文/夏磊

有因必有果，有什么樣的政策和制度，就有什么樣的房地產(chǎn)市場運行結果，住房制度是深植于一國房地產(chǎn)市場的基因密碼。我們深入研究日本住房制度的四大支柱，探究其孕育房地產(chǎn)泡沫的終極邏輯，根本目的在于透視房地產(chǎn)運行基本規(guī)律及其背后住房制度的深層次邏輯，為我國住房制度改革和長效機制建設提供參考。

第一，貨幣金融制度。日本央行缺乏獨立性，受大藏省影響較大，導致央行貨幣金融政策隨日本經(jīng)濟形勢而頻繁變動。1997年之前，“日本銀行的任務是根據(jù)國家政策進行貨幣、金融調節(jié)及維護信用秩序，以有效發(fā)揮國家整體經(jīng)濟力量”，大藏省擁有對日本銀行的一般業(yè)務命令權、監(jiān)督命令權、官員解雇命令權等。1997年新《日本銀行法》出臺，明確規(guī)定央行政策目標是“通過保持物價穩(wěn)定，促進國民經(jīng)濟健康發(fā)展”，強調“尊重日本銀行貨幣政策自主性，確保經(jīng)營決策透明性”。但大藏省對央行仍有較大影響，必要時大藏省有權要求日本銀行提供信用支持，且日本銀行在人事、預算、國際金融活動、外匯市場操作等方面并非完全獨立。

貨幣政策定力不足，調控目標在經(jīng)濟增長和穩(wěn)定物價之間不斷切換，導致政策忽松忽緊。戰(zhàn)后日本央行的首要目標是為經(jīng)濟增長提供充足資金；70年代因兩次石油危機，貨幣政策目標轉向控制通脹；1985年“廣場協(xié)議”簽訂后日元升值抑制出口，央行的目標重回經(jīng)濟增長；90年代泡沫破滅后又轉向解決通縮；直至1997年新法出臺，才從法律上明確“日本銀行的基本使命是穩(wěn)定物價”。

第二，稅收制度。重交易輕保有，在房地產(chǎn)上升期加速泡沫形成。保有環(huán)節(jié)稅負較輕，只需繳納固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅，綜合稅率不到1.7%，鼓勵長期持有；交易環(huán)節(jié)收重稅，需繳納轉讓所得稅、不動產(chǎn)取得稅等，若持有不到5年，僅轉讓所得稅的綜合稅率就高達39.63%，抑制短期交易。在房地產(chǎn)價格大漲時，不動產(chǎn)持有成本低、交易成本高，居民傾向于持有，導致土地市場供應不足，推升地價。

保有環(huán)節(jié)突然加稅，在房地產(chǎn)下行時加速泡沫破滅。1991年，為抑制地價上漲，日本政府開始加征地價稅，并強化特別土地保有稅，盡管稅負不高，但此時房地產(chǎn)市場已處下行期，加稅體現(xiàn)政府調控決心，市場預期迅速扭轉，加速地價下跌。

第三，土地制度。土地金融屬性過強，刺激投機。日本商業(yè)銀行等金融機構以土地為抵押品進行放貸，賦予土地很強的融資功能。80年代中后期，存款利率市場化導致銀行吸儲成本大增，大企業(yè)對銀行貸款依賴性下降，腹背承壓的銀行開始放寬信貸標準，轉向為中小企業(yè)和個人提供不動產(chǎn)抵押貸款，寬松的資金面刺激炒地。

此外，土地稀缺也導致了人們產(chǎn)生地價只漲不跌的預期。日本國土面積僅37.8萬平方公里，但3/4以上被山體覆蓋，建筑用地占比極低。60%左右為私人所有，其中建筑用地占比僅10%，土地供給嚴重不足；而亞洲人的傳統(tǒng)觀念中將置業(yè)作為安家的基礎，土地需求旺盛。地少人多的現(xiàn)狀使得人們產(chǎn)生地價只漲不跌的心理預期，將土地視為最好的投資品。

第四，租賃制度。日本住房家庭租房率在38%左右，租賃市場較為發(fā)達，主要在于：一是租約保護，2017年三大都市圈住房租賃市場中97.5%為普通租約，到期后自動接續(xù)，房東在無“正當理由”情況下不允許終止。二是租購同權，依法納稅的租客也能享受當?shù)亟逃⑨t(yī)療等社會公共資源服務，不受限于住房產(chǎn)權。三是機構主導，在日本民營租賃住房管理上，2010年，25.5%由業(yè)主部分委托機構管理，65.3%完全委托機構運營，而自行管理僅占9%，機構深度參與運營民營住房租賃市場。

