文/陳娟 無為縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 安徽巢湖 238300

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在實(shí)施營改增之后，面臨著相應(yīng)的正反兩個(gè)方面的影響。下面就對(duì)這些影響進(jìn)行分析，最后在此基礎(chǔ)上，為房地產(chǎn)企業(yè)提出相應(yīng)的納稅籌劃策略，從而為該行業(yè)的科學(xué)稅務(wù)籌劃提供一定的參考。

1、營改增改革后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.1 正面影響分析

正面影響體現(xiàn)在：第一，營改增可以最大限度的減少重復(fù)征稅。增值稅僅僅對(duì)商品或者服務(wù)的增值部分進(jìn)行課稅，而且這些商品和服務(wù)在具體流轉(zhuǎn)過程中，也形成了一個(gè)相對(duì)完善的抵扣鏈條，借助于銷進(jìn)項(xiàng)稅額的層層抵扣，便可規(guī)避重復(fù)征稅問題。房地產(chǎn)行業(yè)的上游是建筑業(yè)，過去在征收營業(yè)稅之時(shí)，建筑企業(yè)取得的鋼材、混凝土等原材料增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，不能進(jìn)行抵扣。這樣就會(huì)將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)企業(yè)，而后者在進(jìn)行房產(chǎn)銷售時(shí)，部分已經(jīng)課征的項(xiàng)目成本，又一次計(jì)入營業(yè)稅計(jì)稅成本中，這樣就會(huì)產(chǎn)生重復(fù)征稅現(xiàn)象。在營改增實(shí)施之后，這種重復(fù)課稅問題得到很好解決，進(jìn)而形成結(jié)構(gòu)性減稅效果，這自然有助于公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的構(gòu)建。

第二，營改增可以一定程度的降低房開企業(yè)當(dāng)期納稅成本，緩解資金壓力。相對(duì)于其它類型企業(yè)而言，房開企業(yè)資本成本規(guī)模較大，且具有較高的融資成本，營改增之前，諸多房開企業(yè)為降低材料成本、同時(shí)保證施工質(zhì)量，采用“甲供材”方式自行采購原料時(shí)，即使取得進(jìn)項(xiàng)增值稅專用稅票，也不能在房開企業(yè)直接抵扣，不得不以乙方名義采購并轉(zhuǎn)移至乙方成本；而在營銷環(huán)節(jié)，無論銷售實(shí)現(xiàn)與否，預(yù)收的客戶房款對(duì)應(yīng)的營業(yè)稅及相應(yīng)稅費(fèi)即要在當(dāng)期繳納，當(dāng)期稅收成本過高，造成諸多房開企業(yè)融資壓力大，稅收占用的現(xiàn)金流占比較高，造成對(duì)諸多房開企業(yè)的營運(yùn)帶來較大的資金壓力。而實(shí)施營改增之后，房開企業(yè)直接與材料供應(yīng)商簽訂合同，取得了材料的自由定價(jià)權(quán)，不但保證施工質(zhì)量，且取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅款即可在當(dāng)期抵扣，大大降低了納稅成本，即使增值稅進(jìn)項(xiàng)稅款不能全部當(dāng)期抵扣，也能夠轉(zhuǎn)移到下期抵扣。這樣，就能盤活企業(yè)的一部分資金，減少當(dāng)期現(xiàn)金流出，從而降低企業(yè)的資金壓力。

1.2 負(fù)面影響分析

負(fù)面影響體現(xiàn)在：第一，對(duì)房開企業(yè)的財(cái)務(wù)處理要求變得更高。營改增之后，房開企業(yè)財(cái)務(wù)流程發(fā)生了巨大改變，房開企業(yè)的財(cái)務(wù)人員必須要熟悉增值稅財(cái)稅政策，掌握不同于營業(yè)稅下的收入、成本、費(fèi)用項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算，企業(yè)所有人員也可能習(xí)慣于營業(yè)稅下的操作流程，不了解增值稅是價(jià)外稅的基本常識(shí)，導(dǎo)致企業(yè)與外部簽訂合同引發(fā)潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)承擔(dān)不必要的損失。

第二，中小房企的稅負(fù)壓力有所增大。相對(duì)于大型房企而言，很多中小房企可能僅有一個(gè)或數(shù)個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)新稅務(wù)政策的適應(yīng)能力顯著較弱，對(duì)外部供應(yīng)商的議價(jià)能力較弱，導(dǎo)致其成本費(fèi)用抵扣水平少，這反而會(huì)增加它們的稅負(fù)。

