張祥寧

（南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，南京 210005）

不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度，其中包含了地役權(quán)登記。自羅馬法實(shí)施以來(lái)，大陸法系國(guó)家在民法中都把地役權(quán)作為一項(xiàng)重要的物權(quán)加以規(guī)定，當(dāng)前在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的背景下，開(kāi)展地役權(quán)登記和相關(guān)問(wèn)題的研究工作，對(duì)于有效利用土地資源、維護(hù)社會(huì)秩序具有重要的作用。

1 地役權(quán)的含義和特點(diǎn)

1.1 地役權(quán)的含義

在《物權(quán)法》頒布之前，雖然我國(guó)在實(shí)踐中存在著地役權(quán)，但是在我國(guó)正式頒布的法律法規(guī)中沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)“地役權(quán)”這個(gè)名詞。地役權(quán)被當(dāng)作一種他項(xiàng)權(quán)利對(duì)待?！段餀?quán)法》將地役權(quán)明確定位為用益物權(quán)，將這個(gè)名詞以基本法的形式予以確定下來(lái)，并且專(zhuān)門(mén)用一章16條加以規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第156條的規(guī)定，地役權(quán)是指按照合同的約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),來(lái)提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。其中他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地，需役地的權(quán)利人為地役權(quán)人，而供役地和需役地并不要求緊密相連，中間即使有第三人的不動(dòng)產(chǎn)，也可成立地役權(quán)。地役權(quán)的存在使在土地掌控于不同主體的情況下，可以借助別人土地便利從而充分利用自己土地的人，進(jìn)而全面利用自己的土地，目的是調(diào)整不同土地所有者、使用者之間因利用各自土地而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系

1.2 地役權(quán)的特點(diǎn)

第一，地役權(quán)是存在于他人土地之上的物權(quán)。第二，地役權(quán)是利用他人土地的權(quán)利。第三，地役權(quán)是利用他人土地以便更有效利用自己的土地。第四，地役權(quán)具有從屬性。地役權(quán)的從屬性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。①地役權(quán)與需役地不能分開(kāi)讓與，也不能單獨(dú)讓與他人，當(dāng)需役地讓與時(shí)，除非合同另有約定，地役權(quán)也當(dāng)然隨土地的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。例如，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等依法轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。②當(dāng)需役地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)的效力當(dāng)然地及于地役權(quán)，但地役權(quán)不能單獨(dú)被設(shè)定抵押。③土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。④地役權(quán)具有不可分性。即地役權(quán)存在于需役地和供役地的全部，而不能被分割為各個(gè)部分。即使供役地或需役地被分割，地役權(quán)在被分割后的需役地和供役地的各個(gè)部分上仍然完整存在。例如，需役地上、供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓的，受讓人享有地役權(quán)，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。⑤地役權(quán)具有適應(yīng)性。因?yàn)榈匾蹤?quán)具有獨(dú)特的權(quán)利結(jié)構(gòu),法律對(duì)地役權(quán)的內(nèi)容未作限定,而是授權(quán)當(dāng)事人根據(jù)需役地的需要依意志自由確定權(quán)利的具體內(nèi)容，只要其約定不違反法律的強(qiáng)行性規(guī)范，不違背公序良俗，即可受到法律保護(hù)，使地役權(quán)能及時(shí)調(diào)整當(dāng)事人對(duì)物的各種新的需求,使整個(gè)用益物權(quán)體系保持相當(dāng)活力和適應(yīng)性,以順應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求,彌補(bǔ)物權(quán)法定的局限性。

2 地役權(quán)的歷史沿革

地役權(quán)發(fā)源于古羅馬法，是人類(lèi)歷史上最早的用益物權(quán)形式。1804年的《法國(guó)民法典》直接繼承了羅馬法中關(guān)于地役權(quán)的規(guī)定?！度毡久穹ǖ洹飞钍芄帕_馬法的影響，較之關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定更為詳細(xì)、周密，單獨(dú)設(shè)立了地役權(quán)。我國(guó)于2007年出臺(tái)了《物權(quán)法》，首創(chuàng)性地將地役權(quán)作為一個(gè)獨(dú)立的用益物權(quán)制度作出了規(guī)定。之后又先后出臺(tái)了《土地登記辦法》《房屋登記辦法》，進(jìn)一步對(duì)地役權(quán)登記做出了相應(yīng)規(guī)定。直至目前國(guó)家統(tǒng)一實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，又出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，從更高層面、更加全面地給出了地役權(quán)登記的具體操作指南。

