宋妍 陳德義 黃秋榕

【摘 要】論文基于模糊綜合評價法，通過數據統(tǒng)計以及樣本調查等方式，對影響20至30歲青年租戶居住滿意度的因素進行評價研究，建立租賃住房市場居住滿意度的指標體系以及模糊綜合評價模型，為規(guī)范租賃住房市場，保障租賃當事人的權利，提高租房滿意度以及促進我國租賃住房市場健康發(fā)展提供依據和參考。

【Abstract】Based on the fuzzy comprehensive evaluation method， this paper evaluates and studies the factors that affect the residential satisfaction of 20-30-year-old young tenants by means of data statistics and sample survey. This paper establishes the index system and the fuzzy comprehensive evaluation mode of the housing rental market， which provides the basis and reference for standardizing the housing rental market， protecting the rights of the tenants， improving the housing rental satisfaction and promoting the healthy development of the housing rental market in China.

【關鍵詞】租賃住房市場;居住滿意;90后;模糊綜合評價法

【Keywords】rental housing market; residential satisfaction; post-90s; fuzzy comprehensive evaluation method

【中圖分類號】F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2019）12-0114-04

1 引言

住房問題已經成為當前中國社會各界最為關注的民生問題之一[1]。按國際經驗來說，人口持續(xù)地向一線城市流入是長期趨勢，包括一線城市的房價上漲很難逆轉。世聯(lián)行數據顯示，我國每年有近千萬的畢業(yè)大學生，一線城市畢業(yè)大學生租房周期整體式上漲，普遍周期上升至10到15年。隨著畢業(yè)生人數劇增，人才作為新時代發(fā)展的中流砥柱，保障這一部分群體的居住權利顯得尤為重要。

據統(tǒng)計，截至2010年，私人租房比例高達89.5%，但私人住房市場目前缺乏制度的約束，尚存在很多問題[2]：租賃住房市場管理法規(guī)體系有待完善，私人租賃房東往往在租賃法律框架之外經營，很少簽署合同，很少遵守關于提高租金或驅逐房客的規(guī)則，導致租賃住房市場供給的區(qū)域、戶型面積和戶型結構與需求結構不相匹配，“膠囊房”“群居”等現(xiàn)象屢禁不止，住房質量差且租后缺乏安全管理。由于“十二五”計劃中提出大力發(fā)展廉租房、公租房建設，所以目前對廉、公租房的研究較多，私人租賃市場研究甚少，因此，完善私人住房租賃市場，解決外來人才的宜居問題具有重要意義。

2 國外租賃住房市場的發(fā)展與管理

發(fā)達國家在租賃住房方面有較長的歷史，提供了豐富的經驗和教訓，對于探索解決我國房地產市場深層次問題具有現(xiàn)實意義。

在發(fā)達國家，由于社會文化的差異，家庭并不因租房而感到羞愧，社會對房客的歧視也很少。

首先，在大多數發(fā)達國家，主要以私人住房租賃市場為主，通常是自營職業(yè)者。美國擁有發(fā)達的私人住房租賃市場，德國是歐洲擁有最大的租賃住房市場的國家，而奧地利和瑞典主要是由業(yè)主的公司或市政機構來管理經營[3]，如房地產公司、養(yǎng)老基金、人壽保險公司和房地產投資基金所有等。

其次，為高效地解決房東與房客之間的租賃糾紛，英國專門建立一個機制，如若房客違反規(guī)定在收到適當通知后不遷出財產，房東可以不經法律審理即可收回財產，大大縮短了租賃糾紛的法院程序。

美國政府對租賃者權益提供極為嚴格的法律保障，為低收入人群、弱勢人群提供租金補貼等配套政策，滿足居民對租賃住房的基本需求[4]，并通過租金控制和住房租金補貼兩種政策手段控制房租高漲、保護承租人的權益。德國和瑞士是最文明的國家之一，且是一個高福利社會，房價一直非常平穩(wěn)[5]，增速也遠低于其他國家。德國除了擁有完善的租賃市場法律體系環(huán)境、租房補助政策，更是通過獨特的住房金融制度，嚴格限定房租價格，維護長期租賃合同以及投資回報率的穩(wěn)定。值得一提的是，德國對于租賃房的質量、設計等方面要求極高，這也從側面反映了德國私人租賃住房市場一直處于較高水平的原因[6]。

