鄭智維

我國經(jīng)歷了從福利性住房到商品房，從剛需性住房到改善性住房，從“蝸居”到“宜居”的歷史性轉變。

“1978年，我國城鎮(zhèn)人口不足1.8億，人均純居住面積約3.6平方米；而現(xiàn)在，城鎮(zhèn)人口8.1億，人均純居住面積約19平方米?！?/p>

接受《民生周刊》記者專訪時，住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌，通過數(shù)據(jù)對比講述了改革開放40年我國住房條件的巨大改善。

作為民生之本，住房始終是群眾最關心的話題之一。

改革開放以來，我國經(jīng)歷了從福利性住房到商品房，從剛需性住房到改善性住房，從“蝸居”到“宜居”的歷史性轉變。隨著經(jīng)濟發(fā)展與居民消費升級，我國早已告別住房嚴重短缺時代，住房形態(tài)發(fā)生了翻天覆地的變化。

房子是用來住的，不是用來炒的。黨的十九大以來，各級政府致力于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，從而讓全體人民真正住有所居。

從福利房到商品房

改革開放之初，最大的民生問題是住房問題。按照當時的標準，住房困難家庭是指那些人均居住面積不足2平方米的家庭。

“當時，每次給中央寫的報告中都會談到，住房嚴重短缺，出現(xiàn)了‘房荒。因為居住面積狹窄，三代同堂、兩戶合居等現(xiàn)象較為普遍?！鳖櫾撇貞?。

為深入了解群眾住房狀況，剛到國家城建總局下屬的房產(chǎn)住宅局工作不久的顧云昌走訪了很多城市，當時的情形他還清晰記得：

“在哈爾濱，去一位老太太家里，需要彎腰才能走進去?！?/p>

“因為沒有住房，廣州的很多居民住在船上?！?/p>

“北京的很多房子也是破破爛爛，屬于危舊狀態(tài)?！?/p>

1978年，鄧小平提出，“力爭到1985年，人均住房居住面積達到5平方米。”建筑面積相當于10平方米，為實現(xiàn)這個目標，當時提出發(fā)揮國家、地方、單位和個人4個主體的積極性，加快住宅建設。

與此同時，以市場化為導向的住房制度改革開始探索前行。

有資料顯示，自1978年改革開放以來，住房市場化改革先后經(jīng)歷了探索試驗售房（1978—1985）、提租補貼（1986—1990）、以售帶租（1991—1993）、全面推進（1994—1998.6）、取消福利分房、實行貨幣分房（1998年至今）等階段。

1983年，顧云昌受命組織成立中國城市住宅問題研究會。研究會由當時的北京市常務副市長擔任會長，經(jīng)濟學家于光遠、社會學家費孝通、建筑專家戴念慈任顧問。作為發(fā)起者和組織者，顧云昌擔任研究會的第一任秘書長。

“當時研究的主要內容是住房的屬性。住房到底是福利品還是商品？最終基本達成共識：住宅是商品，要逐步推行住宅商品化?！鳖櫾撇f。

1998年6月，國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快住房建設的通知》，標志著我國沿襲數(shù)十年的福利住房政策為住房商品化所取代。

通知提出，“1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”“停止住房實物分配后，新建經(jīng)濟適用住房原則上只售不租”“發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場”等內容。

房改取得突破性進展，在制度上實現(xiàn)了轉軌，為何發(fā)生在1998年？

據(jù)顧云昌分析，有兩方面原因：一方面，將近20年的探索、積淀和試點，思想、輿論和政策等方面的條件逐步成熟；另一方面，1996、1997年我國經(jīng)濟進入低谷，住宅建設被視為新的經(jīng)濟增長點和消費熱點。

多數(shù)城鎮(zhèn)家庭擁有一套商品房

雖然制度已確立，但開始的幾年，群眾購房熱情并不高。除了福利分房觀念一時難以扭轉外，群眾更預想不到房價會上漲如此之快。

“為鼓勵人們買房，2000年上海出臺過一個優(yōu)惠政策，包括降低交易契稅，給購買商品房的非滬籍居民辦理上海藍印戶口等?！鳖櫾撇f。

在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮強力推動下，住房市場形勢發(fā)展提出了住房進一步商品化的要求，住房的投資投機屬性開始為多數(shù)人所認識。

