數(shù)量激增的法拍房，都是2017年到2018年年初被查封的房子，彼時(shí)剛好是金融去杠桿時(shí)期。

“大部分都是由于民間債務(wù)或其它經(jīng)濟(jì)糾紛，被債權(quán)人申請(qǐng)查封的房產(chǎn)。”

南方周末記者 盧寶宜

發(fā)自廣州

“房子價(jià)格降了兩回，還是沒(méi)賣出去?！?018年10月，李紅姨打算出售她在上海嘉定區(qū)的2套房產(chǎn)。她告訴南方周末記者，賣了這2套，是為了還剩下9套的房貸。

李紅姨是上海眾多低調(diào)的“房姐”之一。她原本經(jīng)營(yíng)著一家進(jìn)出口貿(mào)易公司，對(duì)房子沒(méi)什么興趣。2014年的時(shí)候，因新增浙江的服飾生意，她在嘉興市女裝批發(fā)市場(chǎng)附近買了兩套房產(chǎn)，均價(jià)大約在4000元/平方米。沒(méi)想到，2016年以后，這兩套房?jī)r(jià)格翻倍，她立刻將房子賣掉，賺了幾百萬(wàn)。

此后，李紅姨愛(ài)上了房子。她看好一路上漲的環(huán)滬城市，便湊了一大筆錢瞄準(zhǔn)上海遠(yuǎn)郊及蘇杭地區(qū)，陸續(xù)買下近十套房產(chǎn)，這些房產(chǎn)均只付了首付。

“每個(gè)月基本要還20萬(wàn)的房貸。”李紅姨說(shuō)，之前還可以維持，可后來(lái)外貿(mào)突然不好做了，她一下子沒(méi)了客源。于是，年底除了裁員，李紅姨還想出手幾套房子，“不然說(shuō)不準(zhǔn)，后面真要斷供了”。

李紅姨在中介的勸說(shuō)下已兩次降價(jià)。其中一套是位于嘉興安亭的90平方米電梯洋房，一路從280萬(wàn)降至250萬(wàn)再降至235萬(wàn)，但最新一個(gè)看房者仍向李紅姨表示，“再等等看”。

據(jù)上海中原研究院公布的數(shù)據(jù)，2018年10月上海共成交二手房11989套，環(huán)比下滑14.36%，是2016年月均去化的40%。成交均價(jià)也跌至一年來(lái)最低位，為37288元/平方米，環(huán)比下降2.59%。

房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)，法拍房的數(shù)量也在增加。阿里拍賣的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月，全國(guó)共計(jì)拍賣住宅用房二十余萬(wàn)套，相比2017年同期的十六余萬(wàn)套增加了26.2%。

法拍房并不等于斷供房

針對(duì)法拍房短期內(nèi)增多的原因，金樂(lè)函數(shù)分析師廖鶴凱向南方周末記者表示，法拍房增加與銀行聯(lián)合法院提高競(jìng)拍效率有關(guān)。金樂(lè)函數(shù)是一家在長(zhǎng)三角區(qū)域提供金融理財(cái)產(chǎn)品咨詢的平臺(tái)。

過(guò)去，法院在資產(chǎn)處置中存在大額商品難交易的問(wèn)題。比如人們不愿拍賣法拍房，除了繳稅較多、自行清房，還面臨過(guò)戶難、產(chǎn)權(quán)不清等各種問(wèn)題，最重要的還是要全額付款。

但從2017年下半年起，銀行為法拍房提供貸款的服務(wù)越來(lái)越多，多家商業(yè)銀行搭建“法拍貸”業(yè)務(wù)，例如工商銀行多個(gè)分行的微信號(hào)就經(jīng)常推送法拍房廣告?！胺ㄅ馁J”的利率和貸款時(shí)間與二手房差不多，以工銀e拍貸為例，該產(chǎn)品貸款利率與普通二手房貸利率相同，貸款期限最高可達(dá)25年。