3 不動(dòng)產(chǎn)登記前南京市地役權(quán)登記的開(kāi)展情況

開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記前，南京市開(kāi)展了地役權(quán)登記的試點(diǎn)工作，部分單位和個(gè)人拿到了地役權(quán)證。比如“長(zhǎng)江路九號(hào)全體業(yè)主為通行權(quán)辦理地役權(quán)證”是較為典型的例子，該樓盤(pán)內(nèi)有一個(gè)面積為607.73平方米的酒店式大廳，大廳的產(chǎn)權(quán)人為開(kāi)發(fā)商。位于這個(gè)大廳兩側(cè)的兩幢樓業(yè)主每天出行必須穿過(guò)大廳，為了保證小區(qū)交付后，長(zhǎng)江路九號(hào)街區(qū)全體業(yè)主的通行，以全體業(yè)主的名義（該小區(qū)未全部交付，由開(kāi)發(fā)商代為申請(qǐng)）提出地役權(quán)申請(qǐng)，約定自房屋建成起到房屋滅失止，開(kāi)發(fā)商必須保障全體業(yè)主的通行。

4 不動(dòng)產(chǎn)登記中地役權(quán)登記的相關(guān)方面

4.1 法律依據(jù)

地役權(quán)登記的法律依據(jù)包括《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等。

4.2 適用條件

地役權(quán)登記分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷(xiāo)登記。首次登記的適用條件為下列情形之一：①因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線(xiàn)和架設(shè)等利用他人不動(dòng)產(chǎn)的；②因采光、通風(fēng)、保持視野等限制他人不動(dòng)產(chǎn)利用的。變更登記的適用條件為下列情形之一：①需役地或者供役地權(quán)利人等基本信息發(fā)生變化的；②共有性質(zhì)變更的；③需役地或者供役地自然狀況發(fā)生變化；④地役權(quán)內(nèi)容變更的。轉(zhuǎn)移登記的適用條件為下列情形之一：①因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記；②申請(qǐng)需役地轉(zhuǎn)移登記，需役地權(quán)利人拒絕一并申請(qǐng)地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)的書(shū)面材料。注銷(xiāo)登記的適用條件為下列情形之一：①地役權(quán)期限屆滿(mǎn)的；②供役地、需役地屬于同一人的；③供役地或者需役地滅失的；④人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)等導(dǎo)致地役權(quán)滅失的；⑤依法解除地役權(quán)合同的。

4.3 辦理流程

地役權(quán)登記的辦事流程可以歸納為申請(qǐng)→受理→審核→登簿→核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明（需役地權(quán)利人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（供役地權(quán)利人）。

4.4 提交資料

除了登記申請(qǐng)必須要交的共性材料，首次登記需提交以下材料：①需役地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)復(fù)印件（核對(duì)原件）；②供役地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)原件；③地役權(quán)合同（原件）。變更登記需提交以下材料：①原地役權(quán)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)（原件）；②權(quán)利人姓名或者名稱(chēng)、身份證明類(lèi)型或者身份證明號(hào)碼發(fā)生變化的，要提交能夠證實(shí)其身份變更的材料（原件）；③需役地或者供役地的面積發(fā)生變化的，要提交有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或其主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件（原件）；④共有性質(zhì)變更的，提交共有性質(zhì)變更協(xié)議（原件）；⑤地役權(quán)內(nèi)容發(fā)生變化的，要提交地役權(quán)內(nèi)容變更的協(xié)議（原件）。轉(zhuǎn)移登記需提交以下材料：①原地役權(quán)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)（原件）；②地役權(quán)轉(zhuǎn)移合同（原件）。注銷(xiāo)登記需提交以下材料：①原地役權(quán)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)（原件）；②地役權(quán)期限屆滿(mǎn)的，提交地役權(quán)期限屆滿(mǎn)的材料；③供役地、需役地歸于同一人的，提交供役地、需役地歸于同一人的材料；④供役地或者需役地滅失的，提交供役地或者需役地滅失的材料；⑤仲裁委員會(huì)效法律文書(shū)等導(dǎo)致地役權(quán)消滅的，提交人民法院、仲裁委會(huì)的生效法律文書(shū)等材料；⑥依法解除地役權(quán)合同的，提交當(dāng)事人解除地役權(quán)合同的協(xié)議。

