文/孫慧敏，湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院會計(jì)學(xué)院

最近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直受到人們的普遍關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的健康穩(wěn)定與否也在一定程度上影響了金融業(yè)的發(fā)展。但由于房地產(chǎn)業(yè)自身性質(zhì)特殊，使得其依舊存在著不少的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)問題。根據(jù)《2017中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)名單》，本文選取了排名靠前的具有代表性的WK公司為例，分析了其在近五年來的發(fā)展現(xiàn)狀及問題，并提出了相關(guān)建議。

1 房地產(chǎn)企業(yè)的近況及問題分析——以WK公司為例

Z計(jì)分模型是1968年教授愛德華·阿特曼Edward I Altman建模設(shè)計(jì)的一種，利用多個財(cái)務(wù)指標(biāo)的組合計(jì)算，以此來評估企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)與否的破產(chǎn)預(yù)測模型。他選取了以下的五項(xiàng)指標(biāo)：X1=流動資本 / 總資產(chǎn)=（流動資產(chǎn)-流動負(fù)債）/ 總資產(chǎn)；X2=留存收益/ 總資產(chǎn)；X3=息稅前收益 / 總資產(chǎn)=（稅前利潤+財(cái)務(wù)費(fèi)用）/ 總資產(chǎn)；X4=資本市值 / 總資產(chǎn)=（每股凈資產(chǎn)×非流通股數(shù)+每股市價×流通股數(shù)）/ 總資產(chǎn)；X5=銷售額 / 總資產(chǎn)=主營業(yè)務(wù)收入 /資產(chǎn)

具體模型如下：Z=0.012X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5。

經(jīng)過反復(fù)的實(shí)驗(yàn)與證明后，Edward I Altman制定了以下評價分類的標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)Z〈1.81時，企業(yè)有較大的破產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)1.81〈Z〈2.675 時，企業(yè)處于灰色地帶，財(cái)務(wù)狀況較為波動；當(dāng) Z〉2.675時，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況較好，面臨較小的破產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

本文根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)、同花順、和訊網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，收集了2013年至2017年五年以來WK公司的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)及其他相關(guān)資料，以教授愛德華·阿特曼的Z模型為框架，構(gòu)建WK公司的Z計(jì)分模型，對其財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了分析研究。

WK公司近五年來，Z值的平均值約為1.036，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于評價分類標(biāo)準(zhǔn)的1.81，證明企業(yè)在運(yùn)行過程中，還是存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其中2015年Z值有所上升，但隨后又下跌，證明企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況不太穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)引起企業(yè)管理層的重視，分析產(chǎn)生這一現(xiàn)狀的因素，力求改變這一局面，穩(wěn)定企業(yè)財(cái)務(wù)發(fā)展，降低企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率明顯普遍偏高，成為房地產(chǎn)企業(yè)的一個特性。2013年到2017年，WK公司流動比率分別為1.3439、1.3447、1.3022、1.2436、1.2009，近年來流動比率逐年下降，創(chuàng)下1993年以來歷史新低，表明企業(yè)短期償債能力變?nèi)酢Ｓ^察近五年來的速動比率可以看出，企業(yè)速動比率在逐年升高，0.3372、0.4255、0.4259、0.4378、0.495，但其平均值只有0.4243，還是遠(yuǎn)小于1，這也體現(xiàn)出了流動資金不夠充足的問題。WK公司近五年的資產(chǎn)負(fù)債率逐年攀升，78.00%、77.20%、77.70%、80.54%、83.98%，甚至是出現(xiàn)了歷史之最，平均值達(dá)到79.48%，表明企業(yè)債務(wù)資金較多，舉債發(fā)展的步履明顯加速，具有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得融資成本加大。如果出現(xiàn)現(xiàn)金流不足的情況時，易發(fā)生資金鏈斷裂，無法及時償還債款，從而導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。所以，企業(yè)在現(xiàn)階段需要調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其整體風(fēng)險(xiǎn)較高，企業(yè)更應(yīng)該針對其自身發(fā)展特色，控制財(cái)務(wù)杠桿，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀政策影響較大，政策導(dǎo)向性十分強(qiáng)，若想使企業(yè)達(dá)到可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)久不衰的經(jīng)營下去，就需要從企業(yè)外部與內(nèi)部兩個方向來把控。

從外部來看，企業(yè)對中央政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策敏感性極強(qiáng)，易受其變化的影響。除此之外，又受到其自身內(nèi)部成長的限制。企業(yè)內(nèi)部管理人員的專業(yè)水平不高有可能導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)管理只是存在于事后監(jiān)督層面之上，而沒有形成一個完整的監(jiān)控體系，使其無法發(fā)揮其應(yīng)產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)作用。此外，雖然WK公司在近年來已經(jīng)根據(jù)企業(yè)自身的特性進(jìn)行了設(shè)立各項(xiàng)委員會等完善內(nèi)部控制的舉措，但依舊在新聞中曝出部分負(fù)面消息，這也體現(xiàn)出企業(yè)對內(nèi)部控制的了解還不足，內(nèi)部控制制度有待完善加強(qiáng)。