盡管法拍房在增加，但法拍房并不全是斷供房。

法拍房一般是指因債權(quán)債務(wù)糾紛或其它原因被強(qiáng)制拍賣的房產(chǎn)，買家需要通過(guò)競(jìng)拍的方式獲得產(chǎn)權(quán)。法拍房的來(lái)源主要有四種：按揭違約、民間借貸違約、司法沒(méi)收、無(wú)主房產(chǎn)。也就是說(shuō)，只有按揭違約才能被稱為斷供房。

2018年11月末，關(guān)于廣東“斷供潮”的消息甚囂塵上，傳言稱廣東省高級(jí)人民法院正在收集統(tǒng)計(jì)商品房買賣中因斷供引發(fā)的借款合同糾紛案例。南方周末記者向廣東省高級(jí)人民法院內(nèi)部人士咨詢，對(duì)方表示并未聽(tīng)說(shuō)過(guò)傳聞中的通知。但廣東省高級(jí)人民法院并未公開(kāi)辟謠。

創(chuàng)維互動(dòng)是北京專門(mén)提供法拍房交易的中介機(jī)構(gòu)。其中介告訴南方周末記者，目前，北京的法拍房并沒(méi)有很多。之前“雙11”，在阿里拍賣平臺(tái)放出來(lái)的一批基本已經(jīng)銷完了，最后一批會(huì)集中在“雙12”釋放。

當(dāng)南方周末記者以買房者的身份咨詢，能否選擇斷供房時(shí)，中介表示，“那房源就更少了”。

交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹對(duì)南方周末記者說(shuō)，目前市場(chǎng)并不存在“斷供潮”，個(gè)案一直有，但極少，不太會(huì)成為趨勢(shì)。一個(gè)依據(jù)是2017年，國(guó)有五大銀行實(shí)現(xiàn)不良貸款率集體下降。上一次出現(xiàn)這種情況還是許多年前。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，大面積斷供的前提起碼是房?jī)r(jià)跌20%。易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭亦發(fā)微博稱，深圳房?jī)r(jià)估計(jì)要下跌15%才會(huì)有更多斷供。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格，目前房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定，北京2018年10月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，上海環(huán)比上漲0.1%，廣州環(huán)比上漲0.2%，深圳環(huán)比下降0.5%。

“謠言的背后可能存在炒作法拍房的中介?！北本┖蜕钲诖砼馁u房的中介均觀察到，在廣東“斷供潮”傳聞出來(lái)后，法拍房的關(guān)注度提高了，流拍率也跟著降低了。相比二手房，法拍房有一定優(yōu)勢(shì)，價(jià)格更低并且還不限購(gòu)。

2008年，深圳曾出現(xiàn)過(guò)短暫的“斷供潮”。當(dāng)時(shí)政府為了抑制房?jī)r(jià)飆升采取了嚴(yán)厲的調(diào)控措施，部分炒房者選擇斷供，再低價(jià)入市，而到了2009年，房?jī)r(jià)開(kāi)始調(diào)頭上漲，讓一部分?jǐn)喙┱邚闹蝎@利。

十年后，樓市重現(xiàn)相似的場(chǎng)景。金樂(lè)函數(shù)分析師廖鶴凱認(rèn)為，不排除有炒房者想借助謠言逼迫政府放松調(diào)控。

賣房還債

法拍房增加，更多是因債務(wù)問(wèn)題。

“大部分都是由于民間債務(wù)或其它經(jīng)濟(jì)糾紛，被債權(quán)人申請(qǐng)查封的房產(chǎn)?！鄙鲜霰本﹦?chuàng)維互動(dòng)的中介向南方周末記者透露，2018年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜，不少企業(yè)流動(dòng)性變差，“朝陽(yáng)區(qū)法院每天都是排著長(zhǎng)隊(duì)處理借貸糾紛的，中小企業(yè)老板只能急著出售此前投資的豪宅，或者直接拿房子抵債?！?/p>

