文/肖國(guó)斌 湖北永業(yè)行評(píng)估咨詢(xún)有限公司 湖北武漢 430065

1、收益形成和分配的現(xiàn)狀

1.1 價(jià)格形成差異大

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在試點(diǎn)地區(qū)是處在一種探索性的階段，價(jià)格差異很大，而在試點(diǎn)之外的隱性交易市場(chǎng)的價(jià)格更是嚴(yán)重扭曲。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)缺乏政策法規(guī)依據(jù)，缺乏法律保護(hù)，流轉(zhuǎn)收益難以得到保證。

1.2 收益形成以行政方式為主

《土地管理法》禁止集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，致使合法交易市場(chǎng)難以形成，試點(diǎn)城市和隱形市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)價(jià)格以評(píng)估征地價(jià)格或經(jīng)驗(yàn)價(jià)格為依據(jù)，無(wú)法體現(xiàn)真正的集體建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)流轉(zhuǎn)價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)。通過(guò)市場(chǎng)方式配置資源，是資源得到最優(yōu)化利用的途徑，價(jià)格的變化完全取決于市場(chǎng)的供求。目前，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益的形成基礎(chǔ)處于一種計(jì)劃?rùn)C(jī)制為導(dǎo)向的階段，普遍存在政府定價(jià)、人為定價(jià)的現(xiàn)象，具有一定的隨意性、波動(dòng)性，且風(fēng)險(xiǎn)很大。

1.3 收益分配主體不清晰

集體土地屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，流轉(zhuǎn)收益如何在集體內(nèi)部分配，是流轉(zhuǎn)收益分配中的難題。集體上地分三級(jí)所有，即鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村和村民小組，由于集體經(jīng)濟(jì)組織的所有權(quán)主體缺乏人格化代表，難以有效實(shí)現(xiàn)上地所有者的經(jīng)濟(jì)地位。屬于集體土地所有者的那部分收益是留在集體用作公共設(shè)施和公益事業(yè)，還是直接分配到農(nóng)戶(hù)手中一直未得到解決。實(shí)際上，留在集體公用的流轉(zhuǎn)收益由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)所謀取，損害了農(nóng)民和集體的利益。

2、增值收益的測(cè)算

本文主要討論存量集體建設(shè)用地增值收益的測(cè)算。此處的存量集體建設(shè)用地主要指原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，原來(lái)多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)都是通過(guò)租用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地經(jīng)營(yíng)的，后來(lái)由于經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致企業(yè)倒閉，留有各種各樣的附著物，比如廠房、設(shè)備等。存量集體建設(shè)用地價(jià)格必須要考慮原土地使用者的投資建設(shè)的影響。所以，

存量集體建設(shè)用地增值收益=存量集體建設(shè)用地市場(chǎng)價(jià)格一原集體建設(shè)用地價(jià)格。

2.1 存量集體建設(shè)用地市場(chǎng)價(jià)格

集體經(jīng)濟(jì)組織為了盤(pán)活原有建設(shè)用地，將原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地連同地上附著物一起進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。在本文的界定中，存量集體建設(shè)用地市場(chǎng)價(jià)格是指存量集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格，即指具體宗地在特定的用途、開(kāi)發(fā)程度、利用方式和正常市場(chǎng)條件下，通過(guò)市場(chǎng)正常交易的價(jià)格。假設(shè)內(nèi)涵具體設(shè)定為：

價(jià)格期日：設(shè)定為2017年12月31日。

土地使用年期：與國(guó)有建設(shè)用地相同，商業(yè)用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年。

開(kāi)發(fā)程度：存量集體建設(shè)用地原來(lái)的實(shí)際開(kāi)發(fā)水平，一般土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外達(dá)通路、通電、通訊、通上水、通下水“五通”和宗地紅線內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整。

原企業(yè)開(kāi)發(fā)投資：原企業(yè)建設(shè)用地開(kāi)發(fā)投資建成的地上附著物，折合到價(jià)格期日的價(jià)格。

由于存量集體建設(shè)用地已經(jīng)進(jìn)行過(guò)開(kāi)發(fā)投資，因此它的交易價(jià)格比新增集體建設(shè)用地價(jià)格較高。現(xiàn)實(shí)中，集體建設(shè)用地與國(guó)有土地不同，國(guó)有土地在符合法律程序條件下隨時(shí)可以進(jìn)入市場(chǎng)交易，而且交易的頻率極高，可以收集豐富的市場(chǎng)交易資料；而集體建設(shè)用地的市場(chǎng)很不規(guī)范，難以收集到有效的集體建設(shè)用地樣點(diǎn)，因此集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易價(jià)格的測(cè)算存在較大的難度。因此，此處采用與之類(lèi)似的國(guó)有工業(yè)建設(shè)用地的價(jià)格作為集體建設(shè)用地的價(jià)格。

