文/呂洋 遼寧省朝陽(yáng)市自然資源局（不動(dòng)產(chǎn)登記中心） 遼寧朝陽(yáng) 122000

1、不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記多以城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記為主，受我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)各種因素影響，會(huì)致使部分房主沒(méi)有辦法對(duì)房屋進(jìn)行初始登記，導(dǎo)致這些訴爭(zhēng)房不存在于不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)的登記資料中，這樣會(huì)查閱不到該房屋是否具備條件，完成房屋不動(dòng)產(chǎn)的首次登記，這種情況下如果房屋出賣人為出面參與辦理，房屋登記機(jī)構(gòu)將無(wú)法通過(guò)“協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)”對(duì)房屋買受人予以房屋登記，導(dǎo)致此房屋進(jìn)入“現(xiàn)狀處置”狀態(tài)。此狀態(tài)下的房屋不能進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，對(duì)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)不利，此情況下會(huì)增加房屋買受人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，于國(guó)家的稅收和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利。但國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)法律條例的確立就是為方便房產(chǎn)交易而產(chǎn)生，只有交易市場(chǎng)在滿足安全交易前提的狀態(tài)下，進(jìn)行大量的房產(chǎn)交易才能夠讓不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)遇到的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題

目前我國(guó)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記存在大量的二手房手續(xù)轉(zhuǎn)移問(wèn)題，因?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民生活水平得到提高，所以人們對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，出現(xiàn)較多居民對(duì)房屋進(jìn)行改造的問(wèn)題，致使在對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記時(shí)，現(xiàn)有測(cè)量圖紙和開(kāi)發(fā)商建造時(shí)的老圖紙對(duì)不上，此時(shí)重現(xiàn)測(cè)繪的必要，而一般對(duì)二手房屋進(jìn)行測(cè)繪不單單只對(duì)需要辦理轉(zhuǎn)移登記的業(yè)主進(jìn)行，需要的是整棟樓的房屋測(cè)繪圖紙來(lái)確定其房屋樣式，但是此項(xiàng)工作由百姓來(lái)承擔(dān)，所以加大了老百姓的轉(zhuǎn)移登記時(shí)的資金投入。

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記類型較多，它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民進(jìn)行房屋更換買賣所形成的。其中待抵押的轉(zhuǎn)移登記成為不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房屋登記工作時(shí)，遇到的較多的轉(zhuǎn)移登記情形，在此類房產(chǎn)中，夫妻雙方會(huì)將一方的婚前房產(chǎn)約定為雙方共有房產(chǎn)，造成面對(duì)離婚時(shí)要辦理房產(chǎn)分割處理。受目前我國(guó)社會(huì)發(fā)展的影響，房屋價(jià)格越來(lái)越高，許多新婚夫妻都會(huì)選擇房屋分期付款，在婚后未還清房款的情況下，如果遇到離婚問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致房屋的抵押權(quán)發(fā)生變化。所以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在處理這類問(wèn)題時(shí)，會(huì)要求當(dāng)事人先將房屋抵押登記申請(qǐng)注銷，然后再進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記，之后還需設(shè)立新的房屋抵押權(quán)。但是這種方式存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，許多抵押權(quán)人都不愿意，去將房屋進(jìn)行抵押權(quán)的注銷登記，所以當(dāng)事人需要還清銀行房屋尾款，才能對(duì)此房屋進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記轉(zhuǎn)移，因?yàn)殡x婚雙方未及時(shí)處理房屋糾紛問(wèn)題較易引發(fā)矛盾糾紛。

3、解決途徑

3.1 房屋的首次不動(dòng)產(chǎn)登記

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的相關(guān)規(guī)定和實(shí)施細(xì)節(jié)規(guī)范，在辦理初次登記時(shí)，房屋買受人應(yīng)該上交的資料包含：登記申請(qǐng)人的身份證明材料（身份證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或其他身份證明等）；不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；房屋的竣工驗(yàn)收備案證明資料；建設(shè)房屋的房產(chǎn)商測(cè)繪報(bào)告；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的所屬證書(shū)等；物業(yè)繳費(fèi)憑證；派出所開(kāi)證的分層分戶定位表等。在房屋買受人進(jìn)行過(guò)房屋的初次登記時(shí)，申請(qǐng)人提前將所需資料進(jìn)行收集整理，在進(jìn)行登記時(shí)才能快速地將登記手續(xù)流程走完，加快辦理效率。

