摘 要：我國的房地產行業(yè)經過了改革開放之后的幾十年經濟高速發(fā)展、市場的旺盛需求后，進入了發(fā)展緩慢期，再加上國家對房地產行業(yè)的相關限制政策、房價高導致的購房需求減少等，我國的房地產產業(yè)受到了嚴峻的發(fā)展壓力。無論是住宅、商業(yè)地產亦或是科技工業(yè)地產，都面臨著轉型的問題，如何更好的適應當下和未來市場的挑戰(zhàn)，獲得可持續(xù)發(fā)展的動力，都是這些房地產企業(yè)需要思考的問題。

關鍵詞：房地產轉型；財務可行性分析；輕資產化

引言

房地產輕資產化為這些房地產企業(yè)的轉型提供了一條新的轉型路徑，實現(xiàn)房地產企業(yè)輕資產化也能更好的適應未來市場的競爭。這類企業(yè)在財務資源上有固有的優(yōu)勢以及市場機會，企業(yè)可以在市場轉型過程中抓住這些優(yōu)勢，將這些優(yōu)勢運用到向輕資產轉型中，更好的幫助企業(yè)完成輕資產轉型。

一、房地產企業(yè)轉型路徑分析-輕資產化轉型

（一）房地產企業(yè)輕資產化轉型動因

隨著現(xiàn)代商業(yè)競爭的加劇，企業(yè)之間的競爭已經從傳統(tǒng)的產品之間的競爭轉向商業(yè)模式的競爭。輕資產商業(yè)模式主要細分為三種具體的模式，第一種是基于品牌的輕資產運營，最著名的企業(yè)就是耐克；第二種是以知識產權為核心的企業(yè)，比如微軟、可口可樂；第三種是類金融企業(yè)，比如阿里巴巴、沃爾瑪?shù)取?/p>

房地產企業(yè)實行輕資產化轉型的主要動因有三方面：首先，外部環(huán)境變化需要企業(yè)轉型。隨著房地產行業(yè)發(fā)展的成熟，各公司不可避免的要加入激烈的成本競爭，房地產行業(yè)的特點是重資產發(fā)展模式，這種模式成本投入大，生產周期長，導致資本回收率慢，所以，企業(yè)需要向輕資產化轉型來應對更加激烈的競爭環(huán)境。其次，房地產企業(yè)需要提升自身的競爭能力。房地產企業(yè)過去的重資產模式行業(yè)發(fā)展初期，由于需求大于供給，企業(yè)可以通過快速大量的交易實現(xiàn)資本回收，而隨著行業(yè)的發(fā)展成熟，資本的回收速度減慢，企業(yè)需要重新集中資源進入新的行業(yè)，而知識經濟與網(wǎng)絡經濟時代發(fā)展特征就是朝著輕資產化模式轉變，利用外部各種資源實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標，進而提升企業(yè)的競爭能力。最后，尋找新的商機維持企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要企業(yè)轉型。隨著行業(yè)的發(fā)展，競爭對手的增多，企業(yè)產品和業(yè)務的市場趨于飽和，利潤增長空間有限，企業(yè)需要拓展自己的業(yè)務范圍，尋找新的商機，而企業(yè)向輕資產化的轉型則為企業(yè)提供了一種新的發(fā)展戰(zhàn)略。

（二）萬達集團輕資產化轉型案例分析

隨著地產行業(yè)轉折點的到來，作為國內商業(yè)地產龍頭的萬達集團提出了轉型的決策，集團提出了向輕資產化轉型的戰(zhàn)略，提升服務業(yè)、文化娛樂產業(yè)在集團的業(yè)務比重，將發(fā)展重心轉向文化、旅游、服務和金融這些產業(yè)，去地產化成為此次萬達轉型的關鍵概念。

萬達提出的輕資產化戰(zhàn)略主要是打造萬達品牌，以品牌為核心資產，萬達將只負責廣場的選址、設計、招商和管理，憑借其他渠道的投資來建設運營萬達廣場。萬達將建立、突出品牌形象，打造專業(yè)化商業(yè)服務品牌，利用品牌吸引多渠道的投資，這樣萬達將會大大降低運營成本，提升競爭優(yōu)勢。萬達向輕資產化轉型，也是看到了中小城市的發(fā)展機遇，而輕資產化的萬達將更容易進入中小城市。萬達廣場的建立為萬達院線、萬達娛樂場所的發(fā)展提供了平臺，而目前萬達影院發(fā)展迅速，已經成為萬達集團的一大重要增長產業(yè)。萬達的輕資產化戰(zhàn)略轉型將打造多元化的產業(yè)，包括萬達商業(yè)地產、萬達院線、萬達高星級酒店以及旅游類產業(yè)，這種轉型將豐富萬達的商業(yè)模式，獲得多元化產業(yè)的收入，降低了企業(yè)的發(fā)展風險。

