文/劉曉芳 天津市住房公積金管理中心 天津 300000

金融杠桿作為一種工具，在諸如房地產(chǎn)交易這種高投資高利潤的產(chǎn)業(yè)中就能發(fā)揮較大作用。但是在實際應(yīng)用過程中，要能夠根據(jù)不同的項目情況具體分析，合理運用，讓金融杠桿真正發(fā)揮它的作用，而不能使房地產(chǎn)業(yè)成為金融杠桿的傀儡和奴隸。這就需要再運用金融杠桿過程中具有相當(dāng)?shù)氖袌龆床炝Γ菇鹑诟軛U能夠切實推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利用杠桿原降低風(fēng)險而提高收益 促進貨幣資金流動穩(wěn)定市場，進而推動市場經(jīng)濟發(fā)展。

1、金融杠桿在房地產(chǎn)交易中的應(yīng)用

隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展，中國人民生活日益富足，口袋越來越鼓，溫飽問題已經(jīng)不再是中國人民生活的難題，但是由于中國近千年來勤儉節(jié)約和保守謹(jǐn)慎的思想觀念根深蒂固，因此在買房這種開銷巨大的問題上，中國人民還是較為慎重，這就容易使房產(chǎn)交易出現(xiàn)停滯。而金融杠桿運用“四兩撥千斤”的巧妙原理，讓中國人民用較少的錢能夠買到心儀的房子，然后后期可以慢慢還貸款，比起一下掏出幾十萬更容易讓人接受，壓力相對較小，而且能夠把房地產(chǎn)商、居民和銀行聯(lián)系起來，能夠更好推動房地產(chǎn)交易的發(fā)展。除此以外，金融杠桿的運用催生出了炒房產(chǎn)業(yè)這一新興行業(yè)，炒房者在法律允許情況下，通過自己對市場的了解與自身洞察力進行買房賣房一系列活動并從中獲取一定利益，促進了資金流動，也在一定程度上推動了房地產(chǎn)交易的發(fā)展。因此金融杠桿再房地產(chǎn)交易過程中發(fā)揮著不可磨滅的重要作用。

2、金融杠桿在房地產(chǎn)交易中的作用

2.1 降低風(fēng)險提高收益

對于平民百姓來說，可能窮其一生才能買到一套屬于自己的好房子，百姓辛苦攢下的錢如果全部用于一次性交款購房，而又不幸遇到黑心房地產(chǎn)商，那百姓被騙心血全無，嚴(yán)重者可能引起部分地區(qū)的不穩(wěn)定。而有了金融杠桿的巧妙運用，百姓可以用較少的錢買到房子，然后慢慢還貸款，投資風(fēng)險相對降低。而對于炒房一族來說，可以先用較少的錢給一套房子交夠首付，然后向銀行貸款還清剩余欠款，等過幾年房價漲高后再賣出房子，就可以利用金融杠桿原理賺取中間差價，而且比靠自己買房賣房賺到的要多。如此可以說，在遵守社會法律法規(guī)和金融秩序的前提下，合理運用金融杠桿原理既能降低投資風(fēng)險又能提高個人收益，所以說合理運用金融杠桿不失為一個良好的選擇。

2.2 促進資金流動穩(wěn)定市場

通過運用金融杠桿原理，居民和房地產(chǎn)商之間的房地產(chǎn)交易變得日益頻繁，居民房地產(chǎn)商和銀行之間的聯(lián)系也日益緊密，炒房者也隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展不斷加入進來，因此房地產(chǎn)交易涉及的范圍越來越廣泛，涉及的資金數(shù)量越來越多，房地產(chǎn)交易次數(shù)也越來越大，因此所牽涉的資金也越來越多，由此不僅促進了資金的流動，也促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民、房地產(chǎn)商、銀行、炒房者、服務(wù)業(yè)等多方逐漸形成一個互相關(guān)聯(lián)的有機整體，市場也不會輕易出現(xiàn)脆弱停滯的現(xiàn)象，整個市場也逐漸變得穩(wěn)定起來。

2.3 推動市場經(jīng)濟繁榮發(fā)展

對于中國經(jīng)濟來說，從前以國家調(diào)控為主，后來實行市場經(jīng)濟，但由于中國國民的保守思維根深蒂固，所以一下也較難以接受，資本、市場等新鮮事物在中國居民之中接受程度也較為低下，居民仍然愿意選擇一種較為保守穩(wěn)健的方式。但是有了金融杠桿的應(yīng)用，讓居民能夠運用較少的錢買到房子，慢慢還款，居民收獲了當(dāng)前利益，并且在長遠看來也有所裨益，因此居民的思維逐漸開拓起來，金融杠桿在房地產(chǎn)交易中的應(yīng)用可以算作一個切口，讓中國居民能夠日益接受新的經(jīng)濟體系，由此能夠不斷推動市場經(jīng)濟的繁榮。

3、如何正確應(yīng)用金融杠桿這一工具

3.1 政府科學(xué)調(diào)控

金融杠桿是一把雙刃劍，在運用過程中，它既能通過合理使用將使用者投資者的風(fēng)險降到最低，收益提高到最大，又有可能由于投資者使用者自身問題、國家政策變動問題或者市場變動情況等問題使投資者使用者出現(xiàn)巨大的虧損，還有可能由于資金流動較大使貨幣房價等都出現(xiàn)不同程度的問題，因此這個時候就需要政府能夠在宏觀上進行科學(xué)的調(diào)控，及時對資金房地產(chǎn)業(yè)進行大方針的把握調(diào)整，做好頂層設(shè)計，合理進行資源配置，使得金融杠桿在絕大多數(shù)情況下都能起到比較積極的作用，保證市場的正常秩序與交易的正常進行。但是政府在調(diào)控過程中也不能過于干涉，過于頻繁調(diào)整政策，否則容易起到反作用，造成市場經(jīng)濟的僵化。隱蔽政府要科學(xué)調(diào)控，把握分寸，使得市場經(jīng)濟充滿活力，更好地讓金融杠桿成為促進國家經(jīng)濟發(fā)展的利器。

3.2 企業(yè)合理運用

對于企業(yè)來說，金融杠桿的合理運用顯得尤為重要。如果企業(yè)管理層能夠透徹明晰金融杠桿的原理，學(xué)習(xí)過往案例的成功經(jīng)驗與失敗教訓(xùn)，并隨時考察市場情況，根據(jù)企業(yè)自身問題和現(xiàn)狀恰當(dāng)運用這一原理，企業(yè)將收到良好的經(jīng)濟效益，并有可能在較短時間內(nèi)將企業(yè)發(fā)揚光大。反之如果企業(yè)并不能很好地運用這一原理，或者對于市場情況沒有較好的洞察力，對于企業(yè)自身情況也沒有一個較為全面的把控，那很可能在運用這一原理過程中虧損比不運用這一原理更多的資金，甚至導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，最終影響企業(yè)的發(fā)展。因此，對于企業(yè)來說，能否合理運用金融杠桿原理也在某種程度上影響著企業(yè)的成敗。

合理運用金融杠桿原理，就可以推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康長效發(fā)展，促進我國市場經(jīng)濟的繁榮。同樣的，將這一原理應(yīng)用到其他適合運用這一原理的產(chǎn)業(yè)之中，都能較好地推動產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展。因此，希望企業(yè)可以在政府宏觀調(diào)控大政方針的引領(lǐng)下合理運用這一原理，從而推動自身的發(fā)展，并帶動整個行業(yè)的發(fā)展。