曾春英

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力日趨增加，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間不斷萎縮，在市場(chǎng)增長(zhǎng)空間逐漸降低的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開始實(shí)行管理驅(qū)動(dòng)發(fā)展的道路，尤其是在成本管理上更是費(fèi)了一番功夫。本文從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本構(gòu)成出發(fā)，論述了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制工作中存在的問題，從而提出我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制的改善建議，希望能夠?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制研究提供新的參考思路，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；全過程

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本構(gòu)成闡述

在了解房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)行成本控制策略之前，首先要將房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程和工作環(huán)節(jié)進(jìn)行分解，然后在每一個(gè)步驟中做到細(xì)致和具體的控制。因此，在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的流程包括項(xiàng)目決策階段、資源準(zhǔn)備階段、實(shí)際施工階段以及最終的銷售階段。這幾個(gè)階段順序分明且環(huán)環(huán)相扣，共同對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程起著重要作用。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段

在此階段中，涉及到內(nèi)容一般為對(duì)整體的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)容包括資本回收期的計(jì)算、投資回報(bào)率的計(jì)算等財(cái)務(wù)內(nèi)容，也包括人力、物力、和財(cái)力的配置和調(diào)動(dòng)內(nèi)容，除此之外，項(xiàng)目的選址也包含其中。在決策階段雖然看似沒有涉及到項(xiàng)目的實(shí)際工作環(huán)節(jié)，但是卻起著先決作用。因此這一階段的主要成本在于聘請(qǐng)專業(yè)人士和財(cái)務(wù)專家等人員報(bào)酬。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)資源準(zhǔn)備階段

這一階段的成本支出主要包含土地出讓金、土地出讓金所產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)以及拆遷補(bǔ)償款等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備階段的成本還包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的所在地開展巖土勘察等相關(guān)工作以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的所在地的通水、通電、通路、平整場(chǎng)地等活動(dòng)從而產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段

通常來說，施工階段的成本占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本50%以上，這一階段的成本支出主要流向施工費(fèi)用中，包括主體建筑的費(fèi)用和附屬建筑的費(fèi)用，以及其他諸如給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等相關(guān)項(xiàng)目工程費(fèi)用，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本投入不僅包含了工程材料費(fèi)用的投入，還包括大量的人工費(fèi)用投入，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本控制最為關(guān)鍵。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與市場(chǎng)銜接最為緊密的一個(gè)階段，也是前面幾個(gè)階段的最終目的和歸屬，這一階段主要是對(duì)所建成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展銷售工作，這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段所產(chǎn)生的成本費(fèi)用主要以管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用這些期間費(fèi)用為主，除此之外還包括相關(guān)的增值稅、企業(yè)所得稅等稅費(fèi)。此外，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段我們還需要注意的是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段具有銷售周期長(zhǎng)以及成本不可控制性較大，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段全過程成本控制工作難度較大。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制工作中存在的問題闡述

在對(duì)上述幾個(gè)階段進(jìn)行成本控制時(shí)，我們也要把握住房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要矛盾，將較多的精力關(guān)注到重點(diǎn)和難點(diǎn)之中。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制中，準(zhǔn)備階段和銷售階段意義深遠(yuǎn)且把握難度較大。準(zhǔn)備階段是施工和銷售階段的前提，其先導(dǎo)性的地位要求我們必須給予充分的關(guān)注。同時(shí)，銷售環(huán)節(jié)作為與市場(chǎng)接軌度最高的階段，作用著房地產(chǎn)開發(fā)后的利潤(rùn)來源。因此，下文中主要對(duì)這兩個(gè)階段進(jìn)行分析。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的招標(biāo)質(zhì)量難以把控

