王曉燁， 胡玉浪

(福建農(nóng)林大學(xué) 公共管理學(xué)院， 福建 福州 350002)

一、引言

農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)由宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)構(gòu)成，是絕大多數(shù)農(nóng)民的一項(xiàng)重要資產(chǎn)。為盤活農(nóng)村資產(chǎn)，緩解農(nóng)村融資擔(dān)保難的問題，黨的十八屆三中全會《決定》正式提出要“改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道”。2015年底，第十二屆全國人大常委會第十三次會議決定授權(quán)國務(wù)院在全國59個試點(diǎn)縣(市)暫時調(diào)整實(shí)施現(xiàn)行法律關(guān)于宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定，并明確指出將在59個試點(diǎn)縣市開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，標(biāo)志著農(nóng)村宅基地制度改革正式進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。2018年中央一號文件《關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》再次提出要探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，可見國家對于宅基地制度改革創(chuàng)新的重視程度[1]。農(nóng)房抵押貸款作為宅基地制度改革的重要內(nèi)容，自實(shí)施以來各試點(diǎn)縣市均積極穩(wěn)妥、有力有序地推進(jìn)各項(xiàng)工作，有效激活了農(nóng)村土地資產(chǎn)，拓寬了農(nóng)民融資渠道，使眾多農(nóng)戶受益[2]。

但隨著試點(diǎn)的推進(jìn)，由于風(fēng)險(xiǎn)管控經(jīng)驗(yàn)不足以及生產(chǎn)經(jīng)營者個人因素，隨之而來的普遍問題便是不良貸款的產(chǎn)生，失約風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露出來。筆者通過中國裁判文書網(wǎng)的檢索，可以發(fā)現(xiàn)各地都普遍存在因農(nóng)房抵押貸款失約而產(chǎn)生的案例糾紛。加之宅基地使用權(quán)本身的特殊性，若不能合理管控存在于農(nóng)房抵押擔(dān)保過程中的失約風(fēng)險(xiǎn)，將直接阻礙制度本身的持續(xù)有序發(fā)展，更會逐步成為農(nóng)村地區(qū)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)隱患，對社會穩(wěn)定造成負(fù)面影響，因此有必要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對農(nóng)房抵押貸款失約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識別與合理管控。

二、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款失約風(fēng)險(xiǎn)之形成機(jī)理

農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)中失約風(fēng)險(xiǎn)的形成主要取決于抵押人是否能夠按約還本付息，本文將農(nóng)房抵押失約風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)為：在農(nóng)房進(jìn)行抵押后，貸款人因農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)因素、自身信用“失范”等原因無法按約足額償還貸款或抵押物處置難以變現(xiàn)時，致使相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體在抵押貸款活動中遭受資產(chǎn)損失的可能性。進(jìn)一步分析，宅基地抵押貸款分為兩個環(huán)節(jié)的還款來源: 一個是通過生產(chǎn)經(jīng)營收益按約還貸；第二個便是通過處置抵押物進(jìn)行還貸[3-4]。而貸款人信用失范因素與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)因素會造成第一還款來源的風(fēng)險(xiǎn)，抵押物難以處置則會造成第二還款來源的風(fēng)險(xiǎn)，最終形成不良貸款，導(dǎo)致失約風(fēng)險(xiǎn)。