3.2 將宣示登記與處分登記合二為一

因辦理轉(zhuǎn)移登記的前提條件是不動(dòng)產(chǎn)首次登記，所以必須由宣示登記之后才能進(jìn)行處分登記，但在現(xiàn)實(shí)的轉(zhuǎn)移登記情況中，存在被執(zhí)行人不配合登記的現(xiàn)象。依據(jù)“協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)”規(guī)定，當(dāng)房屋的材料具備齊全時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)不加以配合的被執(zhí)行人的存在訴爭(zhēng)的房屋進(jìn)行強(qiáng)制性執(zhí)行，將其當(dāng)“具備首次登記條件”的房屋看待，直接登記在申請(qǐng)執(zhí)行人的名下，該次登記同樣可視為對(duì)被申請(qǐng)執(zhí)行人的處分登記，完成宣示登記與處分登記的合二為一，進(jìn)行一并登記，發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)。

3.3 提高不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)工作效率

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記的信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)于2018年8月份實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，標(biāo)志著我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)體系將進(jìn)入到全面運(yùn)行階段，所以如何合理利用這一網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)，使其更為有效地為人民服務(wù)成為全國(guó)各地政府和不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)需要聯(lián)合解決的首要問(wèn)題。

3.3.1 精簡(jiǎn)登記手續(xù)，壓縮辦理時(shí)限

為節(jié)省房屋買受人辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該在符合政府相關(guān)房屋交易條例的基礎(chǔ)上，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的申請(qǐng)流程和房屋受理?xiàng)l件等進(jìn)行簡(jiǎn)化，排除繁瑣且不必要的辦理環(huán)節(jié)，將登記手續(xù)辦理流程做到最優(yōu)，手續(xù)最減，時(shí)限最短，方便申請(qǐng)遞交不動(dòng)產(chǎn)資料，做到清晰明了，一步到位將資料備齊，同時(shí)也是節(jié)省不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)相關(guān)工作人員的工作時(shí)間，提高其辦理效率，為機(jī)構(gòu)的房屋登記轉(zhuǎn)移成交量做出貢獻(xiàn)。對(duì)業(yè)務(wù)窗口進(jìn)行整合，可將遞交人的辦理流程分為預(yù)審、綜合、收費(fèi)等，其中收費(fèi)窗口需要對(duì)登記轉(zhuǎn)移所需的收費(fèi)進(jìn)行一次性收取；綜合窗口對(duì)稅收及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記材料進(jìn)行一窗受理；預(yù)審窗口繼續(xù)進(jìn)行材料的材料初審和業(yè)務(wù)咨詢工作。這樣可以解決人民群眾和企業(yè)在辦理業(yè)務(wù)時(shí)，來(lái)往于大廳之間反復(fù)遞交資料和不清楚業(yè)務(wù)辦理窗口的問(wèn)題。也可以采用自助式業(yè)務(wù)辦理，提高辦理效率，節(jié)省辦理時(shí)間。

3.3.2 基于全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)一網(wǎng)通辦

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)在當(dāng)下網(wǎng)絡(luò)時(shí)代下，極大方便了不動(dòng)產(chǎn)辦理程序，不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)可以建立完善的聯(lián)審聯(lián)辦方案，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的紙質(zhì)資料進(jìn)行掃描形成電子檔案，方便資料調(diào)取查閱，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦理，相比紙質(zhì)資料而言，不必重復(fù)遞交，省掉諸多反復(fù)程序。同時(shí)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)可以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)信息的共享互認(rèn)，防止出現(xiàn)國(guó)家法律規(guī)定的個(gè)人名下房產(chǎn)超過(guò)限定套數(shù)的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí)可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資源進(jìn)行數(shù)據(jù)整合，及時(shí)反映出辦理實(shí)情，方便政府和機(jī)構(gòu)把握房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)況。

3.3.3 多元化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)一站完結(jié)

在全國(guó)各行業(yè)都奉行人性化服務(wù)需求時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)也應(yīng)該追隨腳步，完善其配套設(shè)施，推行延伸業(yè)務(wù)，如可以將房屋水、電、氣過(guò)戶問(wèn)題設(shè)置在一個(gè)業(yè)務(wù)窗口，這樣人們?cè)谵k理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)也可以同步辦理水電氣的轉(zhuǎn)戶。

結(jié)語(yǔ)：

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記是政府改革的重點(diǎn)，是維護(hù)群眾利益的一項(xiàng)重要舉措，但是因?yàn)槲覈?guó)對(duì)此方面行政經(jīng)驗(yàn)不足，地方登記人員素質(zhì)不一，導(dǎo)致很多地方不合理，增加了登記的難度，也使得群眾跑了很多冤枉路。這些問(wèn)題可以通過(guò)培養(yǎng)登記人員的積極工作態(tài)度、提升其工作技能、改變其思想道德水準(zhǔn)，來(lái)予以改善。更要在登記軟硬件上給予支持，并在工作中形成總結(jié)的習(xí)慣，使得工作得以循序漸進(jìn)地開(kāi)展起來(lái)。