羅勇

【摘 要】動(dòng)態(tài)模式的財(cái)務(wù)管理具有其他模式難以匹敵的巨大優(yōu)勢(shì)。本文首先概述了財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式及其意義和實(shí)施可行性，并根據(jù)其應(yīng)用的問題及策略，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)態(tài)模式；財(cái)務(wù)管理

近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭日益激烈，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營過程中，更加注重效益的最大化、流程的規(guī)范化，將財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，對(duì)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營穩(wěn)定性以及整個(gè)開發(fā)管理流程的規(guī)范化具有重要的意義。

一、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式概述

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式是通過分析未來企業(yè)財(cái)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r以及其預(yù)設(shè)目標(biāo)相結(jié)合對(duì)最終成果的模擬系統(tǒng)，使用一系列動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)計(jì)算指標(biāo)、一套系統(tǒng)的管理輔助工具和一定的對(duì)動(dòng)態(tài)變量進(jìn)行分析的方法，來展現(xiàn)財(cái)務(wù)信息狀況伴隨其受制約的因素所變動(dòng)的整體過程。房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是在開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行的經(jīng)濟(jì)預(yù)算過程中，通過對(duì)該項(xiàng)目未來幾年的經(jīng)營情況的預(yù)測(cè)及其設(shè)定目標(biāo)結(jié)果的假設(shè)制定，經(jīng)過運(yùn)用計(jì)算考核財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，使用ERP系統(tǒng)、各業(yè)務(wù)臺(tái)賬系統(tǒng)等財(cái)務(wù)管理輔助工具，采用“情景分析”“隨機(jī)模擬”等動(dòng)態(tài)分析方法，去展現(xiàn)因受到各種不確定的內(nèi)外在因素對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營結(jié)果的影響，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)目標(biāo)和預(yù)設(shè)目標(biāo)的實(shí)際對(duì)比，來達(dá)到實(shí)時(shí)、有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程、高效的調(diào)節(jié)資源配置、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中實(shí)施財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的意義與可行性

1.實(shí)施財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的意義

財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理能夠保證企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，能夠有效的提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平和效率，從而實(shí)現(xiàn)提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益?，F(xiàn)如今，結(jié)合我國大型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況，不難看出其各方面的信息化管理水平都較高。多數(shù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作都已進(jìn)入了信息化管理的新階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的投融資金額、經(jīng)營現(xiàn)金流比其他行業(yè)企業(yè)大很多，因此房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理面臨著非常大的挑戰(zhàn)，急需應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式。財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的應(yīng)用需要具備資金管理的意識(shí)，同時(shí)也要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理方面的科學(xué)性、專業(yè)性。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營過程中應(yīng)用財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式，使得企業(yè)管理層能夠全面了解企業(yè)資金的流動(dòng)需求和運(yùn)作過程，保證企業(yè)資金的合理應(yīng)用，并為企業(yè)合理決策提供依據(jù)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.實(shí)施財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的可行性

實(shí)施財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的可行性主要在于兩點(diǎn)。一是房地產(chǎn)企業(yè)有能夠?qū)嵤┴?cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的基礎(chǔ)。實(shí)施財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式需要具有較高的信息化水平。我國房地產(chǎn)企業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了局域網(wǎng)、計(jì)算機(jī)辦公的應(yīng)用，能夠保障財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式獲取信息的實(shí)時(shí)性和有效性。二是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式具有較強(qiáng)的應(yīng)用意愿。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)輒運(yùn)作數(shù)億的投融資金，在管控財(cái)務(wù)成本方面有較高的要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)希望應(yīng)用財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式，合理、準(zhǔn)確、高效的運(yùn)用資金，降低財(cái)務(wù)成本或拓展擴(kuò)大規(guī)模，以減少企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的安全性。

三、應(yīng)用財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式現(xiàn)有的問題分析

1.房地產(chǎn)管理者財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理概念薄弱

我國今年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展在整體上并沒有有效結(jié)合財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理理論發(fā)展，并且多數(shù)的房地產(chǎn)管理者沒有完整的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理概念，相關(guān)人員的思想意識(shí)和知識(shí)能力暫不能匹配經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)管理的專業(yè)基本要求。房地產(chǎn)管理人員在進(jìn)行項(xiàng)目管理工作時(shí)，普遍將工作的重點(diǎn)放在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)與銷售上，不太關(guān)注財(cái)務(wù)管理，造成房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式在項(xiàng)目開發(fā)管理中的應(yīng)用受到忽視或者阻礙。