(一)信用失范為失約風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患

在農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款過程中，通常抵押貸款主體的供需雙方存在信息不對稱現(xiàn)象，金融機(jī)構(gòu)無法獲取貸款農(nóng)戶的全部風(fēng)險(xiǎn)信息及真實(shí)信用水平。首先，在貸款時抵押人為獲得貸款支持，會傾向于隱瞞對自己不利的風(fēng)險(xiǎn)信息。一是抵押物不實(shí)，由于農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)本身的復(fù)雜性，抵押人會隱瞞可能存在的權(quán)屬糾紛，共有問題及抵押物本身的實(shí)際價(jià)值；二是抵押貸款人生產(chǎn)經(jīng)營狀況不實(shí)，包括實(shí)際盈利水平、收益風(fēng)險(xiǎn)等，而金融機(jī)構(gòu)難以獲取農(nóng)戶和涉農(nóng)小微企業(yè)的真實(shí)信用水平，抵押人為解決當(dāng)下資金困境往往會通過隱瞞真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)信息獲取根本無力償還或超過其償還能力的貸款，必然會增加失約風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率[5]。另外，在貸款取得后農(nóng)戶會根據(jù)自身利益最大化來使用信貸資金，若抵押人為獲得高回報(bào)率，將抵押貸款進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)投資或盲目擴(kuò)大再生產(chǎn)，一旦投資環(huán)境惡化、資金收益率下降時，抵押人便無法獲得預(yù)期收益，隨之資金鏈斷裂，最終導(dǎo)致無法按約還本付息。因此，信用失范是農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款中導(dǎo)致失約風(fēng)險(xiǎn)的一大隱患。

(二)農(nóng)戶產(chǎn)業(yè)因素是失約風(fēng)險(xiǎn)的直接原因

農(nóng)民住房抵押貸款的對象主要為從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的農(nóng)民、合作社、農(nóng)業(yè)專業(yè)大戶以及部分小微民營企業(yè)者，貸款用途一般用于從事產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的擴(kuò)大再生產(chǎn)和資金周轉(zhuǎn)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動由于其本身存在的弱質(zhì)性和生產(chǎn)過程的特殊性，使得整個再生產(chǎn)循環(huán)過程面臨著許多不可控因素，生產(chǎn)經(jīng)營的未來收益具有較大的不確定性，是典型的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要包括以下因素：一是自然風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營本身就是一個與自然交織的產(chǎn)業(yè)，這個本質(zhì)就決定了農(nóng)業(yè)具有天生的弱質(zhì)性。自然條件下，旱澇災(zāi)害、雨雪災(zāi)害、地質(zhì)災(zāi)害等不可抗力因素都會給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失；二是市場風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為由農(nóng)產(chǎn)品市場信息不對稱等因素導(dǎo)致供求失衡從而使農(nóng)產(chǎn)品下跌的現(xiàn)象[6]。由于農(nóng)產(chǎn)品本身需求彈性較小，其銷量不會因?yàn)槿藗兪杖氲奶岣叨鄳?yīng)提高，一旦社會需求得到滿足，就會出現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)過剩，導(dǎo)致價(jià)格下跌，無法達(dá)到預(yù)期收益。同時由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營周期較長，其供給的變化與市場需求變化相比存在滯后性，而農(nóng)戶又缺乏及時有效的市場信息，使得農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)必然存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn)[7]。而對于小微企業(yè)者同樣面臨市場風(fēng)險(xiǎn)問題，由于農(nóng)戶本身缺乏經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，許多小微企業(yè)都會存在自身管理不規(guī)范，財(cái)務(wù)制度不健全，生產(chǎn)經(jīng)營狀況不穩(wěn)定的問題，往往會因經(jīng)驗(yàn)不善而導(dǎo)致盈利水平下跌，無力償還貸款。

(三)抵押物流轉(zhuǎn)處置不暢是失約風(fēng)險(xiǎn)的潛在誘因

當(dāng)農(nóng)房抵押貸款過程中的第一還款來源無法正常還本付息時，抵押物能否順利流轉(zhuǎn)處置決定了第二還款來源的實(shí)現(xiàn)，也成為失約風(fēng)險(xiǎn)的潛在誘因。 由于宅基地使用權(quán)及農(nóng)房本身對于金融機(jī)構(gòu)并沒有實(shí)際價(jià)值，只能通過拍賣、折現(xiàn)的方式處置不良資產(chǎn)以收回貸款。然而目前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)相關(guān)政策滯后，土地流轉(zhuǎn)渠道不暢，交易機(jī)制不健全，往往使得抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)較為困難[8]。此外，宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)，其流轉(zhuǎn)處置須經(jīng)過村集體的同意，所以大多數(shù)區(qū)域都限定了宅基地的流轉(zhuǎn)范圍僅限于本村集體內(nèi)，這就使得受讓人主體非常有限，且本村集體成員有礙于鄰里人情，不愿出資購買抵押人的房產(chǎn)，這在很大程度上增加了宅基地流轉(zhuǎn)處置的難度。抵押物難以處置，第二還款來源便難以實(shí)現(xiàn)，從而形成不良資產(chǎn)，因此抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)是最終形成失約風(fēng)險(xiǎn)的潛在誘因。