深入研究日本住房制度，我們對很多房地產(chǎn)關鍵問題的認識變得更加清晰。

第一，房地產(chǎn)泡沫是一種貨幣現(xiàn)象，保持貨幣金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。貨幣金融政策頻繁變動是日本房地產(chǎn)市場大起大落的重要原因。1985年《廣場協(xié)議》簽署后，為抑制日元過快升值及其對經(jīng)濟的不利影響，政府1986年連續(xù)4次下調貼現(xiàn)率至3%的低利率水平。為穩(wěn)定國際貨幣市場，1987年2月，日本再次下調貼現(xiàn)率至戰(zhàn)后最低值2.5%，并一直維持歷史最低水平到1989年4月。1985-1989年M1、M2月增速分別達7%和10%，高于同期4.5%的經(jīng)濟增速。持續(xù)低利率和日元升值導致大量資金流入股市和房地產(chǎn)市場，資產(chǎn)泡沫快速膨脹。1989-1990年，為抑制經(jīng)濟過熱和資產(chǎn)泡沫化，政府又連續(xù)5次上調貼現(xiàn)率至6%，1990年大藏省出臺政策限制房地產(chǎn)融資，1991、1992年M2增速分別為2%和-0.4%，政策快速收緊擠破泡沫。

第二，弱監(jiān)管的專業(yè)住房金融機構孕育房地產(chǎn)泡沫。日本的個貸業(yè)務經(jīng)歷了從被忽視到爭搶、從銀行到專業(yè)機構的演變。1965年以前，住房金融體系以政策性金融機構為主。1965年，個人住房抵押貸款模式興起，部分地方銀行個貸業(yè)務開始快速發(fā)展，但大銀行仍不愿涉足。隨著民間金融機構的個貸市場規(guī)模不斷擴大，70年代初，大藏省主導設立“住?！惫?，主要提供個人住房抵押貸款業(yè)務。80年代，金融脫媒，迫使大銀行轉型進入個貸領域，導致“住專”把業(yè)務從個貸轉向房企融資。1980-1990年，七大“住專”向房企貸款余額占比從4.4%大幅增至78.6%，為房地產(chǎn)行業(yè)輸送了大量資金。1990年，大藏省雖出臺政策限制房地產(chǎn)融資，但因6家“住?！惫旧玳L均為大藏省退休官員，“住?！焙娃r林系統(tǒng)金融機構并未受到影響。1991年地價快速下跌，導致“住專”不良債權高筑，無法償還母行資金，大量金融機構因此倒閉，日本金融系統(tǒng)穩(wěn)定性受到嚴重沖擊。

第三，房地產(chǎn)的持有和交易成本在不同階段對居民和企業(yè)行為影響不同。當房地產(chǎn)市場處于上升期，持有成本低、交易成本高導致居民和企業(yè)傾向于持有土地，與價格形成正反饋效應，反推價格快速上漲；當房地產(chǎn)市場處于下行期，小幅增加持有成本也能加劇土地拋售行為。

第四，住房存量時代，規(guī)范建設租賃市場是解決住房難題的有效手段。日本在1973年各個都道府縣住房套戶比均超過1，供求基本平衡，市場開始進入存量時代；80年代末房地產(chǎn)市場非理性上漲，政府加大租賃住房供應，培育發(fā)展租賃住宅管理業(yè)態(tài)，對租賃市場規(guī)范發(fā)展至關重要；90年代以來，住宅資產(chǎn)管理業(yè)務蓬勃發(fā)展。受益于住房租賃市場的規(guī)范發(fā)展，盡管房地產(chǎn)市場波動起伏，但居民住有所居。

第五，機構主導管理有利于住房租賃市場規(guī)范健康發(fā)展。從專業(yè)化角度看，租賃機構的規(guī)?；芾磉\作，可提供更好的住房租賃產(chǎn)品和服務，有利于提升住房質量；從監(jiān)管角度看，專業(yè)機構為主的市場，能避免過多一對一的糾紛，大幅提高監(jiān)管效率，節(jié)約行政成本；從行業(yè)發(fā)展角度看，機構主導的C2B2C模式有利于行業(yè)規(guī)范和完善，對出租人來說提高了出租率和流通率，對承租人來說提升了體驗和信息透明度。目前日本八成以上的民營租賃住房由專業(yè)機構參與管理，住房租賃市場發(fā)展規(guī)范，值得我們反思和借鑒。