文/林棟 浙江省交投地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 浙江杭州 310020

1、房地產(chǎn)工程造價(jià)綜合管理模式的內(nèi)容

對(duì)房地產(chǎn)在項(xiàng)工程項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中，造價(jià)綜合管理模式是，采用科學(xué)有效的管理方法和手段對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行全方位的管理，包括設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工以及竣工等四個(gè)階段，只有做好這四個(gè)環(huán)節(jié)的工作才能大幅度降低成本。房地產(chǎn)工程造價(jià)綜合管理模式具備以下兩個(gè)方面的特點(diǎn)：第一，全面性。在進(jìn)行房地產(chǎn)工程造價(jià)工作中，綜合管理貫穿于每一個(gè)階段和工作的各個(gè)部分，所以應(yīng)該將其與房地產(chǎn)工程的每個(gè)方面有效結(jié)合在一起。第二，系統(tǒng)性。在進(jìn)行房地產(chǎn)造價(jià)控制的過(guò)程中，從設(shè)計(jì)一直最后的竣工階段，是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程，每一個(gè)階段都是非常重要的，在保證工程造價(jià)的基礎(chǔ)上為下一個(gè)階段工作的開(kāi)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2、目前房地產(chǎn)公司限定工程本金出現(xiàn)的矛盾

2.1 對(duì)如何限定本金的認(rèn)識(shí)不夠

現(xiàn)今，很多房地產(chǎn)公司都沒(méi)有成熟的限定本金的認(rèn)識(shí)，部分公司上層人員看重的只有工程的牢固程度、安全程度以及這項(xiàng)工程進(jìn)行的快慢，工程師們就會(huì)用他們的方式處理上述問(wèn)題，但隨著問(wèn)題的解決所需本金也就越來(lái)越多，正式操作工人則根據(jù)上層領(lǐng)導(dǎo)的指示動(dòng)工。整體來(lái)說(shuō)，這個(gè)工程的各項(xiàng)相關(guān)工作確實(shí)有落實(shí)到位，可是卻沒(méi)有讓和這項(xiàng)工程相關(guān)的人都參與到限定本金的過(guò)程中來(lái)，沒(méi)有設(shè)立相關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致出現(xiàn)本金花費(fèi)過(guò)多問(wèn)題無(wú)法得到正確控制。

2.2 沒(méi)有整套限定本金的方案

很多房地產(chǎn)公司將工程分散交給其他小包工頭，以為這是讓材料得到更好的利用，實(shí)際上卻是使得工程更加零散，更加不好集中控制本金，本金消費(fèi)得更多。有部分房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)還天真地認(rèn)為是施工造成的本金消費(fèi)過(guò)多，卻疏漏了計(jì)劃安排時(shí)的用度，導(dǎo)致開(kāi)工前就有大批材料未得以利用。

2.3 處理金額的方式不夠完善

資本是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。即使多數(shù)房地產(chǎn)公司已經(jīng)有了處理資本流轉(zhuǎn)的安排，然而，實(shí)際處理情況并不理想。處理資本方式不夠完善，會(huì)使得原本的工程安排更加不方便實(shí)施，房地產(chǎn)公司進(jìn)行的約束管制和原先的安排無(wú)法對(duì)應(yīng)，公司金額流轉(zhuǎn)不通；因?yàn)樘幚矸绞讲粔蛲晟疲瑢?dǎo)致資本無(wú)法根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況立刻調(diào)動(dòng)，最終工程真正消耗金額大于原先安排，原先的安排也就沒(méi)有了真正的用處。

2.4 沒(méi)有良好的協(xié)議約束

如今中國(guó)房地產(chǎn)公司大都沒(méi)有制定良好的協(xié)議進(jìn)行管制，還沒(méi)有全方位的管制想法。真實(shí)操作時(shí)，由于項(xiàng)目的進(jìn)行愈發(fā)繁冗，致使協(xié)議分割時(shí)工程進(jìn)行速度，材料花費(fèi)，資金周轉(zhuǎn)等麻煩相繼冒出，同時(shí)，有部分協(xié)議沒(méi)有詳細(xì)規(guī)范該工程的品質(zhì)、建造該工程各種費(fèi)用的結(jié)算辦法等問(wèn)題，使得該工程不能順利經(jīng)過(guò)考察，各項(xiàng)工作進(jìn)行耽擱，施工人員動(dòng)工延期，各項(xiàng)消費(fèi)增加，資金管制愈加困難。

