰禾集團在2015年之前，一直以成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，在2012-2014年，投資性房地產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比率由0.24%上升到0.36%，增幅緩慢。而在2015年9月

1日，該公司把投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量變更以公允價值模式計量，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比率由0.36%快速上漲到42.54%，且上升速度較快。

2 投資性房地產(chǎn)運用公允價值模式對泰禾集團的影響

泰禾集團自2015年9月1日起對投資性房地產(chǎn)由成本法進行后續(xù)計量，轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式進行后續(xù)計量，同時根據(jù)企業(yè)會計準則規(guī)定進行了追溯調(diào)整，在2015年年初的投資性房地產(chǎn)賬面價值調(diào)增了10 636 575.88元。

2.1 采用公允價值模式對凈資產(chǎn)的影響

投資性房地產(chǎn)成本模式轉(zhuǎn)公允價值模式統(tǒng)計分析情況：2012-2014年采用成本模式計量的凈資產(chǎn)數(shù)額為23億元～

51億元，而2015-2017年轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量后增長到170億元～252億元，轉(zhuǎn)換前明顯低于轉(zhuǎn)換后。從凈資產(chǎn)數(shù)額的增長來看，2012-2014年，除2013年增長較為明顯外，2012年和2014年的數(shù)額大致為500萬元～840萬元，相差不大。而在2015年轉(zhuǎn)換為公允價值模式后，2015年的凈資產(chǎn)增長率達到6.27，數(shù)額由2014年的2 346 615 621.98元增長為

17 068 290 509.25元，增長幅度較大，2016-2017年的凈資產(chǎn)都在此基礎(chǔ)上有一定的增加。就投資性房地產(chǎn)而言，

2012-2014年投資性房地產(chǎn)數(shù)額增減幅度相對較小，占凈資產(chǎn)的比例很小，最高占0.36%，最低只有0.11%，變動幅度相對較小。而在2015年轉(zhuǎn)換為公允價值計量后，數(shù)額從2014年末的834.14萬元增長為72.61億元，有明顯的增長，占凈資產(chǎn)的比例也從0.36%增長為42.54%，且2015-2017年所占比例還在持續(xù)增長。結(jié)合上述分析可見，投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式后，對凈資產(chǎn)的增長有較大的影響。

2.2 采用公允價值模式對負債的影響

泰禾集團投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，對遞延所得稅負債追溯調(diào)整的統(tǒng)計分析得出：2015年追溯調(diào)整后，遞延所得稅負債由2014年末的32 712 339.45元調(diào)增為2015年初的35 371 483.42元，增加了2 659 143.97 元。調(diào)增金額占2014年年末遞延所得稅負債總額的8.13%，調(diào)整后遞延所得稅負債占負債總額的比重增加了0.004 7%，其增長幅度與調(diào)增金額占遞延所得稅負債總額的比重相差不大。

2.3 采用公允價值模式對所有者權(quán)益及凈利潤的影響

追溯調(diào)整后對定期報告合并所有者權(quán)益及合并凈利潤的影響情況：投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式時，其賬面價值與公允價值的差額要調(diào)整期初留存收益（盈余公積、未分配利潤）。當期公允價值高于賬面價值故調(diào)增了留存收益7 977 431.91元，其中盈余公積由95 488 483.89元調(diào)增為

96 286 227.08元，未分配利潤由2 112 864 262.16元調(diào)增為

2 120 043 950.88元。留存收益的調(diào)增使所有者權(quán)益也相應(yīng)調(diào)增，其中未分配利潤的調(diào)增使泰禾集團凈利潤也相應(yīng)增加，影響金額為340 220.42元，影響比例僅為0.05%。

2.4 采用公允價值模式對籌資能力的影響

從泰禾集團2012至2017年的籌資情況來看，短期借款由2012年的4.05億元上漲到218.16億元，長期借款由2012年的58.43億元上漲到705.26億元，無論是短期借款還是長期借款都大致呈現(xiàn)上漲的趨勢，故籌資總額也相應(yīng)增長，如表1所示。以2011年的籌資總額為基準，采用定比方式計算出總籌資額的增長率，在2012-2017年大致呈現(xiàn)上升趨勢，由2012年的1.46上漲至2017年的35.32，漲幅較大，可見投資性房地產(chǎn)計量模式變更后，泰禾集團的籌資能力有一定的提升。

