文／牧子犁

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須在城市總體規(guī)劃中找準(zhǔn)定位。

新一輪城市總體規(guī)劃明確了上海未來發(fā)展的方向與定位，房地產(chǎn)界要把握總體要求，切實(shí)維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性、權(quán)威性，在實(shí)施城市總體規(guī)劃過程中把握住房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的定位。

（一）立足于建設(shè)全球城市

城市總體規(guī)劃對(duì)上海的定位，是建設(shè)成為卓越的全球城市、具有世界影響力的社會(huì)主義現(xiàn)代化國際大都市。全球城市，一般是國際大都市和世界城市的高級(jí)發(fā)展階段，是全球經(jīng)濟(jì)體系的中樞或者世界城市網(wǎng)絡(luò)體系中的一個(gè)組織節(jié)點(diǎn)。它一般具備這樣的特征：一是具有輻射世界、服務(wù)全球的世界經(jīng)濟(jì)引擎的城市功能；二是具備高品質(zhì)的城市宜居環(huán)境；三是具有全方位的國際話語權(quán)，包括文化的國際影響力與低碳生態(tài)的國際示范性；四是全球城市往往是世界主要的金融中心與貿(mào)易中心，區(qū)域級(jí)的交通信息樞紐與國際文化交流中心，是具有獨(dú)特人文精神的城市。在建設(shè)全球城市的過程中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的定位是突出面向全球、面向未來，以更加寬廣的視野，堅(jiān)持對(duì)標(biāo)國際最高標(biāo)準(zhǔn)、最好水平，為完善城市基礎(chǔ)設(shè)施、全面提升城市功能等提供配套與服務(wù)。

（二）把高質(zhì)量發(fā)展和高品質(zhì)生活作為根本落腳點(diǎn)

“城市，讓生活更美好”的宗旨要求城市發(fā)展把高質(zhì)量發(fā)展和高品質(zhì)生活作為實(shí)施城市總體規(guī)劃的根本落腳點(diǎn)。

在城市居住方面，既要逐步實(shí)現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”的目標(biāo)，又要有合理布局的交通網(wǎng)絡(luò)、通信網(wǎng)絡(luò)，既要有優(yōu)美的居住環(huán)境，又要?jiǎng)?chuàng)造以 15 分鐘社區(qū)生活圈為組織的緊湊社區(qū)生活網(wǎng)絡(luò)與休閑空間，要注重城市的開發(fā)建設(shè)與歷史文化傳統(tǒng)保護(hù)的協(xié)調(diào)，使之既富有現(xiàn)代氣息，又不失歷史底蘊(yùn)。

在城市管理方面，把宜居、可持續(xù)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)作為城市發(fā)展的重要目標(biāo)，努力建設(shè)具有國際吸引力的宜居之都。要在精細(xì)化管理上“下繡花功夫”，使城市更有序、更安全、更干凈、更有溫度。要加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)，重視城市色彩，讓城市少一些鋼筋水泥色調(diào)，多一些溫暖、時(shí)尚和富有吸引力的色調(diào)。讓老百姓都能有獲得感、安全感、幸福感。

（三）牢牢把握“四條底線”

要堅(jiān)持規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)，積極探索超大城市發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型途徑，牢牢把握 “四條底線”：

1.人口規(guī)模：到2035年，常住人口控制在約 2500 萬，嚴(yán)格落實(shí)中央嚴(yán)控超大城市人口規(guī)模要求，持續(xù)優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)和人口布局，有效調(diào)整人口密度與人均建設(shè)用地水平，促進(jìn)宜居城市建設(shè)。

2.建設(shè)用地：建設(shè)用地總規(guī)模不超過 3200 平方公里，明確城市建設(shè)用地總量與結(jié)構(gòu)，加大存量建設(shè)用地挖潛力度，推進(jìn)土地利用功能適度混合利用，通過鼓勵(lì)與引導(dǎo)各項(xiàng)城市建設(shè)節(jié)約集約，嚴(yán)守城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，完善管控辦法，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)，全面提升土地利用效率。

3.生態(tài)環(huán)境：把宜居、可持續(xù)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)作為城市發(fā)展的重要目標(biāo)，加強(qiáng)生態(tài)空間的保育、修復(fù)和拓展，確保生態(tài)空間只增不減，使城市天更藍(lán)、地更綠、水更清。

4.城市安全：牢牢守住城市生產(chǎn)安全和運(yùn)行安全底線，把城市居民的生命和財(cái)產(chǎn)安全置于至高無上的地位，加強(qiáng)城市安全領(lǐng)域的支撐與保障，提升城市生命線安全運(yùn)行能力。

（四）全力推進(jìn)“三大任務(wù)”

