1 實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的重要性

商品房預(yù)售資金是開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同約定支付給開發(fā)商的購房款（包括定金、首付款、后續(xù)付款、按揭付款）。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管成為焦點(diǎn)，顯示政府部門對開發(fā)商監(jiān)管力度越來越嚴(yán)厲。此監(jiān)管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓。而一旦預(yù)售款不得他用，一些開發(fā)商可能會因為資金鏈緊張而快速推盤或促銷，盡快回籠資金。這對購房者而言，也是利好消息。

房地產(chǎn)產(chǎn)品是特殊的商品，與社會穩(wěn)定、百姓生活密切相關(guān)，現(xiàn)已成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)，從中央到地方各級政府都高度重視，規(guī)范房地產(chǎn)市場，包括土地出讓、規(guī)劃審批、建筑管理、經(jīng)營行為、價格管理、面積管理等，為了避免開發(fā)商截留、挪用預(yù)售資金,導(dǎo)致開發(fā)項目資金鏈斷裂，最終出現(xiàn)爛尾樓或攜款潛逃等現(xiàn)象，從而引發(fā)群體事件和不穩(wěn)定因素的發(fā)生。同時，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展，實行預(yù)售資金監(jiān)管將對保障購房資金安全、購房人的合法權(quán)益和化解潛在風(fēng)險都將發(fā)揮極其重要的作用。

2 預(yù)售資金監(jiān)管在全國實行的幾種模式

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》等法律法規(guī)中的明確規(guī)定,“開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)工程建設(shè)。商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法,由房地產(chǎn)管理部門制定”?！案鞯匾涌焱晟粕唐贩孔》款A(yù)售資金監(jiān)管制度。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶,由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管,確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè);預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥,但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付”。

所以預(yù)售資金的監(jiān)管模式在全國并沒有統(tǒng)一的立法，地方層級的立法較多但均不一致，在國家層級的法律規(guī)范中只有《城市房地產(chǎn)管理法》中有一條原則性的規(guī)定外，沒有其他統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，更沒有具體的操作規(guī)范可尋。這就為地方立法帶來了無章可循的困難，造成了各地立法不統(tǒng)一、效力和強(qiáng)制力無法保證、監(jiān)管效果大打折扣的發(fā)生。就全國而言，各地逐步摸索建立起的預(yù)售資金監(jiān)管辦法模式不一、方法多樣，按監(jiān)管主體的不同大致可以歸納為四類：一是政府為主體的監(jiān)管模式，代表省市有天津市、廣東省等地區(qū)；二是以銀行為監(jiān)管主體的監(jiān)管模式，主要是北京市、常州市等地區(qū)；三是以監(jiān)理機(jī)構(gòu)為監(jiān)管主體的監(jiān)管模式，典型代表省市有浙江省和重慶市；四是擔(dān)保公司+銀行，主要以濟(jì)南市為主。

各個地區(qū)的資金監(jiān)管主體均不統(tǒng)一，存在很大的差別，有行政主管部門、銀行、監(jiān)理機(jī)構(gòu)和銀行、擔(dān)保公司和銀行分別作為監(jiān)管主體。監(jiān)管程序和措施差別較大。監(jiān)管責(zé)任的承擔(dān)存在差別。地方層級的立法程序模糊，不具有可操作性，無法進(jìn)行有效監(jiān)管。只有廣東省及濟(jì)南市的監(jiān)管規(guī)范較為具體，但是在各個部門如何配合及其法律責(zé)任的承擔(dān)上有待進(jìn)一步明確。此外在強(qiáng)制性規(guī)定上有待細(xì)化。政府監(jiān)管角色定位的矛盾，政府應(yīng)當(dāng)監(jiān)管并非政府可以隨意定位自己的角色，如果政府作為唯一的監(jiān)管主體，勢必龐大的工作量及造成權(quán)力尋租現(xiàn)象的產(chǎn)生，但是如果排除政府的監(jiān)管，單單由市場經(jīng)濟(jì)主體則可能造成監(jiān)管流于形式，無法保證監(jiān)管的效果。有些地方強(qiáng)調(diào)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的專業(yè)性與便利性，有的又強(qiáng)調(diào)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的中立性及更好地保護(hù)購房者利益方面出發(fā)。所以既要強(qiáng)調(diào)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的權(quán)威性又要保證機(jī)構(gòu)的中立性，勢必?zé)o法由單一的監(jiān)管主體來實現(xiàn)，應(yīng)考慮多層次多機(jī)構(gòu)聯(lián)合監(jiān)管。