2.2 原集體建設(shè)用地價(jià)格

原集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地與新增集體建設(shè)用地相比，要考慮農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變價(jià)格和原土地使用者的開(kāi)發(fā)投資，即

原集體建設(shè)用地價(jià)格=新增集體建設(shè)用地價(jià)格+農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變價(jià)格+原土地使用者投資現(xiàn)值

(1）新增集體建設(shè)用地價(jià)格

新增集體建設(shè)用地是指原農(nóng)用地經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)為可供使用的建設(shè)用地的那部分土地，土地所有權(quán)仍屬于集體。在本文的界定中，將新增集體建設(shè)用地價(jià)格界定為集體建設(shè)用地初始價(jià)格。對(duì)于新增集體建設(shè)用地來(lái)說(shuō)，初始價(jià)格為原農(nóng)用地用途價(jià)格和“五通一平”開(kāi)發(fā)費(fèi)用二者之和，因此可以得到：

新增集體建設(shè)用地初始價(jià)格=原農(nóng)用地價(jià)格+“五通一平”開(kāi)發(fā)費(fèi)

a.原農(nóng)用地價(jià)格

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地，其所用者仍為原農(nóng)民集體，其用地性質(zhì)發(fā)生了變化，失去了原農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的功能，其價(jià)格應(yīng)該主要體現(xiàn)在農(nóng)用地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

目前我國(guó)還尚未形成真正的農(nóng)用地交易市場(chǎng)，農(nóng)用地的價(jià)格一般是以其收益能力為構(gòu)成基礎(chǔ)，以各自的生產(chǎn)能力和收益能力的大小來(lái)判斷價(jià)格的高低。因此，在農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估中應(yīng)采用收益還原法比較合理。收益還原法是以土地收益價(jià)格為理論依據(jù)，將待估土地在未來(lái)某年預(yù)期的純收益以一定的還原利率還原成估價(jià)期日價(jià)格的一種方法，比較適用于市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的土地價(jià)格的評(píng)估。

隨著我國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)的不斷重視，以及糧食價(jià)格體系的不斷完善，今后農(nóng)用地凈收益將會(huì)逐年有所遞增。而根據(jù)報(bào)酬遞增遞減規(guī)律，農(nóng)用地凈收益不可能無(wú)限遞增，到未來(lái)某年凈收益達(dá)到最大，在以后年限內(nèi)凈收益將保持不變。因此，在本文的研究中，將農(nóng)用地土地使用期限可看作為無(wú)限年。所以，本文運(yùn)用收益還原法測(cè)算農(nóng)用地價(jià)格時(shí)，假定前n年內(nèi)凈收益按級(jí)差數(shù)b遞增，即第一年為a，第二年為a+b，第三年為a+2b，第n年為a+(n一1)xb，直到第n年純收益達(dá)到最大；而n年后的年限內(nèi)純收益無(wú)變化，一直以第n年的純收益a+(n一1)xb延續(xù)；還原利率保持不變且大于零。確定地價(jià)評(píng)估公式為：

式中，P—農(nóng)用地收益價(jià)格；

a一第一年農(nóng)用地凈收益；

b—農(nóng)用地凈收益每年遞增的幅度；

r—農(nóng)用地還原利率；

n一純收益有變化的年限；

b.“五通一平”開(kāi)發(fā)費(fèi)

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地需要進(jìn)行“五通一平”等開(kāi)發(fā)，土地的開(kāi)發(fā)過(guò)程需要大量的資金。單位面積土地的開(kāi)發(fā)費(fèi)用要參照具體的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算具體宗地的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接根據(jù)單位面積的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用乘以宗地面積來(lái)測(cè)算。

