朱江

摘 要：伴隨全面深化改革的持續(xù)推進，物業(yè)管理行業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)，在獲得改革紅利的同時也帶來諸多新的難題，如物業(yè)管理市場化價格機制的形成、行業(yè)自律和責任的培樹、物業(yè)服務企業(yè)的市場競爭和公眾認可等。本文針對問題剖析本質(zhì)，提出建立完善物業(yè)管理行業(yè)信用體系，加強事中事后監(jiān)管，方為可選之策。

關鍵詞：物業(yè)管理行業(yè)；信用體系； 事中事后監(jiān)管

以十八屆三中全會為標志，啟動了旨在推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的全面深化改革，帶給社會各領域、市場各行業(yè)充分的改革紅利，釋放競相迸發(fā)的勞動、技術、管理等社會活力。在此背景下，物業(yè)管理行業(yè)也面臨著深改道路上的重大機遇和嚴峻挑戰(zhàn)，在不破不立的錯綜復雜市場局面前迫切需要建立一套行之有效的行業(yè)信用體系，引導房地產(chǎn)存量時代物業(yè)服務有序競爭，放大萬億級市場藍海的經(jīng)濟效益和社會效益。

一、政府職能轉(zhuǎn)變帶來的行業(yè)市場環(huán)境變革

2014年12月，國家發(fā)改委下發(fā)《關于放開部分服務價格意見的通知》，要求放開住宅小區(qū)停車服務和非保障性住房物業(yè)服務價格，此舉被視為物業(yè)管理費價格政策松綁的明確信號。而后各地政府先后響應取消了各類小區(qū)停車領域和非保障性住房的價格指導性文件，力促物業(yè)管理行業(yè)的價格回歸市場化機制。這項舉措對行業(yè)逐步建立并完善市場引導機制、運作機制和監(jiān)督機制具有重要的意義，表明物業(yè)管理行業(yè)在全面深化改革道路上更進一步。但由于多年來物業(yè)管理費滯漲，人員和材料成本持續(xù)增長的局面難以打破，物業(yè)服務企業(yè)在消除“入不敷出”的道路上仍然舉步維艱，使得企業(yè)唯有另辟蹊徑。

2015年5月，深化行政體制改革開始全面推進，落實簡政放權，除涉及重大公共利益事項外如國家安全、生態(tài)安全和公眾健康等，其他的審批事項原則上要以取消為主。一年后準入類職業(yè)資格物業(yè)管理師在持續(xù)降低就業(yè)創(chuàng)業(yè)門檻中被取消，為大中專畢業(yè)生就業(yè)創(chuàng)業(yè)和去產(chǎn)能中人員轉(zhuǎn)崗創(chuàng)造了便利條件，同時給行業(yè)帶來了不小沖擊。

2017年1月，由行業(yè)資質(zhì)審批制度帶來的物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)繼而被取消，中央的這一政策對進一步釋放市場活力和社會創(chuàng)造力起到了極大的推動作用，但卻使一批具備一級資質(zhì)的企業(yè)失去了市場競爭的“優(yōu)越感”，也使原二、三級企業(yè)迷失了發(fā)展目標和方向。為此，參與全國物業(yè)服務百強企業(yè)評選工作的上海市原一級企業(yè)大幅增加，獲得全國百強企業(yè)成為了當前市場上顯示企業(yè)綜合實力的重要標志，但上海依舊有眾多原一、二、三級資質(zhì)企業(yè)卻無緣參與而陷入迷茫。

二、建立健全物業(yè)管理行業(yè)信用體系

以上種種舉措看似取消門檻，其實卻是對物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管的收緊，使其服務更符合市場競爭和優(yōu)勝劣汰的規(guī)律。

（一）完善行業(yè)信用管理制度

2017年上海市共有3529家物業(yè)服務企業(yè)和87.55萬從業(yè)大軍，管理者9.94億平方米的房屋建筑，服務于500多萬戶本市家庭約2000多萬居民的日常生活，涵蓋了居住小區(qū)、商業(yè)辦公、醫(yī)療教育、體育會展、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通、車站碼頭、公園景區(qū)等房屋建筑以及公共設施[1]。建立這樣一個關乎百姓的“衣、食、住、行”的行業(yè)信用體系，需要一套成體系的較為完善的信用管理制度做支撐。首先建立信用信息處理制度，完善信用信息記錄、歸集、處理、公開和應用等環(huán)節(jié)措施，制定物業(yè)服務信用信息目錄，例如上海市編制的公共信用數(shù)據(jù)、行為、應用三清單，依法依規(guī)推進信用信息分類管理。其次是需要信用信息主體權益保護和侵權追究制度，加強對業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)等信用信息主體的引導教育，不斷增強其維護自身合法權益的意識。

（二）建立覆蓋物業(yè)管理全行業(yè)的信用信息系統(tǒng)

