公攤面積是什么？

買100平方米的房子，房子的套內(nèi)使用面積只有70平方米，這憑空少了的面積就是公攤面積。

根據(jù)2000年開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，分攤的公用建筑面積有：

1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。

這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由你買單。

誰都不希望房子的公攤面積太大，這里就涉及到公攤系數(shù)的概念。

旭輝集團北京區(qū)域事業(yè)部設(shè)計管理部高級經(jīng)理劉嘉告訴記者，住宅的公攤系數(shù)一般在0.18-0.25，商業(yè)用房一般在0.3-0.4，這些數(shù)據(jù)來自測繪公司的經(jīng)驗值。

但近年來，隨著房價上漲，公攤系數(shù)也迅速攀升，部分住宅超過了30%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內(nèi)面積還大，得房率只有42%。

公攤面積藏三大貓膩

而問題在于，現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒有對公攤系數(shù)設(shè)定上限。而且開發(fā)商在處理公攤面積時藏三大貓膩。

貓膩一：大城市四千多戶樓盤，靠公攤面積可多賺千余萬元。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請測繪公司去實地測量，隨后出具測繪成果報告，里面有詳細的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況，并將其交給開發(fā)商。但開發(fā)商不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。

事實上，國際上基本是按實際使用面積計算房價的。為何國內(nèi)要采用包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積計算呢？

“按實際使用面積來算的話，開發(fā)商沒法實現(xiàn)利潤的最大化?！鄙虾ｑ磮蚪ㄔO(shè)工程技術(shù)檢測咨詢有限公司技術(shù)總監(jiān)李平說。

他說，開發(fā)商可以在公攤面積的大小上做文章，房價這么高，哪怕每戶多分攤零點幾個平方米，一個幾十萬平方米的項目，就會多出很多錢。以一線城市某樓盤舉例：共有4148套房，以均價4萬元/平方米計算，假設(shè)開發(fā)商每套多算0.1平方米的公攤面積，那么整個樓盤就可多賺1659萬元。

貓膩二：消防應(yīng)急場所變停車位，又可多賺千萬元以上。

到底哪些屬于公攤面積？其內(nèi)容的不明晰也給了開發(fā)商鉆空子的機會。

“比如，有些小區(qū)的消防應(yīng)急場所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復(fù)公攤。”山東名仕宜居建設(shè)項目管理有限公司董事長王清華說。

他說，這類車位在小縣城能賣到10萬元左右，在省會城市能賣到20萬元。

假如開發(fā)商違規(guī)劃出100個車位，每個賣20萬元，一個小區(qū)就可賺2000萬元。實際上，很多小區(qū)的車位價格要比20萬元高。

貓膩三：業(yè)主的公攤面積被拿去謀利。

王清華說，還有一些被算作公攤的物業(yè)用房，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費用，但現(xiàn)實中很少有人會這么做。

另外，小區(qū)電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業(yè)主所有。

王清華認為，一個中型的高端社區(qū)，如果把廣告的收入反饋給業(yè)主，業(yè)主實際繳納的物業(yè)費其實可以減少50%。

有無可能取消公攤？

隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅的出臺，以及物業(yè)費和取暖費等等，都會面臨按哪種面積收費的問題。既然公攤?cè)鄙贅?biāo)準、管理混亂，未來購房時，是否有可能只按套內(nèi)實際使用面積計價呢？

其實早在2002年，重慶就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式做出規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計價的探索。

西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東朗認為：對公攤面積的計算和管理，其實是很簡單的問題，在政策和技術(shù)上都能做到。他建議取消公攤，按照實際使用面積來計算房價，這樣購房者能更清楚明白。 （據(jù)微信公眾號“觀察者網(wǎng)”）