夏欣怡

買樓花是加拿大一種熱門的理財(cái)方式。什么是樓花？先開花，后結(jié)果。建筑沒有完成前進(jìn)行銷售，即為樓花。

樓花與現(xiàn)房的比較

與現(xiàn)房相比，加拿大樓花有以下幾個特點(diǎn)。

杠桿高、資金占用少 ? ? 加拿大的房地產(chǎn)開發(fā)商在建房之前通常需要從政府獲得兩項(xiàng)重要的審批：開發(fā)許可證和建筑許可證。開發(fā)商在獲得開發(fā)許可證之后，就可以起草開發(fā)商披露聲明（Developer Disclosure Statement），繼而開始預(yù)售房屋了。從正式下單到最后交房，通常有1～2年的時間。在這個等待期內(nèi)，購房者只需按照開發(fā)商的要求繳納一定數(shù)量的定金即可，定金比例往往在5%～20%。由于向銀行的借款并沒有真實(shí)發(fā)生，所以并不需要立即還貸。因此，購置樓花可以讓買家以較小的投入實(shí)現(xiàn)在加拿大安居或投資的計(jì)劃。

提前鎖定價格 ? ?由于是期房，一旦合同成立，購買價格是不會變更的，因此可以提前鎖定2年之后的房價。當(dāng)然，這既是樓花的優(yōu)勢，又是樓花的劣勢。如果是在一個上升的房地產(chǎn)市場，無疑能夠讓提前鎖定房價的買家在未來的上漲中獲利不菲;但如果是在下跌的市場，買家可能會蒙受巨大的損失。

財(cái)務(wù)規(guī)劃 ? ?有些購房者暫時沒有足夠資金置業(yè)，但是預(yù)期一兩年內(nèi)財(cái)務(wù)情況會有重大提升，例如售出房屋獲利、工作收入大幅提高、子女教育完成等。如果對未來的資金非常確定，可以通過利用低比例的定金購買樓花提前鎖定物業(yè)。

稅務(wù)規(guī)劃 ? ?海外買家在加拿大溫哥華、多倫多等大城市購房，須繳納20%的海外買家稅。但購買樓花時，由于房屋交割并沒有完成，所以暫時無須納稅。如果預(yù)計(jì)自己在短期內(nèi)會取得加拿大永久居民身份，而希望提前購置房屋，購買樓花不失為一個解決方案。這既適用于留學(xué)生，也適用于新移民。

買樓花的流程

第一，需要一位有操守、業(yè)務(wù)熟練的房產(chǎn)買方經(jīng)紀(jì)。大多數(shù)開發(fā)商有自己的賣方經(jīng)紀(jì)代表，如果買家沒有自己的經(jīng)紀(jì)人，那么開發(fā)商經(jīng)紀(jì)可以為買家擬定合約。但是，開發(fā)商經(jīng)紀(jì)代表開發(fā)商利益，不會努力保護(hù)買家的權(quán)益。如果買家選擇自己的買方經(jīng)紀(jì)，開發(fā)商往往會支付買方經(jīng)紀(jì)的經(jīng)紀(jì)費(fèi)。這樣，對買家來說，既沒有額外的費(fèi)用，又保證了自己的權(quán)益。

第二，仔細(xì)研讀開發(fā)商披露聲明。這份文件會介紹開發(fā)商的歷史、開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、單元面積、車位和儲物空間的情況、定金支付方式、交房時間、是否允許轉(zhuǎn)讓預(yù)售合約、物業(yè)管理費(fèi)、社區(qū)管理?xiàng)l例等。買方經(jīng)紀(jì)會幫助買家閱讀這份文件，確認(rèn)買家感興趣的物業(yè)符合需求。也建議買家通讀披露文件，確保自己理解披露文件的內(nèi)容。

第三，確認(rèn)貸款。很多開發(fā)商和銀行合作，可以在購買樓花時評估買家的信用和收入，也就是預(yù)評估。合作銀行的預(yù)評估到過戶一直有效。也就是說，即使買家的收入和信用情況在過戶前發(fā)生了變化，也不影響銀行貸款。