2.房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)管理職能機(jī)制不完善

我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)普遍制定了相關(guān)制度對(duì)日常業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范，但是在實(shí)際運(yùn)行中，這些制度規(guī)范并沒有起到應(yīng)有的作用。此外，一般的房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)設(shè)立獨(dú)立的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理機(jī)構(gòu)以及安排相應(yīng)的工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)處理，或者有機(jī)構(gòu)有人員，但沒有取得最高管理層的業(yè)務(wù)充分授權(quán)，這造成在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理時(shí)沒有完善的機(jī)構(gòu)、制度支撐和管理權(quán)限支持，缺少制度規(guī)范的約束，進(jìn)一步制約了財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理在企業(yè)中的發(fā)展。

四、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用策略

對(duì)于房地產(chǎn)的管理者來說，應(yīng)該培養(yǎng)自己的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理觀念，并進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，使得財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式與房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)相結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，提高房地產(chǎn)企業(yè)的效率。對(duì)于企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)不斷建立和完善財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理監(jiān)督機(jī)制，建立并不斷完善機(jī)制，提高動(dòng)態(tài)模式的應(yīng)用水平。對(duì)于相關(guān)工作人員來說，可以提高房地產(chǎn)行業(yè)管理人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，提高專業(yè)化財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理水平，激發(fā)財(cái)務(wù)管理人員的在進(jìn)行財(cái)務(wù)工作中的積極性與責(zé)任感，形成敬業(yè)精神，充分在財(cái)務(wù)工作中發(fā)揮自己的作用，從而提升整個(gè)財(cái)務(wù)工作隊(duì)伍的水平，進(jìn)一步提高企業(yè)的競(jìng)爭力。

五、房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式

1.構(gòu)建財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的原則

構(gòu)建財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的模式，需要遵守合法性原則、適應(yīng)性原則、效率性原則以及整體性的原則。其中，合法性原則是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中應(yīng)用財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式，需要在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，不得出現(xiàn)違法、違規(guī)的行為；適應(yīng)性原則是指制定的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式需要符合企業(yè)的實(shí)際開發(fā)狀況，并在實(shí)施過程中有針對(duì)性的進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，避免造成不必要的損失；效率性原則是指財(cái)務(wù)管理的動(dòng)態(tài)模式也有高效率的需求，不能為了管理而管理，提高財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理效率，能夠更好地保障企業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益；整體性原則是制定房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式時(shí)，需要有長遠(yuǎn)的、發(fā)展性的眼光，不能只看到眼前的利益，應(yīng)在符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的前提下，協(xié)調(diào)其他財(cái)務(wù)管控制度，從整體上確保財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的有效實(shí)施。

2.財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建

構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的重心是建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理信息平臺(tái)，將整個(gè)企業(yè)的各個(gè)職能部門的管理工作都納入同一系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)的無縫對(duì)接。

首先，需要具體分析企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的功能需求。通過分析企業(yè)的財(cái)務(wù)管和戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，了解動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)所需要的功能，使得整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能夠在信息查閱、分析、匯總、結(jié)果測(cè)算、計(jì)劃調(diào)整等方面，實(shí)時(shí)反饋各個(gè)具體項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況，并及時(shí)對(duì)各個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的運(yùn)行情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析和綜合評(píng)估。

其次，設(shè)置動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的模版。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的功能需求設(shè)置合理的功能模版。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)普遍以基礎(chǔ)信息、財(cái)務(wù)可行性分析、成本控制、資金運(yùn)用、企業(yè)的業(yè)績和評(píng)價(jià)為主。在這一環(huán)節(jié)，企業(yè)可自行或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)來開發(fā)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)。

再次，運(yùn)行企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。在企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)運(yùn)行過程中，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)預(yù)設(shè)目標(biāo)利潤、分解目標(biāo)成本、編制執(zhí)行資金計(jì)劃、落實(shí)責(zé)任成本費(fèi)用、開發(fā)成本費(fèi)用的計(jì)算和監(jiān)控等環(huán)節(jié)的良好配合。

最后，對(duì)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行集成管理。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)正式運(yùn)行后，需要及時(shí)整合系統(tǒng)各項(xiàng)功能，規(guī)范操作流程，實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。

六、結(jié)束語

財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式具有較為明顯的管理優(yōu)勢(shì)，因此將其應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營過程中，能夠有效提高項(xiàng)目開發(fā)的效益以及促進(jìn)整個(gè)流程的規(guī)范化，從而進(jìn)一步推動(dòng)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用和發(fā)展。

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