2.5 采用公允價值模式對償債能力和盈利能力的影響

流動比率和速動比率是用來衡量企業(yè)償債能力的指標，一般來說，比率越高說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強、短期償債能力越強。從表1可以看出，2012-2014年泰禾集團的流動比率由2.46降低為1.89，速動比率由0.59降低為0.13，而從2015-2017年流動比率保持在2左右的合理范圍內(nèi)，速動比率由0.2增長為0.38，呈緩慢增長趨勢。

資產(chǎn)負債率是用來衡量企業(yè)清算時對債權(quán)人利益的保障程度，產(chǎn)權(quán)比率用來表明由債權(quán)人提供的和由投資者提供的資金來源的相對關(guān)系，反映企業(yè)基本財務(wù)結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定。從表1中數(shù)據(jù)來看，在2012-2014年，泰禾的資產(chǎn)負債率從82.59%上漲至89.23%，呈緩慢增長；2015-2017年的資產(chǎn)負債率雖有較小增長，但大致都低于投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)換前，特別是2015年的資產(chǎn)負債率比2014年下降了將近10%。產(chǎn)權(quán)比例的變化趨勢與資產(chǎn)負債率相似，在2012-2014年由4.75上升到8.28，上漲了74%，漲幅較大；2015-2017年雖有增長但都大致低于2014年的數(shù)據(jù)，其中2015年轉(zhuǎn)換計量模式后，產(chǎn)權(quán)比率由8.28直降為3.97。

營業(yè)凈利率反映了企業(yè)營業(yè)收入創(chuàng)造凈利潤的能力，總資產(chǎn)凈利率反映的是公司運用全部資產(chǎn)獲得利潤的水平，權(quán)益凈利率反映所有者權(quán)益所獲報酬的水平，每股收益基本反映了每股創(chuàng)造的稅后利潤。從表1中的盈利能力來看，2012-2014年的營業(yè)凈利率由12.12%下降至8.50%，下降較為明顯，而2015-2017年相對較為穩(wěn)定，保持在8.35%左右，由2016年的8.27%增長為2017年的9.59%，有小幅度的增長。權(quán)益凈利率的變化與營業(yè)凈利率相似，2012-2014年由13.29%下降至10.60%，有緩慢下降的趨勢；2015-2017年雖數(shù)額相對較小，但較之前穩(wěn)定，且呈現(xiàn)緩慢增長的趨勢。2012-2017年，基本每股收益一直呈現(xiàn)上漲趨勢，且在2014-2015年轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)計量模式后，由0.770 5增長至1.233 9，增長幅度較大，2016-2017年也一直保持增長狀態(tài)。

3 結(jié) 語

公允價值計量是一種動態(tài)的模式，而成本計量是一種靜態(tài)的模式，相對于成本模式，公允價值模式能更快、更真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況。就泰禾集團而言，采用公允價值模式計量使資產(chǎn)、負債都有所增加，而資產(chǎn)負債率有所降低，在一定程度上改善了資本結(jié)構(gòu)。由于變更計量模式后不再計提折舊和減值，變更日公允價值與賬面價值的差額又調(diào)增留存收益，導(dǎo)致凈利潤有所增加，優(yōu)化了企業(yè)收益。資產(chǎn)負債率的降低、償債能力的提升能夠有效提高企業(yè)的籌資能力，更能滿足企業(yè)對資金的需求，可見該計量模式的變更有效適應(yīng)了企業(yè)的發(fā)展。

主要參考文獻

[1]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)[S].2006.

[2]張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價值計量的財務(wù)影響與決定因素：以北辰實業(yè)為例[J].會計研究，2011（3）.

[3]趙文燕.對實施新企業(yè)會計準則必要性的深入分析[J].中國總會計師，2011（5）.

[4]毛冬姣.淺談公允價值在企業(yè)會計準則中的應(yīng)用[J].財經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2015（14）.

[5]盧香君.公允價值對上市公司財務(wù)報表的影響[J].合作經(jīng)濟與科技，2010（9）.

[6]王瑩瑞，周東生.公允價值計量模式的分析[J].財經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2010（10）.