據(jù)阿里拍賣的數(shù)據(jù)，浙江和江蘇也是歷年來(lái)法拍房數(shù)量最多的地區(qū)。但浙江和江蘇省的法拍房不是從2018年開(kāi)始激增，而是從2014年就開(kāi)始逐年增加。“這與江浙地區(qū)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)有關(guān)，企業(yè)做生意（失?。┦浅Ｊ隆！必?fù)責(zé)代理長(zhǎng)三角地區(qū)法拍房的另一中介人士對(duì)南方周末記者說(shuō)。

此外，阿里拍賣的數(shù)據(jù)顯示，廣東是目前法拍房最多的省份，數(shù)量從2017年的1.9萬(wàn)套增至2.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)19%。2017年，廣東還排在第三位。相較廣州和深圳，佛山的法拍房位列全省第一，是深圳的2.85倍。中山市則在增速上位列全國(guó)第一，同比增加119%。兩市均為制造業(yè)重地。

上述中介認(rèn)為，目前大部分法拍房都是迫不得已，只有房?jī)r(jià)大幅下跌時(shí)，才有人主動(dòng)斷供。因此衍生出一些專門(mén)提供解封查封房業(yè)務(wù)的中介公司，借錢給委托人還款，解封被查封的房產(chǎn)，將房子抵押給銀行，再收取傭金和手續(xù)費(fèi)。

部分?jǐn)喙┑耐顿Y者也會(huì)選擇小貸公司，幫助解封自己的查封房。因?yàn)閿喙┮粊?lái)影響征信；二來(lái)房子賣得便宜，自己吃虧。

根據(jù)2004年中國(guó)最高人民法院向社會(huì)公布的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》：人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的80%；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。

換言之，法拍房往往以七折或八折的價(jià)格起拍；如果流拍，還會(huì)再降價(jià)。所以目前市場(chǎng)上有大量特價(jià)房均以低于七折的價(jià)格出售。

最終的拍賣所得款，還要優(yōu)先支付案件受理費(fèi)、公告費(fèi)、保全費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)等，其次還有銀行貸款和罰息。如果拍賣所得款不夠上述費(fèi)用的話，那么斷供者不僅拿不到一分錢，而且還要再掏腰包，償還銀行的費(fèi)用。

炒房者的噩夢(mèng)

雖然斷供的情況整體上并沒(méi)有那么嚴(yán)重，但斷供的杠桿炒房者大有人在。

劉影的房子剛被法院查封，在他看來(lái)，李紅姨的情況還算樂(lè)觀，真正斷供的是那些連首付都是借來(lái)的人，譬如他自己。

2017年2月，劉影在廣州買下第二套房產(chǎn)，用于投資。彼時(shí)，限購(gòu)等各項(xiàng)政策都在收緊，但是房?jī)r(jià)仍然在節(jié)節(jié)攀升，他選擇買漲不買跌。

由于首套房還在按揭，劉影根據(jù)中介介紹的門(mén)路，在幾家銀行辦理了信用貸和消費(fèi)貸，貸了近一百萬(wàn)元，支付了二套房的七成首付。

“真正還錢的時(shí)候就開(kāi)始頭疼了?！眲⒂跋蚰戏街苣┯浾弑硎净诤蓿仁菑?017年9月起，《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人消費(fèi)貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》先后由各地人民銀行和銀監(jiān)局下發(fā)，廣東和江蘇兩省率先就對(duì)消費(fèi)貸進(jìn)行了嚴(yán)查。

“本來(lái)還想拿到房產(chǎn)證后用房子抵押貸款，說(shuō)不準(zhǔn)還能再拿個(gè)第三套房的首付?！眲⒂罢f(shuō)，誰(shuí)知道銀行嚴(yán)查后，發(fā)現(xiàn)他貸款用于首付，繼而要求他補(bǔ)齊工資流水等資料，隨后被證實(shí)是消費(fèi)貸違規(guī)挪用。于是，劉影被銀行停了貸款還要求立即還款。

