摘 要：現(xiàn)今，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過長期的發(fā)展進程后，已經(jīng)進入了一個相對成熟穩(wěn)定的發(fā)展階段，因此今后房地產(chǎn)行業(yè)的將來發(fā)展也不會存在暴利現(xiàn)象，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說既是機遇也是挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷的提升自身的資金管理水平，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)自身的長遠穩(wěn)定發(fā)展，并正確認(rèn)識利潤空間的降低其實是一種正?，F(xiàn)象。為更好的應(yīng)對這一挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須深入的挖掘企業(yè)的潛力，并積極的推廣最低營運資金管理方案，對房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈進行相應(yīng)的優(yōu)化，最大化的降低房地產(chǎn)項目的建設(shè)成本。

關(guān)鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；成本控制

在2012年9月9日，國家統(tǒng)計局針對我國該年1月到8月的房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況出具了統(tǒng)計報告，報告的主要內(nèi)容有：到2012年8月低，我國待售的商品房總面積達到了3.2億平方米左右，較一個月前增加了290萬平方米，辦公樓的增量為19萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加了12萬平方米。從這些數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)今我國的房地產(chǎn)行業(yè)存在著嚴(yán)重的商品房存量過大的問題，而這些房地產(chǎn)存量占用了很多的資金，使得企業(yè)經(jīng)營過程中的流動資金總量大大減少，這對于企業(yè)經(jīng)營來說是致命性的問題。

從2009年的年底，我國開始針對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控，這也意味著我國的房地產(chǎn)企業(yè)開始進入一個正常而緩慢的發(fā)展階段。而造成這一現(xiàn)象的主要原因有世界性的經(jīng)濟危機、國家政策的宏觀調(diào)控兩個方面，當(dāng)然，價格機制也對房地產(chǎn)市場造成了一定的影響?，F(xiàn)今，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平都比較低，相關(guān)制度也不健全，在整個房地產(chǎn)開發(fā)工作中，也未針對項目成本進行嚴(yán)格的控制，這都使得房地產(chǎn)的開發(fā)成本大大提高。

一、深入的挖掘企業(yè)內(nèi)部的潛力，落實最低營運資金管理方式

分析我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展歷程可以知道，在房地產(chǎn)行業(yè)中，如何保持資金鏈的穩(wěn)定性是一項極為重要的工作，甚至關(guān)乎著企業(yè)的生存?，F(xiàn)今，我國相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營運資金都是來源于銀行的貸款、業(yè)主預(yù)先交的定金和施工企業(yè)墊付的資金，這便使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈?zhǔn)值拇嗳?。在之前幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，利潤空間也比較大，因此這一問題并不突出。但現(xiàn)今有很多潛在購房人員都在觀望，銀行貸款也越來越嚴(yán)格，施工企業(yè)也無法墊付大量的現(xiàn)金，再加之房地產(chǎn)行業(yè)資金回收需花費的時間比較長，因此企業(yè)一旦出現(xiàn)了資金缺口，則往往會一時之間難以彌補，最終使得資金鏈斷裂。在這樣的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更多的著眼于內(nèi)部，分析怎樣深入挖掘自身的潛力來保證企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定性。

從2011年9月開始，我國多達100個城市的平均房價在長達9個月的時間里都呈現(xiàn)下滑，各地區(qū)的房地產(chǎn)商對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展前景也并不樂觀。政府雖然一直在進行調(diào)控，但對于企業(yè)來說，只有不斷的發(fā)掘自身的潛力，提升營運資金管理工作的質(zhì)量和安全性才是王道，才是真正實現(xiàn)自身穩(wěn)定發(fā)展的必經(jīng)之途，而不是被動的等待政策上的支持。通常條件下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過下述幾個方面來提升營運資金管理工作的水平：1.不斷提升投資的科學(xué)性，提高項目研究的可行性；2.不斷的對融資渠道進行擴展；3.不斷的提高營運資金預(yù)算管理和風(fēng)險管理的水平。這些工作已經(jīng)是老生常談，但本文提出的創(chuàng)新型的觀點是：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)注重發(fā)掘自身潛力，并落實好最低營運資金管理方式。分析房地產(chǎn)行業(yè)的盈利情況可以發(fā)現(xiàn)，流動資產(chǎn)對于房地產(chǎn)利益提升的作用是小于固定資產(chǎn)的，但企業(yè)依然要有足夠的流動資金才能夠保證自身的正常運轉(zhuǎn)。但是，我們可以盡可能的降低流動資產(chǎn)的比例，這樣便能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力得到顯著的增強。

最低營運管理方式其實就是盡可能減少流動資金，并對流動資金的營運效果進行評估，以盡可能少的流動資金來換取盡可能多的利潤。而房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)最低營運資金管理模式，則一定要充分的挖掘自身的潛力，為最低營運管理方式的實現(xiàn)打下良好的基礎(chǔ)。一般應(yīng)做好以下幾點：第一，企業(yè)應(yīng)引入先進的生產(chǎn)設(shè)備，提高生產(chǎn)自動化水平，縮短房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期，這也有利于資金的快速流轉(zhuǎn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應(yīng)對商品房的建設(shè)、銷售狀況有一個深入的了解，這樣才能夠合理的確定營運資產(chǎn)的量，更好的開展銷售工作。一般情況下，房地產(chǎn)銷售的旺季需要更多的流動資產(chǎn)，但是淡季時可以適當(dāng)?shù)臏p少流動資產(chǎn)的量，企業(yè)還可以結(jié)合銷售情況制定一系列的促銷政策，以進一步的擴大銷售量減少存量。第三，必須要建立完善的營運資金管理考核及激勵制度，并且要對企業(yè)的內(nèi)部審計進行嚴(yán)格的監(jiān)督。

