宋碧琪

做好大廈管理，事關(guān)千家萬戶的安居樂業(yè)。過去由於法律制度長期不完善，本澳大廈管理問題叢生，“一廈兩管”、“一廈多管”時有發(fā)生，管理費糾紛、停水、停電等問題也不少見，嚴重滋擾民生，損害社區(qū)和諧。今天，社會期待已久的物管公司發(fā)牌制度及大廈管理法律制度終於完成修法並將生效實施，令大廈由“冇王管”的狀態(tài)邁向了有人管的新局面。

毫無疑問，“物管法”和“大廈管理法”對大廈管理有著深遠影響，不論是業(yè)主、業(yè)主會還是管理公司，屆時都將會受到法律新規(guī)範，由於涉及層面廣、影響人數(shù)多，社會高度關(guān)注。過去，最低工資法律推出，因事先評估不足，過渡期內(nèi)問題接連不斷，甚至誘發(fā)管理公司退場、管理費糾紛、管理公司捲走維修基金等系列後遺癥，廣大小業(yè)主無辜遭受損失，有此前車之鑒，社會期待兩個新法實施，不要再重蹈覆轍，希望能有好的開始。

實際上，《分層建築物管理商業(yè)業(yè)務(wù)法》及《分層建築物共同部分的管理法律制度》兩部法律，都是實操性很強的法律，況且在內(nèi)容上都作了較大的修改。尤其是“物管法”，是一個全新的制度，對管理公司更有監(jiān)管，特別是管理公司不能隨意離場，想走就走，新法規(guī)定管理公司在離場時要做好交接的工作，以穩(wěn)定大廈的管理，使廣大業(yè)主免受影響。在新法中，亦更進一步清晰了物管公司的服務(wù)合同關(guān)係，在未有分層所有人大會同意的情況下，並不可以隨意加收管理費，與以往的無因管理已是兩回事。而最重要的是，新法中明確規(guī)定了管理公司有義務(wù)召集分層所有人大會的首次會議?？梢姡诜缮п岬亩唐趦?nèi)籌組大廈管委會越來越多，大廈管理交接的工作則會進入白熱化，尤其在一些維修基金等財務(wù)工作上，當局的監(jiān)管工作更不容有失。

另一方面，隨著法律關(guān)係的清晰化，未來的大廈管理主體核心則會越來越倚重大廈管理機關(guān)，即是大廈管委會。雖然新法已簡化成立管委會的程序，亦降低了召集大會的門檻，但大廈管理錯綜複雜，並不是有了管委會就可萬事大吉。大廈管理是恒常持久的工作，不是一日兩日就可以做完，加上這個管理是涉及千家萬戶的安危，可以講工作是不容鬆懈。如何做好大廈管理，除了大廈管理機關(guān)要加強管理意識外，行政當局的到位支援亦十分重要，尤其對於新手的管理機關(guān)，對法律的知識相當薄弱，往往會因為善意及便利而跌入了一些法律陷阱，過往已有例子可循，然而法律就是法律，出了事只有管委會成員自己承受法律責任，這也是嚴重打擊業(yè)主成立管委會的信心，所以在新法生效的過度期，行政當局有責任有義務(wù)加大力度宣講法律制度，更不容“洗手”不管，由得私人大廈的管委會自生自滅，甚至跌入法網(wǎng)受罪。

“物管法”和“大廈管理法”兩部法律即將生效，本人認為，在這個關(guān)鍵時刻，行政當局應(yīng)當對大廈管委會積極提供協(xié)助，特別是法律技術(shù)上的支援。一方面，建議當局要加大法律宣傳推廣，特別是針對重點核心內(nèi)容，要強化對業(yè)主會成員、管理公司解釋宣傳，協(xié)助釐清業(yè)主與管理公司關(guān)係，明晰各自權(quán)責，協(xié)助各方熟悉新法。另一方面，要未雨綢繆，提前做好應(yīng)急預(yù)案。兩法生效後，針對出現(xiàn)管理公司交接等情況，房屋局等有關(guān)部門要提前綜合評估，一旦出現(xiàn)問題，能夠及時介入?yún)f(xié)助，防止出現(xiàn)管理真空，或有管理公司拿錢走人等類似情況，確保大廈運作安全，保障小業(yè)主正常生活。