李淑霞

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)抵押指的是抵押人在向銀行申請(qǐng)貸款或者辦理財(cái)產(chǎn)抵押過(guò)程中進(jìn)行的一種程序。在不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)管理?xiàng)l例正式出臺(tái)之前，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記材料較為復(fù)雜，由于部分人員在進(jìn)行抵押是沒(méi)有規(guī)范進(jìn)行登記，導(dǎo)致后續(xù)工作中出現(xiàn)一定問(wèn)題?；诖?，本文通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押不辦理登記問(wèn)題的介紹，重點(diǎn)闡述規(guī)范登記流程的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)抵押；抵押登記；問(wèn)題；建議

行政登記是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的重要方式，當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記的模式依然處于發(fā)展中。我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記方面依然存在的問(wèn)題，最明顯的就是體現(xiàn)在法律效力方面。因此研究不動(dòng)產(chǎn)抵押登記問(wèn)題對(duì)于進(jìn)一步規(guī)范流程，完善效能具有重要的實(shí)際意義。

一、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的性質(zhì)和效力

1.性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記行為在法律層面講，應(yīng)該屬于民事行為范疇，但同時(shí)也具備一定的行政法律效力。首先，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記過(guò)程中使用的登記機(jī)構(gòu)具有一定的公權(quán)力。另一方面不動(dòng)產(chǎn)抵押登記本身就是行政權(quán)力的體現(xiàn)，因此具備非常明顯的強(qiáng)制性特點(diǎn)。最后，不動(dòng)產(chǎn)在登記過(guò)程中本身就是一種約束性的行為，通過(guò)登記完成物權(quán)的歸屬情況。

2.效力

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記具有明顯的行政效力。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，確定歸屬權(quán)效力，由于不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)等級(jí)可以確定物品的歸屬情況，因此這也是一個(gè)獲得法律權(quán)限的過(guò)程。第二，通過(guò)使用登記流程，可以對(duì)所有權(quán)進(jìn)行判定，從而防止糾紛的產(chǎn)生。當(dāng)相同的物品存在多個(gè)所有人時(shí)，可以嚴(yán)格通過(guò)登記的時(shí)間順序確定權(quán)利。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押過(guò)程中未辦理登記造成的問(wèn)題分析

由于我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)抵押方面的工作長(zhǎng)時(shí)間缺乏法律的支撐。因此在不動(dòng)產(chǎn)抵押過(guò)程中經(jīng)常存在人們不辦理登記情況的發(fā)生。在不動(dòng)產(chǎn)抵押過(guò)程中未辦理登記手續(xù)將會(huì)造成以下幾個(gè)問(wèn)題：第一，效力問(wèn)題。隨著相關(guān)條例的出臺(tái)，前期辦理的抵押手續(xù)由于材料問(wèn)題以及人為原因，沒(méi)有登記手續(xù)將會(huì)造成一定的疏漏，依然產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化，或者責(zé)任主體發(fā)生變化，將會(huì)造成嚴(yán)重問(wèn)題。第二，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)屬于多個(gè)人的情況，在抵押過(guò)程中如果沒(méi)有采用登記手續(xù)，將會(huì)影響其他人們的權(quán)利，另外沒(méi)有完善的登記流程在法律的繼承以及銀行回收方面都會(huì)存在一定的問(wèn)題。

三、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記規(guī)范的建議

1.統(tǒng)一辦理登記所需材料

按照現(xiàn)行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)抵押過(guò)程中，登記需要準(zhǔn)備的材料需要進(jìn)行統(tǒng)一，并且簡(jiǎn)化流程，提高工作效率，并采用數(shù)字存儲(chǔ)的方式，方便后期進(jìn)行查閱。

2.發(fā)揮政府職能推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)的全面實(shí)施工作

政府部門的牽頭作用對(duì)于最大限度發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)抵押登記工作的作用具有重要意義。首先，各級(jí)政府應(yīng)該嚴(yán)格依照法律提高對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記工作的重視程度，同時(shí)還應(yīng)該做好宣傳工作，并在各個(gè)行政職能機(jī)構(gòu)中做好培訓(xùn)工作，確保登記工作的全面實(shí)施。

3.簡(jiǎn)化流程，減少材料

在辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)，應(yīng)該做到簡(jiǎn)化流程，對(duì)不不必要的公證文件應(yīng)該簡(jiǎn)化。按照現(xiàn)象的物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，不應(yīng)該對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估因此申請(qǐng)抵押的人員不需要提交公證過(guò)的評(píng)估文件，從而有效減少評(píng)估過(guò)程中的成本。由于公證文件具有法律效力，因此在社會(huì)大眾的生活中，普遍認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)抵押登記過(guò)程中使用的公證文件是必須的流程。因此在做好宣傳工作的同時(shí)，還應(yīng)該提高工作人員的素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量。

4.完善不動(dòng)產(chǎn)抵押登記權(quán)人規(guī)定

在不動(dòng)產(chǎn)抵押過(guò)程中，權(quán)人除了金融機(jī)構(gòu)與企業(yè)，自然人也應(yīng)該可以成為抵押權(quán)人，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)，應(yīng)該明確主體，責(zé)任到人，從而有效避免登記機(jī)構(gòu)無(wú)法確認(rèn)抵押權(quán)人情況的出現(xiàn)。另一方面，對(duì)于國(guó)土資源部而言，也應(yīng)該積極出臺(tái)相關(guān)的政策，通過(guò)不斷完善不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人的范圍規(guī)定，提高自然人辦理抵押登記工作的效率，從而確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人的合理權(quán)利不受侵害。

考察我國(guó)現(xiàn)行立法中有關(guān)擔(dān)保的法律制度安排，抵押人承擔(dān)的上述連帶清償責(zé)任與擔(dān)保法中的保證制度最為相似。兩者都不屬于物權(quán)而屬于債權(quán)，保證產(chǎn)生的基礎(chǔ)源于保證人和債權(quán)人的保證合同，抵押人的連帶責(zé)任是基于債權(quán)人與抵押人簽訂的抵押合同。兩者都是擔(dān)保債權(quán)人債務(wù)實(shí)現(xiàn)的重要手段，易言之若債務(wù)人不能如約履行債務(wù)時(shí)，保證人和抵押人都要承擔(dān)清償債務(wù)之責(zé)任。然而抵押人承擔(dān)的連帶清償責(zé)任與保證人的保證又有著明顯不同，如前文所述抵押人僅在特定抵押物價(jià)值范圍內(nèi)對(duì)債權(quán)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任，但在保證中保證人一般則以個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)對(duì)債權(quán)人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。通過(guò)以上分析，可以看出不動(dòng)產(chǎn)抵押未辦理登記中，債務(wù)人承擔(dān)的連帶清償責(zé)任與我國(guó)目前現(xiàn)行的擔(dān)保制度都不同，只能將其視為一種不規(guī)則的擔(dān)保責(zé)任，該責(zé)任更多體現(xiàn)了當(dāng)事人雙方的意思自治，可認(rèn)為是當(dāng)事人之間關(guān)于債權(quán)債務(wù)履行的一種合同約定。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記過(guò)程中，由于長(zhǎng)期缺乏相應(yīng)的法律支撐，導(dǎo)致在實(shí)際工作中存在較多的問(wèn)題。隨著相關(guān)管理?xiàng)l例的出臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記流程應(yīng)該逐漸簡(jiǎn)化，同時(shí)登記所使用的材料應(yīng)該統(tǒng)一，登記的范圍應(yīng)該增加，從而保護(hù)權(quán)人的合法權(quán)益。