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的工作包含招標(biāo)工作，招標(biāo)質(zhì)量將決定著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最終的質(zhì)量情況，雖然我國(guó)政府此前已經(jīng)出臺(tái)了關(guān)于項(xiàng)目招投標(biāo)的具體規(guī)定以及相應(yīng)的實(shí)施措施，但是仍舊有小部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在內(nèi)定項(xiàng)目施工單位以及串標(biāo)等問題，這些問題的存在使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)工作大多流于形式，難以百分百發(fā)揮出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)的積極作用。除此之外，一部分的施工單位為了爭(zhēng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，往往會(huì)故意報(bào)出低于市場(chǎng)價(jià)格的施工方案，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑材料質(zhì)量以及施工質(zhì)量均難以得到有效的保證，從而為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目埋下了質(zhì)量隱患。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段的銷售工作人員管理難度較大

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回收投資的階段，然而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段普遍存在著銷售工作人員流動(dòng)性較大、銷售工作人員工作積極性不高以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售工作人員人力資源管理系統(tǒng)不完善等問題，無形中延長(zhǎng)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售周期，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠周期隨之延長(zhǎng)的同時(shí)，還導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間不斷被侵蝕。在目前的房地產(chǎn)銷售行業(yè)，由于績(jī)效工資的設(shè)定，人員之間的工資差異巨大，因而造成了部分員工積極性較差的現(xiàn)象。

三、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制的改善建議闡述

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段成本控制的改善建議闡述

準(zhǔn)備階段的工作是前一階段最終決策的展開和實(shí)行，因此，做好準(zhǔn)備階段的前提條件就是要保證決策的有效性。此外，這一階段的招標(biāo)環(huán)節(jié)需要格外引起關(guān)注，既要保證招標(biāo)到合適的企業(yè)，又要保證招標(biāo)成本的可控性。

具體來說，首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)決策階段制定的開發(fā)項(xiàng)規(guī)模和開發(fā)位置來分門別類的進(jìn)行成本管控，尤其是對(duì)土地情況、巖土勘探情況、居民消費(fèi)水平以及周圍自然環(huán)境制定出多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案，此外，在制定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案還應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)有場(chǎng)地的空間進(jìn)行系統(tǒng)性的規(guī)劃調(diào)整，在保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目空間協(xié)調(diào)性的基礎(chǔ)上，找到最低成本投入的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核，盡可能的做到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工情況一致，避免出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工時(shí)頻繁出現(xiàn)設(shè)計(jì)調(diào)整等問題，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工期不斷延長(zhǎng)而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的大幅度增加。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目招投標(biāo)的質(zhì)量管理以及后期監(jiān)督等相關(guān)工作，在開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)始終秉持著公平、公正、公開的原則開展工作，重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工單位的施工質(zhì)量以及信譽(yù)，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工單位所提及的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工方案具有規(guī)范性以及可實(shí)施性。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段成本控制的改善建議闡述

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售階段成本控制工作的重心在于人員的管理，為此，一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力資源管理部應(yīng)當(dāng)專門針對(duì)銷售工作人員制定出一份科學(xué)化、可實(shí)施化以及系統(tǒng)化的銷售工作人員人力管理資源體系計(jì)劃以及對(duì)于的銷售工作人員成本控制方案，通過積極開展素質(zhì)拓展等相關(guān)活動(dòng)，提升銷售工作人員對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的歸屬感，從而有效的降低銷售工作人員的流動(dòng)性。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力資源管理部還應(yīng)當(dāng)完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售考核體系，從而提升銷售工作人員的工作積極性。另一方面，也要不斷提升銷售活動(dòng)策劃方案的質(zhì)量并提出迎合市場(chǎng)需求和喜好的營(yíng)銷方案，從而使資金回籠速度加快。

四、結(jié)束語

綜上所述，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本構(gòu)成闡述我們了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具體的成本構(gòu)成要素，雖然我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制工作中存在著招標(biāo)質(zhì)量難以把控以及銷售工作人員管理難度較大等問題，為此我們需要針對(duì)這些問題存在的階段開展針對(duì)性的解決工作，從而使對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制功能能夠得以順利的發(fā)揮，擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利空間的同時(shí)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)能夠平穩(wěn)有序的成長(zhǎng)。

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