一是加快建設(shè)具有全球資源配置能力的國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心，具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心，率先建立現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，建設(shè)更有活力、更具競(jìng)爭(zhēng)力的創(chuàng)新之城，

二是對(duì)標(biāo)卓越全球城市定位，按照精細(xì)化管理的要求，不斷深化細(xì)化專項(xiàng)規(guī)劃，建設(shè)更具人文底蘊(yùn)和時(shí)尚魅力的國際文化大都市。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，加強(qiáng)歷史風(fēng)貌保護(hù)，滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要，建設(shè)更富魅力、更有溫度的人文之城。

三是堅(jiān)持節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的基本國策，持續(xù)改善空間資源環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施，滿足人民日益增長(zhǎng)的優(yōu)美生態(tài)環(huán)境需要，建設(shè)人與自然和諧共生的美麗上海，讓更加美麗、更可持續(xù)的生態(tài)之城，成為引領(lǐng)國際超大城市綠色、低碳、安全、可持續(xù)發(fā)展的標(biāo)桿。

二、多元化地產(chǎn)是上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向

（一）發(fā)展多元化地產(chǎn)是企業(yè)轉(zhuǎn)型的客觀需要

在城市發(fā)展過程中，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)在緩解居住困難、基本滿足居住需求后，由傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等發(fā)展。隨著城市發(fā)展模式與房企贏利模式開始全面轉(zhuǎn)變，眾多開發(fā)商切入生活服務(wù)業(yè)務(wù)板塊，逐步探索“空間建造”和“生活服務(wù)”的統(tǒng)一發(fā)展，“硬件+軟件”輕重并舉，快速切入存量運(yùn)營和生活服務(wù)行業(yè)，逐漸形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)。除了發(fā)展圍繞居住生活展開的產(chǎn)業(yè)布局，如物業(yè)管理與教育領(lǐng)域，一批一線梯隊(duì)房企紛紛進(jìn)軍智能制造、物聯(lián)網(wǎng)等高科技領(lǐng)域，并將高科技作為企業(yè)重要戰(zhàn)略規(guī)劃，此外，房地產(chǎn)金融也成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一個(gè)重要走向。總之，多元化地產(chǎn)成為未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大重要方向。

在推進(jìn)供給側(cè)改革與“因城施策”的背景下，2017年房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)承壓，整體增長(zhǎng)乏力，大部分房企的銷售節(jié)奏開始放緩，使房企賴以生存的“高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼，資金成本明顯提高。在當(dāng)前增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)換、發(fā)展方式轉(zhuǎn)型、體制轉(zhuǎn)軌的局面下，房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展已成為業(yè)內(nèi)的共同選擇。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)尋求多元化發(fā)展，需要有清晰的市場(chǎng)定位，需要符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。

（二）發(fā)展多元化地產(chǎn)是實(shí)施城市規(guī)劃的內(nèi)在需要

上海城市總體規(guī)劃是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等各方面發(fā)展內(nèi)涵極為豐富多彩的遠(yuǎn)景藍(lán)圖，其中承載了各行各業(yè)立面多樣、高矮不等、形態(tài)各異的建筑物、構(gòu)筑物，這是房地產(chǎn)業(yè)施展本領(lǐng)的主要平臺(tái)。

根據(jù)城市總體規(guī)劃，上海將繼續(xù)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)變化與城市發(fā)展需求，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。增加共有產(chǎn)權(quán)房和公共租賃房，為青年群體提供可負(fù)擔(dān)的住房。至2035年，在新增住房中，政府、機(jī)構(gòu)與企業(yè)持有的租賃性住房比例將達(dá)到20%以上。軌道交通場(chǎng)站上蓋開發(fā)優(yōu)先安排租賃住房。至2035年，在全市新增住房中，中小套型占比將不低于70%，并提供公共服務(wù)設(shè)施多元化住房類型，滿足市民的多層次、多樣化住房需求。至2035年，全市新增保障性住房套數(shù)將達(dá)約100萬套，保障性住房總套數(shù)占住房總套數(shù)的比例將達(dá)到10%以上。除住宅建設(shè)外，上海還將建設(shè)與城市功能地位相適應(yīng)的國際教育培訓(xùn)、健康醫(yī)療、文化交流中心；綜合設(shè)置社區(qū)行政管理、文體教育、康體醫(yī)療、福利關(guān)懷、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等公共設(shè)施；增加各類體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、休憩健身設(shè)施與地方性文化設(shè)施，構(gòu)建由社區(qū)文化活動(dòng)中心、健康休閑中心、社區(qū)菜場(chǎng)等組成的社區(qū)交往空間體系。結(jié)合15分鐘城鎮(zhèn)社區(qū)生活圈規(guī)劃，引導(dǎo)住區(qū)有機(jī)更新，持續(xù)改善老舊居住社區(qū)的住房條件、服務(wù)設(shè)施與居住環(huán)境；完成老舊住房的抗震設(shè)防改造，提升建筑安全性能與節(jié)能水平，提高住宅裝配成套化率；明確社區(qū)適老性設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)與改造一批適老性住宅，使全市新增住宅適老性達(dá)標(biāo)率實(shí)現(xiàn)100%。 在2035年前，將加強(qiáng)社區(qū)學(xué)院、社區(qū)圖書館、文體活動(dòng)室、市民健身中心、老年學(xué)校、職業(yè)培訓(xùn)中心、青少年培訓(xùn)中心、養(yǎng)育托管點(diǎn)等社區(qū)性文化教育設(shè)施建設(shè)，完善社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心與衛(wèi)生服務(wù)點(diǎn)等設(shè)施，實(shí)現(xiàn)幼有所育、學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居、弱有所扶，不斷提升人民獲得感、幸福感、安全感。