2 優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的建議

降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)Z值的計(jì)算分析，不難發(fā)現(xiàn)企業(yè)流動資本占總資產(chǎn)的比例較小，為了緩解這一現(xiàn)狀，企業(yè)可以在制定收益分配制度時，將本來規(guī)劃由流動資產(chǎn)支出的部分換一種方式支付，比如可以將原本計(jì)劃由現(xiàn)金支付的活動換成由股票期權(quán)等方式支付，這樣在一定程度上使得企業(yè)的實(shí)收資本增加，資本結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化與改善，風(fēng)險(xiǎn)得到了控制與降低。房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度較慢，有待提升，企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確的估定客戶的購買能力及償債能力，以此確定對應(yīng)的信用等級，按照劃分的不同的信用等級，分配不同的貸款額度，還可以創(chuàng)立鼓勵還款機(jī)制，制定早期還款的優(yōu)惠條款，加速資金盡快回籠。

此外，根據(jù)X5的數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)企業(yè)營業(yè)收入占企業(yè)總資產(chǎn)的比例也較低，因此企業(yè)應(yīng)該相對應(yīng)的確立強(qiáng)有力的銷售戰(zhàn)略，一方面增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)，培訓(xùn)銷售人員的銷售技巧，提升其業(yè)務(wù)能力，并建立獎懲制度，獎罰分明，調(diào)動銷售人員參與工作的積極性，為企業(yè)創(chuàng)造更多價值。另一方面，在銷售模式上，企業(yè)可以進(jìn)行一定的創(chuàng)新，結(jié)合當(dāng)下電商網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，不斷嘗試新的營銷宣傳手段，順應(yīng)時代潮流，鎖定客戶，提高營業(yè)收入。

加強(qiáng)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)管理。房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)時間較長、需求量較大是行業(yè)本身的一種特性，無法避免。所以企業(yè)不得不通過融資等方式，吸取更多的資金以供其企業(yè)的運(yùn)營與發(fā)展。但融資過多，導(dǎo)致負(fù)債增加，也帶來了相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)該在向外部獲取資金以滿足自身運(yùn)營的同時，規(guī)劃一個合理的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，將財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)放在企業(yè)日常管理比較重要的地位，預(yù)留較為充足的現(xiàn)金余額，優(yōu)化內(nèi)部存貨結(jié)構(gòu)，可以防范一定的再融資風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的審核，做好預(yù)測工作，依據(jù)規(guī)劃的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)合理借貸，擴(kuò)寬融資渠道，保證融資的穩(wěn)定性，將風(fēng)險(xiǎn)縮小在可控范圍之內(nèi)。

完善財(cái)務(wù)管理監(jiān)控體系及內(nèi)部控制制度。企業(yè)發(fā)展的宗旨是要實(shí)現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展，相對應(yīng)的，企業(yè)需要建立可持續(xù)發(fā)展的監(jiān)控體系。要把握市場的經(jīng)濟(jì)走向，拓展經(jīng)營，統(tǒng)籌兼顧，將管理與體制結(jié)合起來。在企業(yè)外部，需要時刻關(guān)注市場經(jīng)濟(jì)走勢與變化，做好相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制以應(yīng)對隨時可能變化的政策導(dǎo)向。在企業(yè)內(nèi)部，從財(cái)務(wù)管理人員至財(cái)務(wù)管理制度，都需要對其建立完善的監(jiān)控體系。提高財(cái)務(wù)人員的自身素質(zhì)，不論是基層的員工還是高層的領(lǐng)導(dǎo)，都需要樹立強(qiáng)烈的財(cái)務(wù)管理意識，加強(qiáng)專業(yè)技能的培訓(xùn)，提升業(yè)務(wù)能力。要提高企業(yè)人員對內(nèi)部控制制度的重視程度，完善企業(yè)的內(nèi)部控制制度，明確分配企業(yè)人員的責(zé)任與權(quán)力，做到權(quán)責(zé)分明，利于提升企業(yè)的工作效率。企業(yè)人員還需要加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制的管理，以便在財(cái)務(wù)狀況發(fā)生時能及時科學(xué)有效的應(yīng)對與處理。選取了2017年百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中排名靠前的WK公司為例，其作為一家成熟的上市房地產(chǎn)企業(yè)，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展研究具有一定的代表意義。

房地產(chǎn)企業(yè)存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)偏大、財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)不完善、財(cái)務(wù)管理監(jiān)控體系待提升等問題，而企業(yè)要想長期穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，就需要增加企業(yè)的流動資產(chǎn)，保留一定比例的現(xiàn)金余額，加速資金回款；加強(qiáng)企業(yè)銷售人員的業(yè)務(wù)水平，擴(kuò)寬銷售渠道，提高企業(yè)的銷售收入；擴(kuò)寬融資渠道，加強(qiáng)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)管理，優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；提升財(cái)務(wù)管理監(jiān)控體系，完善企業(yè)的內(nèi)部控制制度，保障企業(yè)強(qiáng)有力的可持續(xù)發(fā)展。

3 結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，但作為我國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，其發(fā)展與整體的經(jīng)濟(jì)形勢直接關(guān)聯(lián)。在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)中，本文