陳淮

近年來，人們對“炒房”這個詞兒已經(jīng)耳熟能詳。但究竟什么是“炒房”？大多數(shù)人不甚了了。許多人認(rèn)為，非自住目的地多套購房，在房價上漲后賣出去就是“炒房”。嚴(yán)格說，這種“炒”法只能算初級班。我們舉例說明一點專業(yè)的“炒”法，利用這些例子來揭示“炒房”的秘密，同時也闡述一點最優(yōu)化決策的道理。

假定一個人花100萬元買了一套房子，三成首付，七成按揭，也就是說購房人自己只掏了30萬元，從銀行貸款70萬元。再假定房子的價格漲到了130萬元，而且沒有疑義地還會漲?，F(xiàn)在的問題是：這個房子應(yīng)當(dāng)賣掉，還是繼續(xù)持有？

恐怕很多人都會想，既然房價肯定還會漲，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)繼續(xù)持有。錯了。應(yīng)當(dāng)賣掉。從最優(yōu)化目標(biāo)看，如果房價還會繼續(xù)漲，就一定要賣掉。賣給誰呢？賣給你太太。130萬元價格賣給你太太，如果仍是三成首付、七成按揭，你太太就可以從銀行貸款91萬元。替你還掉銀行的70萬元貸款，你已經(jīng)“套現(xiàn)”21 萬元。如果房價繼續(xù)漲，例如漲到160萬元，再讓你太太把這套房子賣回給你。同樣是三成首付、七成按揭，你可以從銀行貸款112萬元。替你太太還掉銀行的91萬元貸款，你又“套現(xiàn)”21 萬元。這時，你們兩口子已經(jīng)收回42萬元，不僅最初投入的30萬元全部收回，房子還在你們手上，就算房價下跌也沒關(guān)系。從160萬元跌到 150 萬元，甚至140萬元也無妨。140萬元賣掉，還掉銀行112萬元貸款，你仍再可收回28萬元。

有點意思吧？這還是保守的“炒”法，再說一個激進(jìn)的“炒”法。

100萬元買的房子，三成首付，七成按揭；房價漲到130萬元，預(yù)期房價仍將上漲。這時賣掉房子，收回130萬元售房款；還掉銀行70萬元貸款，你手上還剩60萬元。上午賣下午買，再繼續(xù)買一套房子。同樣是三成首付、七成按揭，60萬元現(xiàn)金可以買多少價值的房子呢？很容易算，200萬元的房。

“最優(yōu)化”的關(guān)鍵問題就在這里了。如果房價確定無疑地會繼續(xù)上漲，持有130萬元的房子和200萬元的房子，哪個收益更大呢？這是任何人都能明白的答案。事情到此仍未結(jié)束。買了200萬元的房子，仍然可以繼續(xù)“炒”下去。假定房價又上漲了，漲到260萬元，如法炮制再賣掉；這時用收回的 260萬元售房款還掉銀行的140萬元貸款，手持現(xiàn)金可達(dá)120萬元。仍是上午賣下午就買，同樣三成首付、七成按揭，這次可以買400萬元的房子。這個游戲繼續(xù)做下去的話，可持有的房產(chǎn)會越來越大。

這是一個理論化的最優(yōu)“炒房”模型，如果按照這個方式“炒”下去，人人都會成為億萬富翁。實際上這不可能。因為房價并非只是單邊、勻速變化，持有房子的過程中還有物業(yè)費、取暖費等，交易過程中還要有稅費，貸款要付銀行利息。更重要的是，上漲30%還要考慮時間周期。我們說的只是一個理論模型，真正的操作性模型，還需要按照上述這些因素設(shè)定很多修正系數(shù)，才能求出最優(yōu)解。

這樣一個理論模型具有很重要的意義，從中我們可以解讀出房地產(chǎn)投資活動的很多秘密。

第一個秘密，不斷放大地動用金融杠桿是資產(chǎn)規(guī)模和利潤規(guī)模加速上升的關(guān)鍵?！俺础狈康年P(guān)鍵是動用金融杠桿，放大自己的資產(chǎn)增值能力。在上述例子中，第一次購房貸款70萬元，第二次購房貸款140萬元，依此類推。如果離開金融杠桿，購房人完全依靠自有資金買房，其實無所謂“炒”。這里也就可以揭示一個重要的政策原理：只要截斷貸款買房的金融杠桿，就可以有效抑制為賣而買的投機性需求。

第二個秘密，在這個最優(yōu)化模型中，購房人的資產(chǎn)規(guī)模、利潤規(guī)模都是以2的n次方的幾何級數(shù)在增長。一個圍棋棋盤，橫豎都是19個格，如果在第一個格子中放1粒米，第二個格子放2粒米，第三個格子放4粒米，依此類推，到最后一個格子時，全世界的糧食都放進(jìn)去也不夠。顯然，不加節(jié)制地讓房地產(chǎn)市場自由“炒作”，在任何國家都將是災(zāi)難。那時，房價和需求將完全脫離實際的住房資源總量與真實住房需求之間的對比關(guān)系，房價會在金融杠桿的推動下變成一場沒有止境的資本游戲。

第三個秘密，動用金融杠桿的資產(chǎn)模型聽起來很美，但人們經(jīng)常忽略的一點是，在資產(chǎn)和利潤以幾何級數(shù)增長的同時，購房人的負(fù)債和風(fēng)險也同樣以幾何級數(shù)的速率增長。這個迅速增大的負(fù)債和風(fēng)險，只需很短時間就可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出購房人自身的承受能力。如果市場充斥著這樣的瘋狂炒作，這些超出購房人承受能力的負(fù)債和風(fēng)險最終就要由社會的金融系統(tǒng)，甚至整個國民經(jīng)濟(jì)來承擔(dān)。