摘 要：隨著房地產經濟的不斷發(fā)展以及房市的持續(xù)升溫，房地產經濟已經成為國家經濟的重要構成因素。但是從市場經濟性角度而言，房地產市場發(fā)展到一定程度后，就會出現(xiàn)相應的市場波動，也就是形成經濟泡沫。如果當前房地產市場過熱不能及時控制并破滅，那么就會對社會經濟發(fā)展造成極大危害。本文將結合房地產市場過熱的特征進行詳細分析，并探索其形成原因，最后結合中國房地產市場發(fā)展實際提出相應的應對措施。

關鍵詞：房地產經濟；市場過熱；特征及成因；防范措施

房地產經濟經過周期性發(fā)展階段后，就有可能出現(xiàn)過熱，如不加控制，就可仍產生泡沫，這是市場經濟發(fā)展的一個共同特征。在市場經濟環(huán)境下，房地產不再作為基礎民生物資存在，而是具備了市場產品價值，尤其是房地產所具備的不可流動性特點，使其經濟特性更加特殊。一旦房地產市場過熱甚至形成泡沫，國家必須采取有效措施進行控制，否則將面臨經濟全面崩盤的風險，后果不堪設想，勢必對我們整體經濟發(fā)展造成嚴重打擊?；诖耍覈e極應對房地產市場過熱，找到其成因的同時，制定更科學有效的防范措施，以促進房地產經濟健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產市場過熱的特征

從國際相關經驗來看，房地產市場泡沫在形成初期具有較大的隱蔽性，一般表現(xiàn)為短周期性的反復過熱，不容易被發(fā)覺。而這一過熱必然導致泡沫形成，且周期越長，其風險程度也就越高，影響范圍也越廣，經濟代價也就更加慘重。因此，提前識別房地產市場過熱的特征就顯得尤其重要。具體來說，房地產市場過熱有以下特征存在。

（一）房地產市場過熱與房地產經濟周期

房地產經濟在發(fā)展過程中都會出現(xiàn)一系列的周期性現(xiàn)象，這些現(xiàn)象具有循環(huán)性和連續(xù)性。在房地產經濟周期內，會出現(xiàn)升溫期、繁榮期、平臺期、衰退期，然后循環(huán)往復，周而復始。與之相對應的市場表現(xiàn)也會從房地產價格的升高、回落中體現(xiàn)出現(xiàn)。房地產市場的周期運作、震蕩等都有一定的規(guī)律性可循，這是市場經濟發(fā)展中的一種必然現(xiàn)象。房地產市場過熱最為直觀的表現(xiàn)形式就行房產價格的大幅上漲和回落。一旦泡沫出現(xiàn)，房價會在短期內有大幅上升，而泡沫破滅之后，其價格又會大幅回落。與房地產周期性運作規(guī)律不同，房地產市場過熱不具備連續(xù)性，可能連續(xù)出現(xiàn)，也可能一次性出現(xiàn)。

從房地產市場發(fā)展歷史來看，泡沫經濟的出現(xiàn)源于近代，是建立在投機行為之上的一種經濟結果，卻并非經濟發(fā)展到某一階段的必然產物。房地產市場過熱是可以防范、控制和消除的，尤其是在房市整體經濟波動的環(huán)境下，經濟周期可能與經濟泡沫同時出現(xiàn)，兩者的表面特征較為一致。在房市升溫階段是最易產生經濟泡沫的階段，其經濟峰值點有可能成為經濟泡沫的制高點。在房地產泡沫破滅期，房市經濟進入衰退期或蕭條期。泡沫的形成會加劇市場經濟的震蕩幅度，從而使市場周期形態(tài)出現(xiàn)變化。

（二）房地產過熱與通貨膨脹

當前，針對通貨膨脹的概念界定主要集中在兩個方面，一方面?zhèn)戎赜诜治鐾ㄘ浥蛎浰鶎е碌募舆^，也就是關注物價上升的過程性變化。另一方面則是對通貨膨脹的形成原因進行分析，也就是貨幣增發(fā)幅度超出生產增速時所造成的通貨膨脹。從前者觀點來看，一切市場過熱的形成都屬于資產價格上漲造成的，而不是基于普遍性的物價水平提升。從上世紀八十年代中期之后，日元急劇升值，日本資產也隨之增值，從而形成了資產膨脹這一經濟現(xiàn)象，而日本經濟學家則指出，這一時期所出現(xiàn)的土地價格與證券價格的大幅上漲，是基于物價整體穩(wěn)定水平基礎上的，因此可以將其界定為“資產通貨膨脹”。由于房地產市場過熱和通脹有著一定聯(lián)系和區(qū)別，因此能夠用地價指數(shù)和物價指數(shù)比值來判斷經濟過熱程度。貨幣流動總量對于房地產市場過熱的形成有著重要影響，因此這一過熱就表現(xiàn)為價格現(xiàn)象，同時又表現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象。過熱產生的過程伴隨貨幣投放量的持續(xù)增加，不同類型、不同形式的投資會通過各種途徑注入房地產市場，從而在短期內造成房價大幅上漲。