2、營改增背景下的房企稅務(wù)籌劃策略分析

2.1 土地增值稅籌劃

這可以從以下幾點(diǎn)來著手：第一，科學(xué)的利用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策。在項(xiàng)目前期費(fèi)用發(fā)生之前，進(jìn)行科學(xué)財(cái)稅預(yù)算，對(duì)項(xiàng)目或企業(yè)整體進(jìn)行綜合分析，合理分配各項(xiàng)收入成本。第二，在稅收成本降低的前提下，盡可能提升扣除項(xiàng)目金額。適當(dāng)增加環(huán)境、公共配套設(shè)施的投入，這樣可以讓抵扣項(xiàng)目及金額會(huì)有所提升，進(jìn)而降低這項(xiàng)稅費(fèi)的繳納，同時(shí)還能對(duì)小區(qū)環(huán)境進(jìn)行改善，塑造企業(yè)的品牌形象。第三，科學(xué)測(cè)算利息成本。首先要把握國家的宏觀調(diào)控政策和金融政策走向，在不影響資金鏈的基礎(chǔ)上，合理選擇融資時(shí)機(jī)，力求融資成本最低，對(duì)于多個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的大型房企，要避免多處項(xiàng)目遍地開花，項(xiàng)目成本（包括利息成本）要能即時(shí)抵扣，力求稅收可抵扣成本項(xiàng)目最大化。這就為房企提供了較佳的降低稅務(wù)成本方案。

2.2 房企的自我經(jīng)營稅務(wù)籌劃

房企自身要主動(dòng)的進(jìn)行稅務(wù)籌劃，具體可從以下幾點(diǎn)著手：第一，持續(xù)完善房企的收入管理，最大限度的規(guī)避各種操作性失誤，以及相應(yīng)收入分類層面的錯(cuò)誤，規(guī)避多納稅，或者少繳稅的問題出現(xiàn)。第二，強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)力度，對(duì)各種稅率核算等內(nèi)容進(jìn)行深入分析，對(duì)當(dāng)前房企的所承接的各種業(yè)務(wù)劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，然后在此基礎(chǔ)上，對(duì)相關(guān)的財(cái)會(huì)核算工作進(jìn)行科學(xué)的管控。第三，在房企內(nèi)部管理環(huán)節(jié)，需要不斷的完善相應(yīng)的成本核算制度，尤其是要對(duì)可抵扣項(xiàng)所對(duì)應(yīng)的成本，進(jìn)行科學(xué)的管理。第四，慎重選擇乙方施工企業(yè)，乙方必須要是增值稅一般納稅人，與乙方簽訂的施工合同必須注明其提供增值稅專用票據(jù)，確保開發(fā)成本的進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣，以降低企業(yè)稅負(fù)。

2.3 選用科學(xué)的財(cái)務(wù)結(jié)算方式

根據(jù)相關(guān)財(cái)稅規(guī)定，貨物貨款以及勞務(wù)結(jié)算方式主要有：預(yù)收、直接收款、委托代銷和收款、賒銷和分期付款等。不同的結(jié)算模式，產(chǎn)生了相應(yīng)的納稅義務(wù)時(shí)效。譬如：委托代銷模式，就是以貨物發(fā)出，或者提供服務(wù)的當(dāng)天時(shí)間為基準(zhǔn)，由此構(gòu)成相應(yīng)的納稅時(shí)間。而直接收款模式的納稅時(shí)間則有著相應(yīng)的不同，而是將企業(yè)獲取到銷售款憑據(jù)的當(dāng)?shù)貢r(shí)間，作為納稅義務(wù)基準(zhǔn)時(shí)間。

2.4 科學(xué)應(yīng)用房屋銷售稅收優(yōu)惠政策

國務(wù)院、住建部、財(cái)政部等發(fā)布了房屋銷售的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，房開企業(yè)要準(zhǔn)確領(lǐng)會(huì)這些政策并適時(shí)科學(xué)應(yīng)用，可以很好的減少房企的稅負(fù)。在營改增改革之后，房開企業(yè)所需要繳納的各種稅費(fèi)，開始有了一定的改變。主要可以細(xì)分成土地增值稅和增值稅。對(duì)于后者，會(huì)受到房屋銷售價(jià)格的影響。為此，房開企業(yè)在本地區(qū)房屋銷售趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，動(dòng)態(tài)調(diào)整自身的售價(jià)，還需要對(duì)相關(guān)稅款的抵扣優(yōu)惠政策進(jìn)行充分的分析，進(jìn)而選擇一個(gè)合適的銷售區(qū)間，從而實(shí)現(xiàn)最大限度的降低自身的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本，同時(shí)還能顯著提升企業(yè)的銷售量，降低自身的庫存率。

結(jié)語：

總而言之，在營改增改革的大背景下，房企的重復(fù)納稅問題開始得到很好的解決，房企的稅負(fù)得到顯著的下降。當(dāng)然，如果房企不能夠盡快適應(yīng)新的稅務(wù)和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，也容易帶來更多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為此，房企必須要進(jìn)行科學(xué)的稅務(wù)籌劃，不斷的提升自身的財(cái)務(wù)管理水平，只有這樣，才能更好的讓房企享受到營改增所帶來的正面效應(yīng)。