吳國英

房地產行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分、我國國民經(jīng)濟增長的源動力，在近些年來飛速發(fā)展。由于房地產項目具有高投資、高負債的特點，其資金緊張的問題日漸突出，所以房地產企業(yè)的資金管理和風險控制是十分重要的。

一、房地產企業(yè)資金管理及風險控制所具有的實際意義

就房地產企業(yè)而言，其日常主要經(jīng)營的項目建設均需要籌措大量的先期啟動資金以及中期的周轉資金，每一個項目都需要大量的現(xiàn)金流作為支撐，在這種情況下，良好的企業(yè)資金管理所能起到的作用是顯而易見的。同時由于房地產企業(yè)所經(jīng)營項目資金需求巨大，在決策時如何有效規(guī)避風險，對企業(yè)平穩(wěn)運行的意義也十分突出。建立健全的風險控制體系和科學的資金管理系統(tǒng)能使房地產企業(yè)資金配置更為合理、財務系統(tǒng)更為安全、重大決策更加科學合理、企業(yè)運行中更好地規(guī)避風險，為房地產企業(yè)的經(jīng)營打下良好的基礎。

二、試分析房地產企業(yè)資金管理及風險控制所存在的問題

（一）對于資金管理中的預算管理重視不足

預算管理作為房地產企業(yè)資金管理的重要組成部分，是整個房地產企業(yè)開展資金管理工作的起點，同時也具有保證項目開展方向的正確性的作用[1]。房地產企業(yè)經(jīng)營的相關項目大多具有資金要求巨大、業(yè)務周期較長、項目環(huán)節(jié)復雜等特性，故此，房地產企業(yè)項目先期的預算是否精確尤為重要。但時下的實際情況卻是，對許多房地產企業(yè)來說，預算管理并沒有得到足夠的重視和了解，對所開展的項目缺乏完善的預算管理，預算運作流程分散。同時也忽略了項目實際需要與預算管理的合二為一，造成預算數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)的嚴重背離，容易使房地產企業(yè)整個資金管理系統(tǒng)出現(xiàn)問題，影響項目建設周期。

（二）融資渠道單一，過度依賴銀行導致融資成本和風險增高

鑒于目前國內房地產行業(yè)發(fā)展空間逐漸趨近飽和以及對于金融杠桿政策研究的進一步發(fā)展，國內很多銀行的信貸體系在對房地產企業(yè)的信貸業(yè)務實行緊縮模式，這對于融資極度依賴銀行的國內大多房地產企業(yè)來說，無疑是增加了其企業(yè)資金管理的難度[2]。資料顯示國內排名靠前的房地產企業(yè)都擁有除銀行以外的融資渠道，但更多的房地產企業(yè)則面臨著融資渠道單一問題難以解決的窘迫局面。融資困難導致支撐企業(yè)運作的現(xiàn)金流不足，為房地產企業(yè)的資金管理工作帶來極大的阻礙，同時也增加了發(fā)生財務危機的可能。

（三）房地產企業(yè)的風險控制意識淡薄，風險控制機制不夠完善

房地產企業(yè)整體運營想要平穩(wěn)、長久保持，先進的風險控制機制作為可持續(xù)發(fā)展的重要元素是必不可少的[3]。但是在目前階段我國許多房地產企業(yè)中，管理者對于風險控制重要性的認識淡薄，風險控制機制并沒有得到足夠的完善，企業(yè)缺少針對風險控制而設立的監(jiān)督體系。完善的風險控制機制需要眾多部門通力協(xié)作，而不是管理者的一言之地。目前階段，我國房地產企業(yè)風險控制不完善主要表現(xiàn)形式在于對項目開展前的風險估算不足，為了短暫的利益就盲目決定項目的開展，對于項目開展中可能遇到的種種問題考慮不足，以致于在項目建設的過程中阻礙重重，整個風險控制體系流于形式，使房地產企業(yè)的風險控制實際效果并不理想。

（四）房地產企業(yè)專業(yè)的風險控制人才資源匱乏

目前，由于房地產企業(yè)發(fā)展的勢頭十分迅猛，對于相關人才資源的需求量也逐步上升。由于企業(yè)大多對于風險控制的認識不夠，企業(yè)內部設置的專司風險控制職能的部門崗位不足，導致員工對于風險控制方向的進修不夠，專業(yè)水準不高，在企業(yè)具體的運行中表現(xiàn)形式有二：其一，是決策者的思想覺悟與企業(yè)發(fā)展水平相比具有滯后性。前文提及過，房地產開發(fā)企業(yè)整體在向前飛速發(fā)展，這就需要企業(yè)的掌舵者要時時進行自我進修，以保證面對企業(yè)問題做決策時具有前瞻性。而目前很多房地產企業(yè)的管理者并不具備這種自我進修的積極性，這對于房地產企業(yè)的風險控制有很強的消極影響。其二，很多房地產企業(yè)從事風險控制員工的企業(yè)凝聚力差，缺乏以企業(yè)為中心的向心力。這一類型的企業(yè)員工大多表現(xiàn)為工作態(tài)度消極，并不以企業(yè)的榮辱為意，機械地應付日常的工作需要，容易導致企業(yè)的風險控制監(jiān)督力度不足，決策正確性、合理性降低，不易發(fā)現(xiàn)決策中的問題，嚴重制約了房地產企業(yè)風險控制活動的開展。