三、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對的晉江經(jīng)驗(yàn)

2016年3月，福建省包括晉江在內(nèi)的4個縣市被列為全國農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的試點(diǎn)縣市。自試點(diǎn)以來，晉江市始終以積極穩(wěn)妥、風(fēng)險(xiǎn)可控為制度實(shí)施的重要原則，切實(shí)把防范、控制和化解農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)放在重要位置,既要確保不損害農(nóng)民群眾利益、不破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)力；也要依法維護(hù)金融機(jī)構(gòu)合法權(quán)益，確保合法債權(quán)不受損失。由此配套出臺了農(nóng)村信用體系制度、風(fēng)險(xiǎn)金補(bǔ)償機(jī)制、抵押物流轉(zhuǎn)處置機(jī)制，同時探索多元化的農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保及“銀村共建”模式，在抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范方面積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。目前，晉江共有12家銀行機(jī)構(gòu)開辦了農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押業(yè)務(wù)，累計(jì)發(fā)放抵押貸款金額達(dá)到35億元，受益農(nóng)戶超過3.1萬戶。截至到2018年6月末，晉江市農(nóng)房抵押貸款不良貸款余額僅占全部貸款的0.01%，其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

(一)農(nóng)村信用體系建設(shè)

為了構(gòu)建良好的農(nóng)村金融環(huán)境，穩(wěn)妥有序推進(jìn)農(nóng)房抵押貸款，晉江市積極推進(jìn)轄區(qū)的農(nóng)村信用體系建設(shè)。構(gòu)建農(nóng)村信用體系，即充分利用農(nóng)村熟人社會高信息對稱性的特征，全方位收集農(nóng)戶的基本信息，采取自下而上的辦法對農(nóng)戶的誠信度進(jìn)行評定等級，最終建立整個轄區(qū)的農(nóng)戶誠信體系信息數(shù)據(jù)庫，并為每位農(nóng)戶建立誠信檔案。在農(nóng)戶提出貸款申請時，便可立即調(diào)閱誠信體系信息數(shù)據(jù)庫，對農(nóng)戶信息進(jìn)行分析與核實(shí)。目前，晉江涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)共為25.70萬戶農(nóng)戶建立了信用檔案，已評定信用農(nóng)戶數(shù)25.28萬戶，占比98.4%，對已建檔農(nóng)戶發(fā)放貸款余額68.82億元；評定信用村(社區(qū))67個，信用鎮(zhèn)1個，信用船212艘。通過將農(nóng)戶的信用度與抵押貸款的獲得直接掛鉤，不僅可以將不良信用的貸款申請人直接排除在外，可以形成一種督促機(jī)制，有效解決金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)戶之間的信息不對稱難題，可在一定程度上避免抵押貸款中的道德失范，使得擔(dān)保貸款流程更加科學(xué)而富有效率。

(二)創(chuàng)新抵押擔(dān)保模式

晉江在具體操作中除最基本的直接抵押模式外，還探索出了反擔(dān)保模式和組合擔(dān)保模式，多種抵押模式相結(jié)合。這不僅有效解決了抵押物估值不足的問題，也在一定程度上增強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，使農(nóng)戶在無法由第一還款來源償還貸款時，還可以通過追加其他資產(chǎn)償還或由其擔(dān)保方為其償還，以降低抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

1.擔(dān)保機(jī)構(gòu)+宅基地反擔(dān)保抵押貸款模式

這種模式是指由擔(dān)保機(jī)構(gòu)為農(nóng)戶提供擔(dān)保向銀行貸款，農(nóng)戶則將宅基地使用權(quán)抵押給擔(dān)保機(jī)構(gòu)作為反擔(dān)保，當(dāng)貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時，由擔(dān)保機(jī)構(gòu)先向銀行代償貸款本息，擔(dān)保機(jī)構(gòu)再通過處置農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)及其房產(chǎn)收回資金。