4.5 審核要點(diǎn)

首次登記應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①供役地、需役地是否已經(jīng)登記；②材料記載的主體是否一致；③是否為利用他人不動(dòng)產(chǎn)而設(shè)定地役權(quán)；④當(dāng)事人約定的利用方法是否屬于其他物權(quán)的內(nèi)容；⑤地役權(quán)內(nèi)容是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；⑥供役地被抵押的，是否已經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意。變更登記應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①申請(qǐng)變更登記的地役權(quán)是否已經(jīng)登記；②地役權(quán)的變更材料是否齊全、有效；③申請(qǐng)變更事項(xiàng)與變更登記文件記載的變更事實(shí)是否一致。轉(zhuǎn)移登記應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的地役權(quán)是否已經(jīng)登記；②地役權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原因文件是否齊全、有效；③地役權(quán)是否為單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。注銷(xiāo)登記應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①注銷(xiāo)的地役權(quán)是否已經(jīng)登記；②地役權(quán)消滅的材料是否齊全、有效；③供役地或者需役地滅失的，是否已按規(guī)定進(jìn)行實(shí)地查看。

5 地役權(quán)登記中存在的問(wèn)題和解決建議

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（國(guó)務(wù)院令656號(hào)）以及國(guó)家和省關(guān)于加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的要求，南京市從2016年6月28日起，在全市行政區(qū)域內(nèi)開(kāi)始實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。不動(dòng)產(chǎn)登記后第一例地役權(quán)登記為金茂匯對(duì)周邊40戶(hù)的陽(yáng)光權(quán)產(chǎn)生影響。

目前，地役權(quán)登記都是依申請(qǐng)登記，都是供役地權(quán)利人權(quán)利受到侵害后，與需役地權(quán)利人產(chǎn)生糾紛矛盾，再商談補(bǔ)償和辦理地役權(quán)登記手續(xù)，造成了被動(dòng)局面。例如，金鷹三期工程因太高，遮擋了兩個(gè)小區(qū)部分住戶(hù)的陽(yáng)光，后經(jīng)過(guò)協(xié)商，受影響住戶(hù)與開(kāi)發(fā)商商談了賠償問(wèn)題，雙方辦理了地役權(quán)登記。然而，同一樓層、一墻之隔的兩戶(hù)人家得到的陽(yáng)光補(bǔ)償費(fèi)卻相差30萬(wàn)元。面對(duì)這樣的問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該從源頭考慮相關(guān)問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)，規(guī)劃部門(mén)應(yīng)充分考慮會(huì)對(duì)居民造成哪些影響，從設(shè)計(jì)上將影響降低到最小。而國(guó)土部門(mén)也要提前介入，在出讓條件限制、出讓合同簽訂上提前對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行規(guī)范，并考慮到對(duì)附近居民的影響，把這部分費(fèi)用轉(zhuǎn)化為出讓金，提前支付給受影響的住戶(hù)，待竣工驗(yàn)收后按實(shí)際情況正式核發(fā)附記相關(guān)地役權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

在地役權(quán)登記之后，諸如一些陽(yáng)光權(quán)、通行權(quán)等糾紛，相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人都可以通過(guò)協(xié)商方式約定地役權(quán)，將各方權(quán)利義務(wù)明確下來(lái)。不論房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)過(guò)多少次轉(zhuǎn)手，雙方產(chǎn)權(quán)人仍然要執(zhí)行地役權(quán)證上的約定，從而解決陽(yáng)光權(quán)、通行權(quán)的各類(lèi)地役權(quán)糾紛，能夠產(chǎn)生良好的社會(huì)效益。