行業(yè)信用體系的完善需要搭建信用信息系統(tǒng)作為物理支持，探索以上海市公共信用信息平臺為依托，統(tǒng)一規(guī)范全市物業(yè)管理信用信息的歸集、交換和共享，向社會提供終端應用服務。區(qū)縣公共信用主管部門需要統(tǒng)一思想認識，可以按照數(shù)據(jù)目錄、主體標識、建設規(guī)范“三統(tǒng)一”要求，實現(xiàn)各層級平臺互聯(lián)互通和信息交換。在提高“信用上海網(wǎng)”建設和服務水平的同時融入行業(yè)信用數(shù)據(jù)庫，完善物業(yè)服務企業(yè)信用基礎數(shù)據(jù)庫，建成企業(yè)高管、項目經(jīng)理和業(yè)主等行業(yè)重點人群的自然人信用基礎數(shù)據(jù)庫，并和銀行系統(tǒng)的金融信用信息數(shù)據(jù)庫實現(xiàn)信息交換和應用，為推行物業(yè)管理行業(yè)事中事后信用監(jiān)管提供基礎支撐。

（三）有序應用行業(yè)信用信息和信用產(chǎn)品

借鑒上海市在一些重點領域的信用信息應用模式，如行政管理中要求行政相對人根據(jù)實際情況以規(guī)范化格式提交的信用承諾書，公共資源分配活動中通過公共信用信息主管部門出具的信用核查書。物業(yè)管理行業(yè)應緊跟時代形勢和需求，秉持“信用管理社會化，社會治理信用化”的理念，有序應用行業(yè)信用信息和信用產(chǎn)品，推行使用第三方信用評級報告，增強信用約束社會效應。

（四）實施行業(yè)信用分類和聯(lián)動獎懲監(jiān)管機制

事中事后綜合監(jiān)管是物業(yè)管理行業(yè)信用體系的必要措施，需變“嚴進寬出”為“寬進嚴出”，強化聯(lián)動監(jiān)管及信用評級結果運用。對行業(yè)內(nèi)一般失信行為的企業(yè)和個人，監(jiān)管部門應采取信用警示和函詢約談等方式予以懲戒，并且責令其停止失信行為有效整改失當之處。對具有較重失信行為的，行政主體應重點監(jiān)督檢查其日常工作，可以采取削減資金扶持額度和其它優(yōu)惠政策，在限定范圍內(nèi)進行書面告知和公示。對嚴重失信行為，本文覺著可以通過行政監(jiān)管性處罰結合司法性處罰、社會性懲戒結合市場性和行業(yè)性懲戒等手段，依法依規(guī)對重大稅收違法、欠發(fā)工人薪金情況嚴重以及無正當理由拒不履行法律義務的業(yè)主采取限制或禁入等懲戒措施。對守信者實行優(yōu)先綠色通道、簡化辦事程序和重點領域扶持等激勵政策，使守信者真正得到便利和實惠。

三、物業(yè)管理行業(yè)信用體系運行的保障措施

運用社會信用體系強化物業(yè)管理行業(yè)事中事后監(jiān)管需要有關部門制定原則上的保障措施，這是政府主導、社會參與的行業(yè)信用體系監(jiān)管的必然要求。首先需明確監(jiān)管主體責任，就上海市而言應強化住建委、信用辦、物管協(xié)會的相應責任意識，加強組織領導、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和督促落實，細化監(jiān)管措施，形成上下協(xié)同的監(jiān)管體系；建立督查問責制度，對行業(yè)信用信息和信用產(chǎn)品應用與失信懲戒工作不力、不到位，以及存在監(jiān)管失職行為的部門及工作人員要追究問責。第二，信用信息的應用開發(fā)離不開信用服務市場，應積極引導第三方信用服務機構根據(jù)市場主流需求，創(chuàng)新信用服務產(chǎn)品設計研發(fā)，為物業(yè)管理行業(yè)提供實用化和標準化的信用服務；同時也應規(guī)范信用服務機構及其工作人員的信用記錄，讓監(jiān)管的利劍觸及到信用服務機構，促進信用服務市場及其主體規(guī)范發(fā)展。

四、結論

全面深化改革持續(xù)推進，政府職能轉(zhuǎn)變必將對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生更加深遠的影響，不適應市場環(huán)境變革的因素會成為歷史，也會迎來物業(yè)管理行業(yè)新的春天。唯有建立健全物業(yè)管理行業(yè)信用體系，形成政府、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主間權利清晰、責任分明、利益明確的制衡約束機制，才能營造“質(zhì)價相符”的物業(yè)管理市場化價格機制政策環(huán)境，以“契約精神”的信用意識培育出行業(yè)應用的自律和責任，通過信用化的價值創(chuàng)新轉(zhuǎn)化為企業(yè)自身的核心競爭力，讓公眾自由選擇差異化信用水平的物業(yè)服務企業(yè)來享受能滿足業(yè)主需求的服務質(zhì)量。

參考文獻：

[1] 2018上海市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告.