二、提高房地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理的水平

現(xiàn)今的各種企業(yè)管理理論中，供應(yīng)鏈管理是一個相對主流的概念，其主要內(nèi)容就是把供應(yīng)商、制造商、分銷商、零售商以及用戶聯(lián)系起來，成為一個功能網(wǎng)鏈，并且還需要對這個網(wǎng)鏈系統(tǒng)開展相應(yīng)的計劃、協(xié)調(diào)、控制以及優(yōu)化工作。房地產(chǎn)企業(yè)采用供應(yīng)鏈管理的方式能夠更好的優(yōu)化銷售渠道和銷售結(jié)構(gòu)，有效的降低庫存和生產(chǎn)的成本，這對于企業(yè)運營效率的提高也有著非常積極的作用。但房地產(chǎn)企業(yè)和制造業(yè)的主要差異在于房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈?zhǔn)俏挥谄髽I(yè)的外部的，因此其外部價值鏈一般是策劃公司、設(shè)計公司、服務(wù)公司以及施工企業(yè)，協(xié)調(diào)好他們之間的關(guān)系對于房地產(chǎn)企業(yè)利潤的提升有著十分積極的作用。所以，必須要持續(xù)的對外部的客戶管理和供應(yīng)鏈管理進行優(yōu)化，要把握好以下幾點：第一，確定適宜的供應(yīng)商為企業(yè)的長期合作伙伴，通過長期的大批量合作，可以更好的降低各種材料的成本；第二，對采購工作進行優(yōu)化，使用定量化和科學(xué)化的采購方式來減少采購的成本，并且要科學(xué)的確定房地產(chǎn)項目的設(shè)計企業(yè)、咨詢企業(yè)和建設(shè)企業(yè)，并且應(yīng)該對相關(guān)的合同和規(guī)范予以明確，各個企業(yè)間彼此信任、彼此約束；第三，有效的降低項目成本，現(xiàn)今的房地產(chǎn)施工中經(jīng)常用到目標(biāo)管理的方式，并且應(yīng)結(jié)合社會的發(fā)展進行優(yōu)化。

三、不斷提高目標(biāo)管理水平，減少分項目施工成本

在房地產(chǎn)項目施工中，目標(biāo)管理是比較常用的一種管理方式，而隨著社會的不斷發(fā)展，還必須不斷的對目標(biāo)管理的方式進行提高，且最重要的一項工作就是采取有效措施減少項目的成本。應(yīng)該結(jié)合項目成本標(biāo)制定更為詳細、具體、可行的方案，還應(yīng)該將這些方案進行細化，并落實到具體的責(zé)任人。項目經(jīng)理必須對成本費用的各項情況都有一個深入的了解，并積極、細致的進行分項目成本管理工作，確定好各個分項目的成本管理，確定好各項工作的具體責(zé)任尤其是成本責(zé)任。進行目標(biāo)管理工作時一定要保證工作的全面性和及時性，在出現(xiàn)問題后，必須立即深入的分析問題成因并制定科學(xué)、高效的改進方案。施工企業(yè)一定要在確保工程施工質(zhì)量以及施工進度的前提下，最好能夠使用各種先進的技術(shù)來促進生產(chǎn)成本的降低。控制機構(gòu)還必須嚴(yán)格開展合同預(yù)算以及工程進度管理工作，并對工程進度款的中報和催款工作，財務(wù)工作者也應(yīng)該對資金資金的收支狀況有一個深入的了解，科學(xué)的分配資金以降低企業(yè)的稅負。

不僅如此，實際的項目施工期間，還應(yīng)該對人工成本、機械成本以及材料設(shè)備成本都進行嚴(yán)格的管理。還應(yīng)對非生產(chǎn)人員的數(shù)量進行合理的控制，避免出現(xiàn)人浮于事的問題，要制定科學(xué)合理的獎懲規(guī)定，使員工在工作過程中能夠有飽滿的工作熱情。要結(jié)合施工現(xiàn)場的實際情況來對各種機械設(shè)施進行安排，并定期的對設(shè)備進行養(yǎng)護，保證設(shè)備的良好使用性能。此外，還應(yīng)對設(shè)備采購工作進行嚴(yán)格的管理，保證入場原材料的質(zhì)量，還應(yīng)控制器數(shù)量，避免事故現(xiàn)場出現(xiàn)材料堆積的問題。

四、結(jié)語

總之，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想挺過“市場寒冬”，實現(xiàn)自身的健康可持續(xù)發(fā)展，就一定要善于從自身入手來尋找問題的解決方案。而綜合各個企業(yè)的發(fā)展實際可以知道，不斷的提高企業(yè)的資金管理和成本控制工作的水平對于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展是必須的，因此，在今后的工作中，房地產(chǎn)企業(yè)一定要將這項工作水平的提高作為發(fā)展重點。

參考文獻：

[1]瞿曜.房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式探討[J].科技經(jīng)濟市場，2015，（03）：79-80.

[2]鄭瑛.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制探析[J].改革與開放，2012，（04）：98-99.

[3]劉秀麗.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012，（30）：83-84.

作者簡介：

李絢絢（1976-），女，漢，籍貫：山東青島，最高學(xué)歷：大學(xué)本科，畢業(yè)學(xué)校：青島大學(xué)，職稱：會計師。