2.組合擔(dān)保模式

該模式是指農(nóng)戶通過以宅基地使用權(quán)抵押為主要擔(dān)保措施，同時追加農(nóng)戶其他資產(chǎn)作為補(bǔ)充擔(dān)保的組合擔(dān)保方式來獲得銀行貸款。這種模式是以核心抵押物為基礎(chǔ)，通過多種擔(dān)保組合方式，以此來解決農(nóng)戶抵押物不足值的融資瓶頸。具體模式如“宅基地抵押+其他資產(chǎn)抵押”模式和“宅基地+第三方保證”組合擔(dān)保模式，在緩解農(nóng)戶宅基地抵押估值不足問題的同時，也降低了還款風(fēng)險(xiǎn)。

(三)“銀村共建”模式

為降低交易不確定性、減少農(nóng)房抵押款的還款風(fēng)險(xiǎn)，晉江在實(shí)踐中還探索到了更為穩(wěn)固的“銀村共建”模式。即當(dāng)?shù)卮逦瘯c主要參與金融機(jī)構(gòu)晉江農(nóng)商銀行開展深度合作，雙方簽訂“銀村共建”協(xié)議，在農(nóng)戶進(jìn)行抵押貸款時，由村委會出具集體土地使用權(quán)隨住房抵押、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時同意處置的書面證明，并共同對貸款資金運(yùn)用和經(jīng)營狀況進(jìn)行管控，確保信貸資金?？顚Ｓ?。若出現(xiàn)不良貸款，村委會將原應(yīng)發(fā)放給貸款農(nóng)戶及擔(dān)保人的各項(xiàng)分紅，優(yōu)先用于償還逾期貸款，確保貸款放得出、用得好、收得回。

由于宅基地屬于農(nóng)村集體資產(chǎn)，對其處置必須要經(jīng)過村集體組織的同意，且鑒于宅基地本身居住保障功能的特殊性，如果出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)行抵押權(quán)變現(xiàn)時，難免會產(chǎn)生糾紛，而通過銀村合作的方式事前就相關(guān)事宜簽訂協(xié)議，就可以將這個風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)內(nèi)化，讓村集體內(nèi)部協(xié)商處理，對不良資產(chǎn)進(jìn)行處置。如晉江安海鎮(zhèn)前湖村村民傅某抵押的自建房因部分土地存在權(quán)屬爭議，拍賣處置時遭遇村民阻礙，后在前湖村村委會協(xié)助下，通過下調(diào)拍賣價(jià)格，再由受買人對抵押人進(jìn)行補(bǔ)償，成功處置了這宗農(nóng)房抵押貸款205.94萬元。

(四)設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金

晉江市于2016年8月制定出臺《晉江市農(nóng)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金使用管理暫行辦法》，計(jì)劃建立資金規(guī)模1 000萬元的風(fēng)險(xiǎn)基金池，對農(nóng)村房屋抵押貸款等所產(chǎn)生的貸款損失列入農(nóng)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金補(bǔ)償范圍，用于化解抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。按照風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，借款人貸款按五級分類已確定為損失類，且貸款銀行履行了債權(quán)人催收義務(wù)的，風(fēng)險(xiǎn)金和受償銀行按5∶5比例分別對貸款本金承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，按損失類貸款余額的30%給予補(bǔ)償，單戶補(bǔ)償額最高不超過30萬元。同時，建立風(fēng)險(xiǎn)金叫停機(jī)制，當(dāng)各涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)貸款平均不良率超過3%或農(nóng)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金使用超過70%等情況發(fā)生時，市農(nóng)業(yè)局會同金融局、財(cái)政局召開會議研究，并上報(bào)市政府叫停風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償業(yè)務(wù)。