城市的多元化發(fā)展決定了建筑物的多樣性，建筑物的多樣化需要地產(chǎn)的多元化發(fā)展。實(shí)踐表明，實(shí)施上海城市總體規(guī)劃不僅涉及住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，還需要工業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、金融服務(wù)地產(chǎn)等參與。因此，地產(chǎn)多元化發(fā)展是實(shí)施城市規(guī)劃的必然要求，這是上海房地產(chǎn)業(yè)在今后一段時(shí)間的主要任務(wù)。

三、社區(qū)更新（舊區(qū)改造）是上海房地產(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)

近年來，上海在經(jīng)歷高度發(fā)展的城鎮(zhèn)化階段后，城市建設(shè)開始遭遇瓶頸，一方面是城市環(huán)境與生態(tài)體系亟待更新，另一方面是暴風(fēng)驟雨式的大拆大建使城市面臨著多方面的壓力，而通過一次性規(guī)劃改造老城已變得十分困難。因此，社區(qū)更新成為上海城鎮(zhèn)化發(fā)展的又一途徑。這表明上海城市更新模式已經(jīng)從增量開發(fā)向存量挖潛轉(zhuǎn)變，后者成為了上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主業(yè)態(tài)之一。

社區(qū)更新作為“城市更新”體系的重要方面，不同于辦公園區(qū)、工業(yè)廠區(qū)、商業(yè)空間的更新，社區(qū)涉及的權(quán)屬類型多樣、涉及人群范圍廣泛、管理方各異，社區(qū)更新不僅需要考慮資金籌措與后期商業(yè)利益平衡，更重要的是要?jiǎng)?chuàng)造以15分鐘社區(qū)生活圈組織的緊湊的社區(qū)生活網(wǎng)絡(luò)與休閑空間，營造人與自然和諧共處、歷史底蘊(yùn)與現(xiàn)代氣息兼容并蓄、城市鄉(xiāng)村各具特色的空間風(fēng)貌，即打造社區(qū)生活的基本單元，完善教育、文化、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育、休閑、就業(yè)創(chuàng)業(yè)等服務(wù)功能，形成宜居、宜業(yè)、宜學(xué)、宜養(yǎng)、宜游的社區(qū)生活圈，以此喚醒城市深厚的文化記憶，創(chuàng)造有地域特色和歸屬感的社區(qū)空間新形態(tài)。上海的社區(qū)更新工作面廣且發(fā)展空間巨大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在此領(lǐng)域?qū)⒋笥凶鳛椤?/p>

雖然上海城市更新模式已經(jīng)開始從增量開發(fā)向存量挖潛轉(zhuǎn)變，但局部區(qū)域的舊區(qū)改造仍是近期房地產(chǎn)業(yè)的艱巨任務(wù)。舊區(qū)改造既是民生工程，也是民心工程，不僅是建設(shè)工程，更是創(chuàng)新社會(huì)治理、加強(qiáng)基層建設(shè)的重要工作。因此，要下更大決心、花更大力氣，一如既往地加快推進(jìn)，使“城市，讓生活更美好”名副其實(shí)、深入人心。