日本與中國在城市人口密度、住房問題等方面具有很高的相似性，對我國住房保障制度改革具有很強的現(xiàn)實意義。日本租賃住宅的來源有公共住宅和民營住宅兩種。政府通過改革租房標準、住房補貼、制定市場規(guī)則等措施，有意向地進行引導，東京租賃住宅市場形成了公租房主要面向弱勢群體、私租房則更多面向年輕人群的發(fā)展體系[7]。民間租賃住房又分為優(yōu)良型和普通型，優(yōu)質民間租賃住宅具有非常明確的建設標準，如無障礙入口、使用面積50m2以上的家庭型住宅等。對于優(yōu)質租賃住宅的住宅所有者，政府會給予一定的建房補貼。

研究發(fā)現(xiàn)，首先，住房租賃市場是這些國家住房供給的重要渠道，完全市場化租賃住房率占比偏大，中介是其中專業(yè)化主體;其次，政府以市場為導向，發(fā)揮間接調控作用來配置住房資源;最后，通過專項住房租賃法律條例，均從“宜居”“安居”“易居”三方面保護承租人權益。

3 90后青年租住滿意度評價指標體系

3.1 90后青年的特征分析

首先，20至30歲的青年大多是90后，獨生子女居多，家境條件相對較好，思想上更偏向西方化，對住房所有權的文化偏好減弱，也不會因是租的房子而感到缺乏安全感。

其次，對于新興時尚產品能夠迅速接受，是網絡新媒體的主力軍，注重前端化，能迅速接觸各類產品信息，隨著互聯(lián)網興起、網上購物等新型市場消費的廣泛應用，多數年輕人主要通過手機軟件或互聯(lián)網來獲取房源信息。

最后，90后群體在租房感受上更強調“舒適和享受”，傾向有獨立的居住空間，對廚房、衛(wèi)生間等配套設施要求較高。

3.2 指標體系的建立

本文數據來源于中新網發(fā)布的《2015年中國城市青年租房現(xiàn)狀調查報告》，該報告調查人數超過一萬人，主要針對20至30歲這一年齡層的城市青年，受調查者80%生活在一線、準一線城市。結合相關研究，總結出影響居住幸福度的因素包含住房品質、公共基礎設施、交通狀況、物業(yè)管理四個方面的主要內容，建立指標體系，并確定各因素的權重，如表1所示。

4 實證結果分析

4.1 模糊綜合評價法概述和模型建立

建立模糊評價模型的主要步驟包括：

①確立評價對象的因素論域，即確定評價私人租賃住宅市場中居住滿意度的指標體系。U={u1，u2，……，un}，un為上述居住滿意度指標體系中的具體評價指標。

②確定被評價對象的評語論域。V={v1，v2，……，vm}，根據前面分析得到評語等級論域確定的原則，居住幸福度選擇的評語等級論域為V=（特別滿意，比較滿意，一般，不太滿意，不滿意）=（5，4，3，2，1）。

③確定各因素的權重。一般情況下，因素論域中的各因素在綜合評價中所起到的作用是不相同的，綜合評價結果不僅與各因素的評價有關，而且在很大程度上還依賴于各因素對綜合評價所起的作用，這就需要確定各因素之間的權重分配，它是U上的一個模糊向量，記為A={a1，a2，……，an}，其中，ai表示第i個因素的權重，且滿足ai=1。權重確定的方法有包括加權平均法、眾人評估法等。居住幸福度的評價指標權重（專家評估法）如下：

⑤根據各等級模糊子集的隸屬度，對模糊綜合評價結果進行綜合分析。本文依據最大隸屬度原則和加權平均原則，對事物進行排序。得到居住滿意度的模糊層次評價結果，如表2所示。

⑥對各準則層評價集進行去模糊計算，根據公式E=B×V，分別得到住房品質、公共基礎設施、交通狀況、物業(yè)管理的居住滿意度的評價值：

4.2 評價結果與分析

綜上，20至30歲之間的青年對目前租賃居住條件總體滿意度處于“一般”至“比較滿意”之間，就居住滿意度的一級指標而言，住房品質（u1）和交通狀況（u3）均小于3，說明90后青年對目前私人租賃市場這兩方面不太滿意，需要著重改善;公共基礎設施（u2）剛剛過3，說明基本滿意，物業(yè)管理（u4）大于3且高于總體滿意度，在這方面整體表現(xiàn)良好。具體而言，在18個二級指標中，有8各指標的分值較低，位于“不太滿意”和“一般”的區(qū)間，其中，住宅品質的生活配套設施、房屋大小、租金價格、公共基礎設施的休閑娛樂場所、地理位置的工作距離等方面滿意度偏低，這與在調查中位列租房者不滿意因素前三名居住空間、房屋配置、工作距離基本一致。距離近的房子小又貴，距離遠的房子交通又不便。公共基礎設施的餐館滿意值最高，這與我國美食文化有關。物業(yè)管理的綠化建設和停車管理滿意度趨于“比較滿意”，住宅品質的隔熱隔音效果、租住方式（獨租、合租）、公共基礎設施的健身區(qū)、是否靠近地鐵口、離公交站的距離滿意值位于“一般”和“比較滿意”之間。住房效果差、合租人數多、健身區(qū)、地鐵站、公交站等距離較遠，這些都是造成居住滿意度不高的原因。