(五)健全抵押物流轉(zhuǎn)處置機(jī)制

晉江市在建立健全抵押物流轉(zhuǎn)處置機(jī)制方面，一是結(jié)合不動產(chǎn)登記，建設(shè)＂一中心一平臺”，即農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心和產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)，讓宅基地、集體資產(chǎn)等權(quán)益流轉(zhuǎn)、抵押集中進(jìn)行，加強(qiáng)監(jiān)管。二是為減少抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)，在農(nóng)村宅基地制度改革相關(guān)政策基礎(chǔ)上，探索農(nóng)村房屋收儲試點(diǎn)機(jī)制，通過村集體收購或長期租賃，盤活農(nóng)村存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)在村集體內(nèi)部處置流轉(zhuǎn)機(jī)制，提高農(nóng)房資源使用效率。此外，晉江還允許符合條件的宅基地在村集體經(jīng)濟(jì)組織間流轉(zhuǎn)，突破村內(nèi)流轉(zhuǎn)的局限，進(jìn)一步顯化農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)屬性。

四、風(fēng)險(xiǎn)防控之政策建議

通過總結(jié)晉江市農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對經(jīng)驗(yàn)可以發(fā)現(xiàn)，其風(fēng)險(xiǎn)防控舉措貫穿了農(nóng)房抵押貸款流程的始終，從貸前的農(nóng)戶信用審查和預(yù)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金，到多元化的抵押貸款擔(dān)保模式及“村銀共建”，再到貸后的風(fēng)險(xiǎn)處置和流轉(zhuǎn)機(jī)制，形成了一整套完善風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，切實(shí)做到了積極穩(wěn)妥和風(fēng)險(xiǎn)可控的基本目標(biāo)。因此基于農(nóng)房抵押貸款失約風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)理與晉江經(jīng)驗(yàn)，建立健全風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制可從貸前風(fēng)險(xiǎn)防范、貸中風(fēng)險(xiǎn)緩釋、貸后風(fēng)險(xiǎn)處置三個方面著手[9]。

(一)貸前風(fēng)險(xiǎn)防范：完善貸審機(jī)制+預(yù)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)金

完善的貸審機(jī)制是風(fēng)險(xiǎn)防范的源頭，應(yīng)以農(nóng)村信用體系建設(shè)為基礎(chǔ)，建立科學(xué)有效的貸審流程。農(nóng)村信用體系建設(shè)可以為貸款審查提供科學(xué)的依據(jù)，因此在抵押貸款進(jìn)行之前，首先就應(yīng)對抵押人及其信用水平進(jìn)行全面審查，包括其生產(chǎn)經(jīng)營狀況、貸款用途、有無不良貸款記錄等?？梢灾袊嗣胥y行推出的農(nóng)村信用體系建設(shè)為依托，以村委會為聯(lián)絡(luò)平臺，充分利用農(nóng)村熟人社會特征自下而上開展農(nóng)戶信息采集，并對其信用狀況進(jìn)行分類建檔，然后依據(jù)信用水平指標(biāo)評價(jià)體系綜合考量農(nóng)戶家庭收入狀況、生產(chǎn)經(jīng)營狀況、家庭資產(chǎn)情況、道德品行以及鄰里關(guān)系等因素，對農(nóng)戶進(jìn)行信用等級評定。而通過對農(nóng)戶信用水平建檔立卡并使其與農(nóng)戶金融活動直接關(guān)聯(lián)，可以減少金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)戶間的信息不對稱，有效規(guī)避農(nóng)戶貸款的信用失范問題。

而風(fēng)險(xiǎn)金制度是許多試點(diǎn)都在推行的一項(xiàng)重要風(fēng)險(xiǎn)防范措施，主要是強(qiáng)調(diào)政府作為主導(dǎo)及利益主體的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任[10]。由于抵押貸款行為與失約風(fēng)險(xiǎn)是共生的，即便風(fēng)險(xiǎn)防控策略再完備也不可能完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性，風(fēng)險(xiǎn)金的預(yù)設(shè)則可以事先為可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)狀況提供緩釋功能。具體操作即政府通過給予財(cái)政補(bǔ)貼支持農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行建立一個專門的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金池，當(dāng)農(nóng)戶在規(guī)定時間難以還貸時，或因其他不可抗力而無力償還貸款的，由當(dāng)?shù)刂鞴懿块T審核后，向發(fā)放貸款銀行申請“風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金”進(jìn)行貼息補(bǔ)償，貼息補(bǔ)償直接劃入貸款銀行，貸款本金由貸款人繼續(xù)清償或按照銀行風(fēng)險(xiǎn)資金處理辦法處理。