四、存量用地是上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要依托

在面臨著資源環(huán)境緊約束的背景下，上海城市總體規(guī)劃要求城市發(fā)展模式由外延增長(zhǎng)型轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)生發(fā)展型，土地利用方式由增量規(guī)模擴(kuò)張向存量效益提升轉(zhuǎn)變，在資源環(huán)境緊約束的背景下尋求未來上海實(shí)現(xiàn)開放式、包容性、多維度、彈性發(fā)展的路徑與方式。以主體功能區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，以城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃為主體，整合各類專項(xiàng)規(guī)劃中涉及空間安排的要素和相關(guān)政策，優(yōu)化空間規(guī)劃體系。上海城市總體規(guī)劃明確建設(shè)用地總規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)的發(fā)展目標(biāo)：到2035年，本市建設(shè)用地總規(guī)模以上一輪土地利用總體規(guī)劃確定的3226平方公里為基線，消減為3200平方公里，做到規(guī)劃建設(shè)用地只減不增；明確3200平方公里為上海建設(shè)用地的“天花板”。針對(duì)這個(gè)規(guī)劃目標(biāo)，上海城市總體規(guī)劃提出以規(guī)劃轉(zhuǎn)型引領(lǐng)城市發(fā)展轉(zhuǎn)型，以土地利用方式轉(zhuǎn)變倒逼經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展轉(zhuǎn)型。對(duì)此，上海土地管理部門將通過五個(gè)方面的舉措以解決守住土地紅線與支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的矛盾。

第一，優(yōu)化國土開發(fā)格局，注重城市的立體開發(fā)和地下空間分層利用，促進(jìn)土地集約利用。按照市域空間結(jié)構(gòu)建立以四條底線為基本框架的土地分區(qū)管制體系：三大空間，即生態(tài)空間、農(nóng)業(yè)空間、城鎮(zhèn)空間；四條底線，即生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田保護(hù)紅線、城市開發(fā)邊界、文化保護(hù)控制線。

第二，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。一是為符合生態(tài)之城的要求，突出生態(tài)用地規(guī)模，增加建設(shè)用地中的綠化廣場(chǎng)用地，從221平方公里增加至480平方公里，確保生態(tài)用地占市域陸域面積比例在60%以上。二是增加公共服務(wù)設(shè)施的用地，使其占全市建設(shè)用地比例不低于15%。

第三，切實(shí)保障先進(jìn)制造業(yè)用地的需求，提高工業(yè)用地的績(jī)效水平。到2035年，上海將保留5%—10%的工業(yè)用地，并按照產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)社區(qū)、零星工業(yè)用地的要求進(jìn)行布局引導(dǎo)和深化。產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)用于先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展的工業(yè)用地面積不少于150平方公里，嚴(yán)格限制工業(yè)用地退出。同時(shí)，提高土地利用績(jī)效，盤活存量的工業(yè)用地。

第四，提高土地利用效率，探索商業(yè)、辦公、居住、公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施的復(fù)合開發(fā)，引導(dǎo)大學(xué)校區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)與周邊居住社區(qū)的融合發(fā)展，加強(qiáng)農(nóng)用地的復(fù)合利用引導(dǎo)。強(qiáng)化土地利用全生命周期管理，綜合利用市場(chǎng)、財(cái)稅、技術(shù)等手段實(shí)現(xiàn)對(duì)工業(yè)用地全過程全要素的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，不斷增強(qiáng)土地利用的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。

第五，有序調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，積極推進(jìn)低效建設(shè)用地的減量。按照建設(shè)用地“以拆定增”的要求供應(yīng)新增建設(shè)用地，優(yōu)先保障公益類項(xiàng)目、民生類項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，適度向新城、重點(diǎn)新市鎮(zhèn)及重點(diǎn)地區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目?jī)A斜。

閔行區(qū)在實(shí)施城市規(guī)劃過程中盤活存量土地資源的做法值得借鑒。閔行率先在全市排摸出成片區(qū)域近9000畝，零星低效用區(qū)域近3000畝，從而期待與優(yōu)質(zhì)企業(yè)合作共推存量產(chǎn)業(yè)資源的轉(zhuǎn)型升級(jí)。日前，閔行發(fā)布新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，公開推介14幅商辦用地，其中商辦綜合用地12幅，商業(yè)用地2幅，總面積約810畝。這是上海充分利用存量土地、提高土地利用效率的有效經(jīng)驗(yàn)。

五、結(jié)語

上海城市總體規(guī)劃是指導(dǎo)未來城市發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，是實(shí)現(xiàn)“城市，讓生活更美好”的發(fā)展藍(lán)圖。因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要服務(wù)于城市總體規(guī)劃，并在城市總體規(guī)劃指引下循序漸進(jìn)地推進(jìn)建設(shè)與開發(fā)。無論是宏觀研究房地產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展還是具體部署房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，首先要將實(shí)施城市總體規(guī)劃作為考慮和貫徹的頭等大事，必須堅(jiān)持一張藍(lán)圖干到底，以釘釘子精神抓好規(guī)劃的組織實(shí)施，這樣房地產(chǎn)業(yè)才能為推動(dòng)上海城市健康可持續(xù)發(fā)展作出新貢獻(xiàn)！