3、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)全過(guò)程管理與控制的措施

3.1 提高相關(guān)人員工程造價(jià)全過(guò)程管理與控制的意識(shí)

房地產(chǎn)工程造價(jià)管理工作是一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作，同時(shí)也是一項(xiàng)十分核心的工作，因此管理人員本身的造價(jià)全過(guò)程管理和控制意識(shí)十分關(guān)鍵，能夠在一定程度上決定著整體工程的推進(jìn)狀況。房地產(chǎn)工程的管理人員需要采取有效地手段和教育培訓(xùn)的措施，促進(jìn)自我在整個(gè)工作開(kāi)展過(guò)程當(dāng)中的作用發(fā)揮。同時(shí)系統(tǒng)接受業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，確保自己能夠具備相應(yīng)的能力，在造價(jià)全過(guò)程管理和控制當(dāng)中發(fā)揮積極的作用，懂得如何利用科學(xué)的手段，推動(dòng)整體造價(jià)管理和控制效果的提升。

3.2 健全造價(jià)全過(guò)程管理與控制的機(jī)制

對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行管理的過(guò)程當(dāng)中，有效和健全的管理機(jī)制，能夠?yàn)楦黜?xiàng)工作的開(kāi)展提供良好的保障。同時(shí)也能夠在造價(jià)全過(guò)程管理與控制當(dāng)中發(fā)揮著積極的作用，因此健全造價(jià)全過(guò)程管理與控制的機(jī)制勢(shì)在必行。有些建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)，在工作開(kāi)展的過(guò)程當(dāng)中，并沒(méi)有建立起相應(yīng)的配套管理制度，只是結(jié)合某一個(gè)時(shí)間段的工作情況，采取控制的措施。在整體的管理和控制方面缺乏一定的系統(tǒng)性和科學(xué)性，會(huì)導(dǎo)致整體的效果，并不是特別理想。反之，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠建立起一個(gè)更加完善的造價(jià)全過(guò)程管理與控制方面的機(jī)制，能夠?qū)λ龅降母鞣N工作都更加輕松地應(yīng)付，同時(shí)也能夠更加科學(xué)和合理地完成工作的開(kāi)展，促進(jìn)管理和控制效果的提升。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)和開(kāi)展的過(guò)程當(dāng)中，缺乏有效的造價(jià)全過(guò)程管理與控制機(jī)制，因此在工作開(kāi)展的過(guò)程當(dāng)中沒(méi)有一個(gè)系統(tǒng)性的參考；有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立起了造價(jià)全過(guò)程管理與控制方面的機(jī)制，但是在實(shí)際落實(shí)的過(guò)程當(dāng)中也出現(xiàn)了比較大的偏差，機(jī)制形同虛設(shè)，沒(méi)有辦法真正發(fā)揮作用。

3.3 強(qiáng)化職責(zé)劃分

房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)全過(guò)程管理與控制工作，是整體工作的一個(gè)總和，該項(xiàng)工作的開(kāi)展不應(yīng)該由單獨(dú)個(gè)人或者單個(gè)部門來(lái)完成，每一個(gè)參與到工程建設(shè)的人都擔(dān)負(fù)起自身的責(zé)任。因此。對(duì)每一位工作人員都要進(jìn)行職責(zé)的劃分，確保工作的任務(wù)能夠落實(shí)到每一個(gè)人員的身上，促進(jìn)控制和責(zé)任意識(shí)的提升。在人力資源管理的過(guò)程當(dāng)中，職責(zé)的劃分也是非常重要的內(nèi)容，這在一定程度上決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)全過(guò)程管理的狀況，最終也決定著房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)效益。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，工程造價(jià)的優(yōu)秀與否，直接影響著工程的經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)能否長(zhǎng)期發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目在施工的過(guò)程中具備規(guī)模大、周期長(zhǎng)及成本投入高等特點(diǎn)，所以一定要對(duì)造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格控制，實(shí)施全方面的管理，這樣房地產(chǎn)投資方和開(kāi)發(fā)商會(huì)從中獲取收益，也能確保其在激烈的市場(chǎng)環(huán)境下占據(jù)優(yōu)勢(shì)。