□夏丹

未來房地產(chǎn)市場走勢的不確定性增強，房價的市場預(yù)期也悄然發(fā)生了轉(zhuǎn)變，建議房地產(chǎn)調(diào)控把握力度，重點完善長效機(jī)制

隨著本輪房地產(chǎn)調(diào)控時間和強度持續(xù)深化，市場預(yù)期也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。2018年9月房價環(huán)比漲幅明顯縮窄，開發(fā)企業(yè)拿地放緩，土地市場流拍增多，開發(fā)投資增速下降在第四季度繼續(xù)兌現(xiàn)。未來房地產(chǎn)市場走勢的不確定性增強。

房價環(huán)比漲幅明顯縮窄，市場預(yù)期悄然生變

2018年9月，70個大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比上漲1%，較上月明顯下降，其中一線、二線、三線城市均價環(huán)比增速均有顯著下探；同比上漲8.87%，漲幅仍在擴(kuò)大但漲勢出現(xiàn)放緩。本輪房地產(chǎn)調(diào)控的時間和強度持續(xù)深化，未來房地產(chǎn)市場走勢的不確定性增強，房價的市場預(yù)期也悄然發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

1.交易熱情降溫。9月全國商品房成交面積同比快速下降，單月增速年內(nèi)二度告負(fù)，降至-3.6%；1-9月累計增速2.9%，比上期回落1.1個百分點。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以加快開工和加大推盤力度對沖行業(yè)下行趨勢，但市場觀望情緒濃厚。特別是三四線城市銷售疲軟，中國指數(shù)研究院監(jiān)測的23個主要城市中，三線代表城市成交面積降幅達(dá)16%，降幅大于一線城市的4%和二線城市的5%。此外，由于棚改政策的變化，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣被要求盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策，將使這些地區(qū)房地產(chǎn)市場交易進(jìn)一步降溫。

2.輿論反應(yīng)趨冷。9月，國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月房價環(huán)同比數(shù)據(jù)仍在上漲，且漲幅還有一定的擴(kuò)大，但輿論感到房價非但未漲反有下跌，與以往“數(shù)字降、感受漲”的情形截然相反。其中原因，一方面是統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在時滯，另一方面也側(cè)面反映了房價的市場預(yù)期正在悄然生變。

開發(fā)投資增速小幅回落，但仍處于較高位

1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88665億元，同比增長9.9%，增速比1-8月份回落0.2個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地放緩，開發(fā)投資增速下降在第四季度繼續(xù)兌現(xiàn)，但開工較快將使開發(fā)投資增速仍處于相對較高位。

1.開發(fā)企業(yè)選擇放緩拿地，土地市場流拍增多。盡管1-9月份房企累計購地面積增速比上期略微提高0.1個百分點，但9月單月土地購置面積增速顯著回落；土地成交價款累計增速也比1-9月回落1個百分點。

近期土地市場供過于求，溢價率下降，流拍案例增多。這反映出：第一，客觀上開發(fā)企業(yè)受資金制約，到位資金主要依靠企業(yè)自籌資金、定金及預(yù)收款，央行降準(zhǔn)后房企融資成本依然不低。日前合肥發(fā)布了鼓勵支持現(xiàn)房銷售的政策，主要圍繞優(yōu)化備案手續(xù)和規(guī)范銷售管理。雖不涉及取消預(yù)售制度，但市場關(guān)于商品房預(yù)售制度調(diào)整的討論仍持續(xù)發(fā)酵，對未來開發(fā)企業(yè)資金面趨緊的擔(dān)憂不減。

第二，開發(fā)企業(yè)主觀態(tài)度改變，預(yù)期房價上漲幅度有限，對未來行業(yè)利潤空間的判斷偏悲觀。疊加三四線城市住宅交易疲軟，房企補庫存意愿較前期減弱，拿地行為趨于謹(jǐn)慎。

2.房屋新開工和施工繼續(xù)加快，均創(chuàng)年內(nèi)新高。1-9月份房屋新開工面積152583萬平方米，增長16.4%，為2016年6月以來的高點，增速較1-8月份提高0.5個百分點；施工面積767218萬平方米，同比增長3.9%，增速提高0.3個百分點。在房價“不漲”的政策硬約束下，存量土地庫存已成沉淀成本，晚開工不如早開工。這將支撐開發(fā)投資增速下行速度較緩，相對處于較高位。

房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)把握力度，重點完善長效機(jī)制

2018年7月31日召開的中央政治局會議部署了下半年經(jīng)濟(jì)工作。其中針對房地產(chǎn)做出了長達(dá)66字的定調(diào)：“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制?！?/p>

這段話信息量豐富，涵蓋了房地產(chǎn)領(lǐng)域的各種問題。其中最引人注意的是“堅決遏制房價上漲”，較以前“堅決遏制房價過快上漲”去掉了“過快”二字，可見監(jiān)管者對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度堅決、更勝以往。之后住建部召開房地產(chǎn)工作座談會，表示對樓市調(diào)控不力城市堅決問責(zé)；國家發(fā)改委也在國新辦吹風(fēng)會上重申，下決心解決好房地產(chǎn)的問題，堅決遏制房價上漲。

在房地產(chǎn)短期調(diào)控方面，建議精準(zhǔn)預(yù)判和評估多重政策的影響，規(guī)范市場交易秩序，加大人口流入壓力較大城市的住宅用地供應(yīng)量，給予符合監(jiān)管規(guī)定、資質(zhì)良好的大型房企以通暢的融資途徑。在長效機(jī)制方面，建議健全住房租賃交易服務(wù)平臺，完善配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)，創(chuàng)新住房租賃項目投融資合作模式，為個人申請租賃住房提供財稅優(yōu)惠措施。