(2）農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變價(jià)格

此處所指的農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變價(jià)格，是指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的價(jià)格。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)從經(jīng)濟(jì)學(xué)屬性上分析應(yīng)為對(duì)土地所有權(quán)的補(bǔ)償。而農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體非農(nóng)建設(shè)用地，只是用途發(fā)生了變化，土地所有權(quán)屬并沒(méi)有變化，不需要對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，即不用支付土地補(bǔ)償費(fèi)。因此，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用補(bǔ)償費(fèi)與土地征收補(bǔ)償費(fèi)用相比，只是少交了農(nóng)業(yè)重點(diǎn)工程發(fā)展基金、土地用途變更費(fèi)、征地管理費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價(jià)格低于農(nóng)用地征用價(jià)格。由于有效的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用資料收集比較難，可以根據(jù)土地征收價(jià)格來(lái)推算農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地的價(jià)格。其計(jì)算公式如下：

農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)用價(jià)格=土地征收價(jià)格——土地補(bǔ)償費(fèi)——農(nóng)業(yè)重點(diǎn)工程發(fā)展基金——土地用途變更費(fèi)——征地管理費(fèi)

土地征收價(jià)格=青苗補(bǔ)償費(fèi)+土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+地上附著物補(bǔ)償費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)

所以通過(guò)以上兩式子的推導(dǎo)可以得出：

農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)用價(jià)格=青苗補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+地上附著物補(bǔ)償費(fèi)+耕地開(kāi)墾費(fèi)+耕地占用稅

(3）原企業(yè)投資現(xiàn)值

原企業(yè)投資現(xiàn)值是指原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中，為了滿足生產(chǎn)的需要，投資建設(shè)的廠房或投資購(gòu)買(mǎi)的設(shè)備等。該土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)時(shí)，連同原來(lái)的地上附著物一同流轉(zhuǎn)。但是原地上附著物按照現(xiàn)值計(jì)算。

3、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)增值收益分配的完善建議

3.1 明晰農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)

要有明晰的產(chǎn)權(quán)，首先應(yīng)該在法律法規(guī)上明確產(chǎn)權(quán)所有者的主體，也就是農(nóng)村土地的所有者“農(nóng)村集體”的實(shí)體概念，應(yīng)該把這個(gè)實(shí)體概念細(xì)分到村、組一級(jí)，盡量減少鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府以主體資格參與的規(guī)則漏洞，并且要明確誰(shuí)應(yīng)該以及如何行使這個(gè)權(quán)利，并明確集體內(nèi)每個(gè)個(gè)體之間對(duì)于農(nóng)村土地所有權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)如何分配。其次，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)該做好農(nóng)村土地的確權(quán)工作。按照相關(guān)的農(nóng)村土地登記制度，通過(guò)上級(jí)地方政府牽頭進(jìn)行詳細(xì)的實(shí)地考察，確定各級(jí)農(nóng)村集體組織（如村集體、村組和鄉(xiāng)鎮(zhèn)）之間土地權(quán)屬界限，清晰界定每塊土地的實(shí)際所有者，并頒發(fā)確權(quán)登記表，登記詳細(xì)的位置、大小、使用權(quán)限等，讓土地權(quán)屬真正無(wú)爭(zhēng)議，也讓農(nóng)村土地增值收益分配無(wú)爭(zhēng)議。

3.2 完善農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)權(quán)能

在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能的完善中，應(yīng)在確保農(nóng)村耕地得到合理保護(hù)和糧食安全的前提下，盡可能地給予農(nóng)民完整的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)權(quán)能，提高土地活力，特別是給予農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地的流轉(zhuǎn)抵押等權(quán)利，讓農(nóng)民擁有相應(yīng)物權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，也讓農(nóng)民能真正的處置所擁有的土地使用權(quán)并因此而獲得的收益。

3.3 建立農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓制度

在現(xiàn)有我國(guó)土地管理的法律體系下，農(nóng)村集體土地只能先由國(guó)家政府通過(guò)征收轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地之后，再進(jìn)行土地出讓?zhuān)摲N制度不利于城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)一體化發(fā)展。因此，依照所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則，有必要建立和健全農(nóng)村集體建設(shè)用地出讓制度。

參照城鎮(zhèn)建設(shè)用地出讓?zhuān)缍ㄞr(nóng)村集體建設(shè)用地出讓?zhuān)赐恋厮姓邔⒓w建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并且使用者向所有者支付土地使用權(quán)出讓金。農(nóng)村集體建設(shè)用地出讓繞過(guò)了國(guó)家對(duì)其征收的程序，在一定程度上避免了土地征收制度所引起的補(bǔ)償不合理、失地農(nóng)民無(wú)保障等糾紛，而是更多地通過(guò)市場(chǎng)來(lái)調(diào)配農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，也更加進(jìn)一步引導(dǎo)、靠近我國(guó)土地制度改革的方向。