二、房地產經濟過熱風險的成因

當前，國內房地產經濟已經成為國家經濟的支柱元素，對于社會經濟的發(fā)展有著直接影響作用。在這樣的大環(huán)境下，如果房地產價格大幅下降，必然會對國家經濟整體發(fā)展趨勢造成影響。但是，房價問題“必須重視”，否則就會使房地產市場過熱愈演愈烈，甚至導致泡沫破裂，進而引發(fā)不可預期的經濟風險，事后挽救很難達到預期效果，只有提前探尋房地產市場過熱的成因，才能制定出有效的防范措施。

（一）土地財政刺激房地產市場過熱形成

實施分稅制改革之后，中央對于各級政府的財權與事權進行了重新界定，這一舉措在很大程度上激發(fā)了地方政府財政管理的積極性，但是由于兩權不相匹配，造成地方政府財政收益有限，很難滿足當?shù)厣鐣ㄔO和財政開支需求。因此，不少地方政府開始推行“土地經濟”，而土地收入也成為地方財政的主要來源，政府部門利用控制供地、抬高土地價格等措施“創(chuàng)收”，直接導致房地產市場過熱。

（二）實體經濟新發(fā)展動力不足

房地產市場過熱的形成與加劇，在很大程度上與實體經濟新發(fā)展動力不足有關。長期以來，固定資產投資居于高位，社會投資渠道相對狹窄，民間資本新的投資標的相對不足，經濟新的增長點相對薄弱。這就使房地產投資的高收益?zhèn)涫荜P注，并且長期霸占著社會的熱門投資項目，形式各異的社會資金源源不斷的注入房地產市場，以期獲得更客觀的投資回報，這些資金的注入推動了房地產經濟的持續(xù)發(fā)展，其高收益又會形成新的投資新引力，循環(huán)往復最終加劇房地產經紀泡沫。

（三）房地產調控效果有待進一步加強

相關數(shù)據顯示，進入新世紀以來，短短十幾年時間，我國房價已經飆升十倍左右，有專家認為“越調越高”是導致房價居高不下的主要原因。從當前房地產調控手段來看，主要以控制消費需求為主，對房地產供需調控效果有待進一步加強。目前市場上認為公眾認為房價會無止境的漲上去，而基于“買漲不買跌”的消費心理，不少消費者都會提前為子女購置房產，這樣的消費方式造成了過分透支房地產市場未來的消費潛力同時，進一步導致房地產市場反復過熱。

三、化解房地產過熱風險的具體策略

通過上述分析可以看到，國內房地產市場過熱呈現(xiàn)出愈演愈烈的趨勢，對于這一市場現(xiàn)象必須客觀冷靜的看待，尤其是對其危害性有深入認識。在分析其特征及成因的基礎上，提出有效的化解應對措施，以保障房地產經濟的穩(wěn)定健康發(fā)展。

（一）大力發(fā)展實體經濟

實體經濟的發(fā)展有利于及時有效的控制房地產市場過熱，雖然當前實體經濟發(fā)展還有一定困難，但是在國家相關政策的扶持下，實體經濟發(fā)展的契機不斷出現(xiàn)。同時，通過利率市場化發(fā)展實現(xiàn)市場經濟的有序調控。實體經濟有利于形成健康、可持續(xù)發(fā)展的社會經濟體系，從而減少市場過熱所帶來的市場震蕩和危機，從而提高國家經濟發(fā)展的穩(wěn)定性。

（二）強化房地產經濟調控

房地產本身屬于特殊商品，因此具有其相應的商品屬性。國人的“安居”情結是導致房地產市場持續(xù)過熱的重要原因，也是引發(fā)房價走高的原因之一。因此，政府在調控房市價格的同時，還需要引導公眾理性對待房產購置，將其作為一項民生物資而不是資本炒作標的。加強房地產市場調控還需要增加地方用地指標限制，提高土地應用效率，繼而提高供給質量，控制房市價格無序上漲。只有這樣才能有效控制房地產市場過熱的產生，并避免過熱導致泡沫破裂對我們實體經濟造成毀滅性的影響。

四、結語

房地產市場過熱已經引起社會各界的高度重視，政府作為房地產經濟的調控者和管理者，必須客觀看待這一問題，從長遠發(fā)展戰(zhàn)略著眼，不能過于追求短期利益。要從經濟大局出發(fā)，不斷加大宏觀調控力度，同時向公眾釋放理性客觀的房地產經濟發(fā)展信號，通過房地產市場過熱的控制和干預，減少市場波動對房地產行業(yè)造成的不良影響，保障房地產民生供給，促進市場經濟健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]張艷艷.房地產經濟泡沫問題研究[J].技術與市場，2015，（12）.

[2]張晨琛.房地產經濟泡沫背后的多方博弈探析[J].時代金融，2014，（24）.

[3]齊紅偉.對我國房地產經濟泡沫問題的幾點思考[J].知識經濟，2014，（16）.

[4]王紅.房地產經濟風險泡沫成因以及策略探討[J].時代金融，2015，（33）.

[5]靳新華.房地產經濟泡沫問題的思考[J].經營管理者，2014，（04）.

作者簡介：

王曉君（1982-），男，漢族，福建泉州人，就職于安溪縣土地收購儲備中心，研究方向：房地產經濟。