5 結論與啟示

基于租賃住宅市場居住滿意度的分析結論可以清晰地反映出年齡段在20至30歲的剛畢業(yè)以及剛工作幾年的青年人群所期望的租賃住房的條件。房價居高不下，私人租賃市場的無序狀況，而隨著國家“租售同權”政策的頒布，創(chuàng)造一個良好有秩序的租賃市場對國家穩(wěn)定發(fā)展有很大的必要性。針對以上結果提出利于私人租賃市場建設完善的建議及對策。

5.1 促進租賃住房專業(yè)化

隨著近幾年我國房價的持續(xù)飆升，租房不得不成為新青年和低收入人群的首要選擇，目前，我國絕大多數大中城市租售比都遠遠高于國際標準線水平?，F(xiàn)有的法律法規(guī)體系已滿足不了租賃住房市場發(fā)展的迫切需要，政府急需加快立法步伐，成立更高級的管理部門，落實提取住房公積金支付房租政策，制定更加具體針對性的實施細則，通過租金補貼、控租、控制交易規(guī)則等措施[8]，使私人租賃住房市場的供給水平達到政府的住房目標。一方面可以緩解住房短缺問題;另外一方面從法律層面約束租房市場供需雙方參與者的行為，并提供有效的糾紛調解機制和違法違規(guī)的處罰依據，明確職責權限，防止出現(xiàn)政策異化、監(jiān)管失靈、市場失序、房東肆意上漲房租、驅逐房客等現(xiàn)象[9]，為承租人擁有良好的居住環(huán)境提供保障，為住房租賃市場的良好有序發(fā)展提供明確的法律指引。

5.2 促進租賃住房市場化

單單靠政府提供廉租房、公租房已不能滿足市場需要。未來房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，不僅要以因城施策的需求管理引導預期，還要加強市場規(guī)范和資金監(jiān)管，使房地產市場長效健康發(fā)展。同時，鼓勵房地產中介、房地產開發(fā)商以及專業(yè)從事租房服務的公司企業(yè)進入私人租賃市場，并支持一些擁有大量資金的保險公司、房地產投資信托基金等金融機構進入市場，提高租賃企業(yè)或金融機構供應占比和私人租房運營保障能力，優(yōu)化住房租賃模式，提高整體水平。

5.3 促進租賃住房多元化

傳統(tǒng)模式的租房市場亟需變革，隨著《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》及《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》文件的頒布，為未來租賃市場的快速發(fā)展提供極大的保障。應該充分利用互聯(lián)網思維，對原始住房租賃市場進行創(chuàng)新。近年來，房地產市場紛紛興起長租公寓的熱潮，國內房地產巨頭如龍湖、萬科、復星等都有涉足。其模式是租下整棟樓房，經過重改后向特定人群如初上班的年輕人出租，賣點是良好的公共空間和緊密的社區(qū)氛圍，讓年輕人之間更好地交流。但要想突破原始住房租賃市場的壁壘還需要考慮其投資風險、市場盈利、公寓房源問題以及其他行業(yè)競爭等問題。

【參考文獻】

【1】何立華，楊崇琪.城市居民住房滿意度及其影響因素[J].公共管理學報，2011，8（02）：43-51+125.

【2】金朗，趙子健.我國住房租賃市場的問題與發(fā)展對策[J].宏觀經濟管理，2018（03）：80-85.

【3】Sprigings，Nigel.Towards a Sustainable Private Rented Sector：The Lessons from Other Countries[J].Housing Studies，2013，28（6）：930-931.

【4】Jan Van Weesep，Hugo Priemus.Private Rental Housing Markets in the United States.Journal of Housing and Built Environment[J].Hofinet，1998（3）.

【5】Clicks and Mortar[J].The Economist，2011（11）：24.

【6】施繼元，李濤，李婧驊.國外住房租賃管理經驗及對我國的啟示[J].軟科學，2013，27（01）：31-36+46.

【7】鄭宇，張歡歡.發(fā)達國家居民住房租賃市場的經驗及借鑒——以德國、日本、美國為例[J].開放導報，2012（4）：31-34.

【8】曾國安，從昊，雷澤珩，等.促進中國住房租賃市場發(fā)展的政策建議[J].中國房地產，2017（15）：3-14.

【9】Michael Oxley，Tim Brown，Marietta Haffner，etc.The Role of Policy in Supporting the Private Rented Sector：International Comparisons[R].OTB Working Papers，2011.