二、房地產公司輕資產化轉型的財務可行性研究

（一）房地產企業(yè)輕資產化轉型財務資源SWOT分析

S： strength（競爭優(yōu)勢）

房地產企業(yè)在財務資源方面具備的優(yōu)勢主要有：已有地產資源和土地資源，雄厚的資金優(yōu)勢以及良好的資金運營能力。首先，房地產企業(yè)擁有大量的地產資源和土地資源，形成了規(guī)模效應，各類地產遍布一二線城市，占據(jù)了市場，這些資源為房地產企業(yè)提供了收益來源，一方面穩(wěn)定的收益為企業(yè)提供現(xiàn)金流，助力企業(yè)的日常運營和新項目開發(fā)，另一方面，這些資產也使得房地產企業(yè)擁有良好的融資能力，合理的抵押貸款和各類融資方式為企業(yè)帶來資金，幫助企業(yè)進行輕資產轉型。其次，房地產企業(yè)擁有雄厚的資金優(yōu)勢，由于開發(fā)項目有明確的工期要求，這類企業(yè)一般都比較注重資金周轉率，以及良好的銀行關系，注重銀行融資創(chuàng)新，這些企業(yè)的財務管理水平較高，對資金的管理已經相對成熟，風險控制能力較強。最后，房地產企業(yè)擁有良好的資金運營能力，成熟的融資和投資能力，高效的資本運作能力為這類企業(yè)進行多項目開發(fā)提供支持，而輕資產轉型正需要利用少量的資金進行大規(guī)模項目開發(fā)，運用企業(yè)的品牌或者其他效應進行收益，這樣的模式有助于企業(yè)減少依賴傳統(tǒng)的重資產形式進行收益，有利于房地產企業(yè)實現(xiàn)全面可持續(xù)發(fā)展，這樣的其資產模式轉型需要企業(yè)擁有成熟完善的資金運營能力，這是房地產企業(yè)的重要優(yōu)勢。

W： weakness（競爭劣勢）

房地產企業(yè)在財務資源方面的劣勢主要是項目周期較長，資金回收率低，這就導致企業(yè)缺少足夠的現(xiàn)金流，而資金鏈的穩(wěn)定是房地產企業(yè)運營的關鍵，因為在建設項目中需要的資金量非常龐大，現(xiàn)金流不穩(wěn)定不利于企業(yè)的日常運營。此外，房地產企業(yè)還面臨著融資難的劣勢，隨著國家宏觀調控的加強，商業(yè)銀行開始減少對房地產行業(yè)的貸款，再加上房地產行業(yè)傳統(tǒng)的重資產模式中用土地使用權來做抵押進行融資，而土地資源的價值增長放緩，導致融資費用增長，引起房地產企業(yè)融資困難。

O： opportunity（機會）

房地產企業(yè)在財務資源方面的機遇主要是在土地獲取上保持高速發(fā)展態(tài)勢，儲備項目、潛在項目較多，把握二三線市場，優(yōu)先進入，掌握第一進入者優(yōu)勢，在融資方面，掌握更多的融資渠道和融資方式，豐富資金來源。在商業(yè)地產項目上把握消費者對配套項目的需求，比如休閑娛樂項目，在商業(yè)地產中增加休閑娛樂體驗業(yè)態(tài)，延長消費時間，或者增加商務功能、旅游等配套設施。此外，房地產企業(yè)可以抓住不同的細分市場，擴大市場份額，同時完善自身的資金管理水平，將資金運用到合理的項目中，把握投資機會，多渠道提升企業(yè)的經營效益。

T： threat（威脅）

房地產企業(yè)在財務資源方面受到的威脅主要是伴隨著過去高速擴張拿地，企業(yè)的資金鏈偏緊，依靠銷售現(xiàn)金流市場的波動就會造成潛在的威脅，這些企業(yè)過去習慣依靠銀行，這樣過度依靠銀行的信貸，無法保證這些長期待遇的長期可持久性。房地產行業(yè)的一些項目在某些地區(qū)已經飽和，經營發(fā)展進入了微利潤時代，再加上國內外競爭對手的擠占份額，企業(yè)面臨的競爭更加嚴峻，成本難以下降，利潤不斷下降，導致企業(yè)經營效益面臨著降低的威脅。比如某些高檔酒店項目，在一線城市已經飽和，再加上國外品牌進入，導致國內房地產企業(yè)在該類項目上的威脅更加嚴重，而二三線城市又缺乏對高級酒店的消費能力，房地產企業(yè)的威脅無法忽視。

（二）房地產企業(yè)輕資產化轉型建議

通過對房地產企業(yè)的財務資源方面的swot分析，這類企業(yè)選擇進行輕資產轉型來應對市場競爭和獲得可持續(xù)發(fā)展。房地產企業(yè)輕資產轉型可以從以下幾方面探索：第一，借助固有資源優(yōu)勢助力企業(yè)輕資產轉型；第二，企業(yè)進行多元化發(fā)展，拓展新的發(fā)展領域，借助互聯(lián)網(wǎng)技術提升企業(yè)的項目創(chuàng)新能力；第三，企業(yè)積極拓展融資途徑，建立行業(yè)聯(lián)盟，同合作伙伴共擔風險，將融資部分交予專門的融資伙伴進行，房地產企業(yè)專注于進行項目開發(fā)、建設、品牌管理和項目運營等，此外，企業(yè)可以積極探索更多的融資方式，提高企業(yè)的融資創(chuàng)新能力。

三、結論

房地產企業(yè)在財務資源上有固有的優(yōu)勢和新的市場機會，企業(yè)可以在市場轉型過程中抓住這些優(yōu)勢，將這些優(yōu)勢運用到向輕資產轉型中，更好的幫助企業(yè)完成輕資產轉型。但是，也要考慮到這類企業(yè)的財務劣勢和威脅，做好應對措施，盡可能減少風險。房地產企業(yè)向輕資產轉型過程中應該積極提升企業(yè)的綜合能力，利用財務資源優(yōu)勢幫助企業(yè)在轉型中完善資金運營能力和財務管理能力，從而使得房地產企業(yè)在新的市場時期獲得可持續(xù)發(fā)展能力。

參考文獻：

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[2]唐將偉.經濟新常態(tài)下房地產企業(yè)的轉型——以萬科為例[J].財經界，2015，（12）：121.

作者簡介：

姜玉蓉，青島上流建設集團股份有限公司。