這一時期，大量農(nóng)村人口涌入城市，形成巨大住房剛性需求；工業(yè)大發(fā)展、經(jīng)濟起飛所帶來的國民家庭收入快速增長，也必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。

房價最先漲起來的是杭州。從2000年開始，此后的三四年一直領漲全國。此后，北京、上海、杭州、廣州、深圳等經(jīng)濟發(fā)達城市的房地產(chǎn)市場迅速熱起來，“房價像坐了火箭一般地躥升”。最后，漲價勢頭逐步蔓延到了其他城市。

2004年，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了71號文件，要求各地在當年8月31日前將“土地歷史遺留問題加以界定并處理完畢”，此后不得再以協(xié)議方式出讓土地。

因為從根本上改變了開發(fā)商獲得土地的方式，“8·31大限”對地產(chǎn)界影響巨大。自此以后，土地價格開始上漲，加之居民購房熱情高漲，住房市場出現(xiàn)供不應求，不斷推動各地房價上漲。

到2010年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達31.6平方米。在這一階段，多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭都擁有了一套商品房，甚至不少家庭擁有多套房；很多進城務工農(nóng)民家庭也在其流出地縣城或地級市購置商品房。

在住房大發(fā)展的同時，這一階段也出現(xiàn)了房價飛漲、住房投機盛行等問題。例如，溫州炒房團開始騷動，在各個城市伺機炒房。

為解決低收入家庭住房問題，2007年我國保障性住房進入制度性建設階段。但當時保障政策難以保障大量中低收入家庭的住房問題。

2010年，我國保障房建設開始發(fā)力。該年6月，住建部等七部委聯(lián)合出臺加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見，廣大“夾心層”住房問題正式列入國家保障性住房建設體系。次年發(fā)布的“十二五”規(guī)劃綱要中，正式提出建設3600萬套保障房的目標任務。

住有所居 房住不炒

改革開放40年來，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增加30.2平方米，居住條件和質量顯著提升。隨著棚戶區(qū)改造和貧困地區(qū)危舊房改造項目推進，許多居民家庭告別低矮、破舊、簡陋的住房，遷入寬敞明亮、設施齊全的樓房。

截至今年，我國啟動以棚戶區(qū)改造為重要內容的保障性安居工程已經(jīng)10年。10年間，全國棚改累計開工3896萬套，圓了1億人的安居夢。2018年至2020年，“三年棚改攻堅計劃”提出再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。

據(jù)《中國住房發(fā)展報告2015—2016》測算，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房，每年以新市民為主體的購房需求可達4.6億平方米。

在房地產(chǎn)野蠻生長時期，投資、投機住房一度成為快速致富的捷徑。房地產(chǎn)商捂盤惜售，借機拉抬出售價格；一些企業(yè)大量涉足房地產(chǎn)，在推升房價中大發(fā)橫財；不少個人或投機者借助信貸杠桿結隊“掃樓”，囤積居奇并頻繁高拋低吸。

此外，房地產(chǎn)是極易產(chǎn)生高杠桿、滋生泡沫的領域。因此，防控金融風險，最大的風險就是房地產(chǎn)泡沫的風險。

要徹底解決樓市中存在的矛盾，最根本的還是推進房地產(chǎn)調控長效機制的建立。以習近平同志為核心的黨中央高度重視人民的住房問題，不斷采取新舉措，以讓人民安居樂業(yè)。

2016年12月中旬召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。

同年12月21日，習近平總書記在中央財經(jīng)領導小組第十四次會議上指出：“要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居?！?/p>

今年是貫徹黨的十九大精神的開局之年，也是改革開放40周年。

在顧云昌看來，習近平總書記提出“住有所居”，使得調控的目標更加精準。

“對群眾而言，實現(xiàn)住有所居，可通過購房或租房實現(xiàn)。目前，解決的重點應針對兩類人群，剛剛進入工作崗位的大學畢業(yè)生和大量進城的農(nóng)民工群體?！彼忉屨f。