三、針對房地產企業(yè)的資金管理以及風險控制存在問題而提出的解決之策

（一）加強項目預算精度，提升預算對于項目開展的積極影響

在房地產企業(yè)的資金管理進程中，良好的預算體系能有效地避免由于房地產項目高投入、高負債而帶來的各種風險，良好的項目預算對于項目的開展有提綱挈領的作用，精準且科學的項目預算是保證房地產企業(yè)項目不出現(xiàn)問題的必要前提。筆者以為，為有效地提升項目預算的精度，房地產企業(yè)預算管理工作的開展應從實際的角度出發(fā)，加強預算審核，對于各個部門的各項預算申報都加以有效的審計。對于有確實必要的預算申報，做到最大限度降低成本。對于不必要或可有可無的預算申報予以排除。并且在每一個項目進程結束后都對項目的實際情況與預算情況相比對，為以后的項目預算提供精確的數(shù)據(jù)支持。例如，中國排名靠前的保利地產公司的相關負責人為提高預算精確度而預算體系進行改革，摒棄了以往自上而下的預算模式，取而代之的是自下而上、更加注重實際的預算模式，提高預算數(shù)據(jù)的精度。項目預算能更好為項目開展提供積極影響，降低房地產企業(yè)資金管理的難度。

（二）增加企業(yè)融資渠道，降低融資成本及風險

融資渠道的多寡以及融資成本的高低決定著一個房地產企業(yè)的核心競爭力。對企業(yè)所得利潤多少有著直接的影響。故此，對于房地產企業(yè)而言，需要不斷拓寬自身的融資渠道、努力降低融資成本及風險。首先，要樹立良好的企業(yè)信用，在信貸政策持續(xù)收縮的環(huán)境下爭取更多的銀行融資。其次，要努力實行資產證券化，通過證券來進行融資是房地產企業(yè)最常見的非銀行融資手段。證券融資同時還具有很強的抵御政策變化帶來影響的能力。同時，房地產企業(yè)發(fā)債也是融資的有效手段，可以為企業(yè)提供強有力的現(xiàn)金流支撐，降低融資成本及企業(yè)資金風險。

（三）增強員工培訓體系，加強企業(yè)文化建設

房地產企業(yè)想要有效解決資金管理的問題以及實施有效的風險控制，整體的員工培訓十分重要。房地產企業(yè)資金管理的工作紛繁復雜，財務分析、工程造價、資本運作、相關法律法規(guī)等各個方面都需要有極高職業(yè)素養(yǎng)的員工。同時，房地產企業(yè)所從事的項目資金數(shù)額巨大，可以說每一個項目都對企業(yè)的發(fā)展有著至關重要的作用，在這種情況下，房地產企業(yè)增強員工培訓體系是十分必要的。同時還要加強企業(yè)文化建設，使整個企業(yè)凝聚為一個整體，增加員工的工作效率以及員工的使命感。

（四）風險控制機制的完善以及長期有效的實施必不可少

風險控制機制的建立能使房地產企業(yè)在面臨重大問題的決策時有效規(guī)避風險。在國家針對于房地產開發(fā)企業(yè)的政策金融導向尚不穩(wěn)定的前提下，房地產發(fā)展已不像以往一樣迅猛。鑒于此，提高企業(yè)風險控制意識，加強風險控制機制的建設十分必要。同時企業(yè)風險控制的機制還要輔以有效的監(jiān)管機構，履行監(jiān)管職能，才能將風險控制機制長期且有效加以實施。不斷借鑒參考先進的風險控制機制，從而對房地產企業(yè)的風險控制機制加以改革創(chuàng)新，對于房地產企業(yè)的整體運營有著重要影響。

結束語

房地產企業(yè)的資金管理和風險控制是保障企業(yè)運行的前提，如何做好企業(yè)的資金管理與風險控制是一項長期的工作，要隨時關注外部的總體形勢，進而對自身的問題加以整改，隨時調整策略以適應不斷變化的市場環(huán)境，實現(xiàn)為企業(yè)增加盈利的目的。