3 完善我國預(yù)售資金監(jiān)管制度的建議與思考

從根本上完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，離不開對監(jiān)管對象的準(zhǔn)入與嚴(yán)格分層的管理，建議結(jié)合資質(zhì)管理及信用等級評定對開發(fā)企業(yè)進(jìn)行差別化管理。由于商品房市場充滿著不確定因素及各類潛在的風(fēng)險，按照資質(zhì)等級及信用等級提高相對較低等級的開發(fā)企業(yè)的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)是防范風(fēng)險的可行手段之一，不具備相應(yīng)的資本實力的開發(fā)企業(yè)應(yīng)不得進(jìn)入預(yù)售市場，可降低監(jiān)管的難度及提高監(jiān)管的效果。充分發(fā)揮開發(fā)企業(yè)信用等級評級的作用，以鼓勵開發(fā)企業(yè)遵守誠信。定期公布增加信息的透明度，有利社會發(fā)揮監(jiān)督作用，督促開發(fā)企業(yè)誠實守信。相應(yīng)等級高的企業(yè)可降低監(jiān)管比例，以利于形成良性循環(huán)。

明確監(jiān)管主體及確定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，單一監(jiān)管主體無法做到身兼多職和高效專業(yè)的效果。應(yīng)從中立性、專業(yè)性、強(qiáng)制力的約束性、抗風(fēng)險能力、賠償能力等方面標(biāo)準(zhǔn)去衡量與選擇監(jiān)管主體。具有不同特長的監(jiān)管主體可以相互配合、合理運(yùn)作，才能發(fā)揮最大的監(jiān)管作用。濟(jì)南的“擔(dān)保機(jī)構(gòu)+銀行”模式監(jiān)管成本低、效果優(yōu)風(fēng)險小，有借鑒意義，政府負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的資格審查及監(jiān)督其實施情況。在監(jiān)管程序之上，起到一個召集和協(xié)調(diào)的作用。各個監(jiān)管主體的分工配合及具體操作上還需進(jìn)一步的細(xì)化才能達(dá)到最佳效果。

統(tǒng)一預(yù)售款的收存方式，由購房者親自將預(yù)售款存入指定賬戶之中最為合適?！稄V東省商品房預(yù)售管理條例》第三十一條：“預(yù)購人應(yīng)當(dāng)按合同約定的付款時間、將商品房預(yù)售款直接存入商品房預(yù)售專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向預(yù)售人換領(lǐng)收據(jù)?！痹摋l例之三十條第二款還規(guī)定：“預(yù)售人有多個商品房預(yù)售項目的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶。”這些規(guī)定都旨在每個項目的?？顚Ｓ茫_保資金安全。

4 結(jié)束語

正是由于商品房預(yù)售過程中雙方的信息嚴(yán)重不對稱，才必須對預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管。但監(jiān)管有優(yōu)點(diǎn)必存在弊端，本文從預(yù)售資金監(jiān)管的必要性和重要性出發(fā)，分析了我國目前存在的幾種監(jiān)管模式，最后提出了完善監(jiān)管制度幾點(diǎn)思考建議，學(xué)習(xí)目前已存的濟(jì)南模式并加以改進(jìn)切實保障購房人利益。