劉影只能轉(zhuǎn)身尋求民間借貸。他找了幾個(gè)現(xiàn)金貸平臺(tái)，一邊補(bǔ)著銀行首付的錢，一邊繼續(xù)供房。但民間借貸的利息比銀行高得多，要還的錢越滾越大?！凹悠饋?lái)前前后后用了13個(gè)平臺(tái)，我都用小本子記著?！眲⒂胺Q。

以貸養(yǎng)貸的日子過(guò)了幾個(gè)月，2018年年初，P2P集中爆雷，劉影突然借不到錢了。這下，銀行和民間借貸的錢都逾期了，他索性斷供，“我現(xiàn)在只想房子法拍能賣貴一點(diǎn)”。

一位來(lái)自廣州市中級(jí)人民法院的相關(guān)工作人員向南方周末記者介紹，銀行規(guī)定，房貸要逾期90天以上才算斷供，而一般斷供后，原則上還會(huì)給6個(gè)月的寬限期。雖然銀行接近年末為降低不良率，可能會(huì)加快處理房產(chǎn)，但是從房貸斷供到入市拍賣，至少也要半年的時(shí)間。所以，目前推出來(lái)、數(shù)量激增的法拍房，都是2017年到2018年年初被查封的房子，彼時(shí)剛好是金融去杠桿時(shí)期。

據(jù)中國(guó)人民銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年1-7月，居民新增消費(fèi)性短期貸款達(dá)1.06萬(wàn)億，同比增加206.1%，甚至比2016年全年的消費(fèi)性短期貸款總額8305億還要多。另?yè)?jù)蘇寧金融研究院的數(shù)據(jù)，2008年中國(guó)居民的杠桿率為18%，到2017年第二季度已經(jīng)高達(dá)47.4%。金融去杠桿迫在眉睫。

2017年10月起，各大銀行房貸業(yè)務(wù)相繼收緊。一家大型國(guó)有銀行的按揭部人員對(duì)南方周末記者回憶，當(dāng)時(shí)針對(duì)30萬(wàn)以上的大額消費(fèi)放款，銀行要求只能刷卡或委托支付，每一筆錢的交易動(dòng)向都會(huì)被追蹤，如果流向房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)立馬收貸。小額的如若選擇提款，銀行也會(huì)要求提供后續(xù)的消費(fèi)小票供貸后檢查，查到違規(guī)立馬追回。

不僅銀行貸款被戴上緊箍，民間金融如現(xiàn)金貸也緊接著進(jìn)入行業(yè)規(guī)范期。標(biāo)志性文件是2017年12月下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范整頓“現(xiàn)金貸”業(yè)務(wù)的通知》，現(xiàn)金貸平臺(tái)隨后開(kāi)始大規(guī)模轉(zhuǎn)型。

“目前部分銀行停止了個(gè)人房貸的業(yè)務(wù)，我們每個(gè)月的房貸額度也很緊張，平均要等三個(gè)月?！睆V州農(nóng)商銀行信貸部一位負(fù)責(zé)人對(duì)南方周末記者說(shuō)。

劉影決定放棄房子。他在2018年年初被法院判決違約，目前房子還未被拍賣。他計(jì)算過(guò)，房子估價(jià)200萬(wàn)，拍賣后將償還銀行貸款近100萬(wàn)，利息近50萬(wàn)，以及罰息30萬(wàn)，加上拍賣的大小手續(xù)費(fèi)，所剩無(wú)幾。

“不用倒貼錢就算好了?！眲⒂八闪艘豢跉狻Ｋ拇鷥r(jià)是，損失了80萬(wàn)首付和供了大半年的貸款。

最近，李紅姨聽(tīng)到了“深圳1.5億豪宅降至8600萬(wàn)”的消息，于是動(dòng)身去找鏈家中介，想商量一下是否需要再降價(jià)賣房。走到鏈家門(mén)口時(shí)，她看到那個(gè)中介正在打羽毛球。

（應(yīng)受訪者要求，李紅姨、劉影為化名）