(二)貸中風(fēng)險(xiǎn)防控：創(chuàng)新抵押擔(dān)保方式，加強(qiáng)貸中監(jiān)管

農(nóng)房抵押貸款中的失約風(fēng)險(xiǎn)大多是由農(nóng)戶農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的弱質(zhì)性或經(jīng)營管理不善直接引起的，這也是導(dǎo)致農(nóng)戶喪失第一還款來源的主要原因。因此在貸款過程中進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，加強(qiáng)貸中監(jiān)管是有效規(guī)避失約風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。應(yīng)創(chuàng)新符合農(nóng)村金融特點(diǎn)的抵押擔(dān)保方式和融資工具，建立多元化的擔(dān)保體系，如互助式的擔(dān)保公司、村集體擔(dān)保、農(nóng)村合作社反保等形式[11]。擁有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)可以對擔(dān)保業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；牟僮鳎粌H降低運(yùn)行成本，更可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)；村集體擔(dān)保則可以充分發(fā)揮村集體組織的橋梁與樞紐作用，且可以利用熟人社會的優(yōu)勢，起到一定監(jiān)督與風(fēng)險(xiǎn)防范作用；而農(nóng)村合作社反擔(dān)保模式下，合作社為農(nóng)戶貸款提供擔(dān)保的同時，農(nóng)戶將農(nóng)房抵押給合作社作為反擔(dān)保，在這種模式下專業(yè)合作社的資金及生產(chǎn)能力相比勢單力薄的農(nóng)戶顯然具有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和償債能力。通過第三方擔(dān)保的形式，不僅可以轉(zhuǎn)移和分擔(dān)農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，而且可以依托第三擔(dān)保方的信息管理優(yōu)勢對農(nóng)戶的貸款資金使用進(jìn)行定期追蹤和監(jiān)督[12]，同時對農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營活動提供技術(shù)上的指導(dǎo)或?qū)I(yè)培訓(xùn)，提高農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營能力，確保貸款業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展。

(三)貸后風(fēng)險(xiǎn)處置：完善抵押流轉(zhuǎn)與處置機(jī)制

在農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款實(shí)施過程中，許多試點(diǎn)地區(qū)都有探索建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施，而貸后風(fēng)險(xiǎn)處置一直是業(yè)務(wù)推進(jìn)中容易忽視的問題。完善抵押流轉(zhuǎn)與處置機(jī)制，應(yīng)建立健全專業(yè)化的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易中心，用于提供相關(guān)政策咨詢、規(guī)范合同文本，對土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行登記和信息對接服務(wù)，負(fù)責(zé)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時的具體拍賣、出讓、折價(jià)等事項(xiàng)，暢通抵押流轉(zhuǎn)和處置通道。配合土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)絡(luò)信息平臺，分類構(gòu)建信息庫，收集整合信息資源，實(shí)現(xiàn)不同主體間流轉(zhuǎn)交易信息的多級聯(lián)網(wǎng)查詢，提高流轉(zhuǎn)處置效率。也可借鑒金融資產(chǎn)管理公司市場化收購、成功處置銀行不良資產(chǎn)的運(yùn)作模式，在試點(diǎn)地區(qū)成立專門的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押物收儲機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場化運(yùn)營，通過自營、出租、培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體等方式進(jìn)行經(jīng)營運(yùn)作，這一措施能克服時效性、便利性不足問題[13-14]。

此外，可借鑒晉江經(jīng)驗(yàn)關(guān)于適當(dāng)放活宅基地流轉(zhuǎn)范圍的做法，在不突破宅基地三權(quán)分置改革一個“不得”和“兩個嚴(yán)”的底線要求下，允許宅基地在不同村集體之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易，擴(kuò)大抵押權(quán)受讓人范圍，提高不良資產(chǎn)處置效率。