第四，簽訂購房合約。在加拿大BC省，簽訂預(yù)售房屋合約后，買家有7天時間可以反悔，即反悔期。在這7天內(nèi)，買家可以單方面無理由終止合約，所以在實(shí)操中，買家往往先簽訂購房合約，再仔細(xì)研讀開發(fā)商披露聲明和確認(rèn)貸款。有些開發(fā)商允許買家經(jīng)紀(jì)代表買家在合約上簽訂附加條款，例如修訂關(guān)于合約轉(zhuǎn)讓的條款、增加銀行貸款條款等。

第五，支付定金，合約正式生效。在簽訂合約的7日內(nèi)，如果買家不提出書面聲明，那么合約成為對買賣雙方都具有法律約束力的合同。有些開發(fā)商要求買家在合約簽訂時支付少量的第一筆定金，合約生效時給第二筆定金，獲得建筑許可后支付第三筆定金。有些開發(fā)商只要求這三筆中的一筆或兩筆。但在加拿大BC省，在獲得建筑許可前，開發(fā)商不得索要超過10%的定金。預(yù)售房定金會存在律師的信用賬戶，開發(fā)商和買家都不可單方面支取。所以，很多投資者擔(dān)心的開發(fā)商“跑路”現(xiàn)象，在加拿大不會出現(xiàn)，也不太可能造成買家訂金的損失。

第六，新屋驗(yàn)收。在新屋建筑完成后，臨近過戶前，開發(fā)商代表會帶領(lǐng)買家驗(yàn)收自己購買的單元，確定是否有質(zhì)量問題。如果存在質(zhì)量問題，買家可以要求開發(fā)商在過戶前整改。在買家驗(yàn)收前，房屋往往已經(jīng)通過了當(dāng)?shù)厥姓尿?yàn)收，頒發(fā)了入住許可。所以，大多數(shù)情況下買家不會發(fā)現(xiàn)重大問題。加拿大BC省的新房有強(qiáng)制的新屋保障，即使過戶完成，開發(fā)商也不可推卸質(zhì)量問題。

第七，律師過戶。在過戶日前，買家需要在律師面前簽訂過戶手續(xù)。如果已經(jīng)交納的全部定金少于首付款，需要把差額部分打款到律師信用賬戶。過戶后，產(chǎn)權(quán)正式轉(zhuǎn)移到買家手中。

樓花轉(zhuǎn)賣的規(guī)定

有些買家希望在過戶前轉(zhuǎn)讓合同，這樣的交易叫做樓花買賣。轉(zhuǎn)讓樓花的需求存在兩類情況：

（1）個人需要或資金情況變化，購買的樓花不再適合自己的需求。

（2）樓花投機(jī)。有些投資者看到市場上漲，于是以5%～20%的定金鎖定單元，在過戶前拋售樓花合同。由于房產(chǎn)過戶沒有完成，樓花過戶不產(chǎn)生過戶稅，這給投機(jī)者帶來了豐厚的利潤。但是樓花投機(jī)也存在風(fēng)險，一旦房價下跌，投機(jī)者則無法盈利。更可怕的是，很多投機(jī)者沒有過戶房產(chǎn)的資金能力，一旦市場劇烈波動，只得放棄定金，無法過戶。這給房地產(chǎn)市場帶來了很大的風(fēng)險。

加拿大各級政府正在努力規(guī)范樓花市場，一方面加大對樓花買賣收入的稅務(wù)審查;另一方面規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)合約。大多數(shù)開發(fā)商為了響應(yīng)政策，也為了自己的項(xiàng)目安全，在樓花合同中對轉(zhuǎn)合約會有明確的規(guī)定。有些開發(fā)商不允許轉(zhuǎn)合約，有些開發(fā)商允許買家在開發(fā)商同意的情況下轉(zhuǎn)讓合約，還有些開發(fā)商會對合約轉(zhuǎn)讓收取一定費(fèi)用。

在購買樓花時，為了增加靈活性，允許轉(zhuǎn)讓樓花對投資者有利。但把專賣樓花作為一種投機(jī)是不可取的。

當(dāng)然，由于加拿大各省都有一定的自主性，因此每個省的樓花交易規(guī)則有細(xì)微差異，需要投資者根據(jù)自身實(shí)際情況向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)詳細(xì)了解。