文/金鑫、朱利波 山東高速地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 山東濟(jì)南 250098 金利善 青島市技師學(xué)院 山東青島 266229

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，無(wú)論是環(huán)境的改善還是產(chǎn)品的溢價(jià)，都離不開(kāi)高品質(zhì)的景觀工程。另一方面，房地產(chǎn)微利時(shí)代的來(lái)臨很大程度上促進(jìn)了各大房地產(chǎn)商對(duì)成本管理的關(guān)注和重視[1，2]。因此，如何在對(duì)景觀品質(zhì)提升的同時(shí)，采取措施加強(qiáng)對(duì)景觀成本的優(yōu)化控制，既節(jié)約成本，又產(chǎn)生溢價(jià)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化便顯得極為重要[3]。

1、標(biāo)桿房企景觀品質(zhì)概述

高品質(zhì)景觀通常意味著圖畫(huà)般的設(shè)計(jì)構(gòu)圖感、大面積的景觀綠化、氣氛濃郁的主題景觀、無(wú)處不在的細(xì)節(jié)景觀裝飾、高覆蓋的立體綠化、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募?xì)節(jié)處理、細(xì)心的景觀維護(hù)等（見(jiàn)圖1）以萬(wàn)科、綠城、龍湖等標(biāo)桿房企景觀工程為例。（見(jiàn)表1）

2、景觀成本優(yōu)化控制的原則

景觀設(shè)計(jì)及施工成本在整個(gè)建安成本中所占比重高，且后期養(yǎng)護(hù)費(fèi)用大。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在對(duì)景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)及施工過(guò)程中必須時(shí)刻注重景觀成本的優(yōu)化控制，盡可能的在滿足景觀實(shí)用性、觀賞性、品質(zhì)性的基礎(chǔ)上降低景觀成本[4，5]。筆者通過(guò)對(duì)萬(wàn)科、綠城、龍湖等標(biāo)桿房企多個(gè)項(xiàng)目景觀工程成本優(yōu)化控制的調(diào)研、對(duì)標(biāo)，總結(jié)景觀工程成本優(yōu)化控制原則主要有以下三點(diǎn)：

（1）控制軟硬景比，硬景：軟景=3：7（面積比）

（2）低造價(jià)的景觀面積，草坪、灌木、硬景非石材面積＞53%

（3）控制大喬木，控制大喬木數(shù)量及景觀單方造價(jià)

3、景觀成本優(yōu)化控制的措施

3.1 明確景觀顯性成本與隱性成本的比重

顯性成本是景觀工程中顯露在外所產(chǎn)生的成本，這部分直接影響景觀的品質(zhì)感，相應(yīng)的景觀工程中也會(huì)產(chǎn)生一定的隱性成本。要合理分配二者關(guān)系，首先要詳細(xì)分析基地情況，對(duì)景觀工程的隱性成本進(jìn)行初步測(cè)算，如果這部分成本占總成本比重不大，則適當(dāng)微調(diào)景觀的單方造價(jià)，以滿足需要；如隱性成本占比例較大，則成本需要單獨(dú)立項(xiàng)，進(jìn)行這部分建設(shè)；其次，針對(duì)部分項(xiàng)目的特殊情況，將豎向景觀面積計(jì)入總的景觀面積計(jì)算景觀成本，以免出現(xiàn)因?qū)嵤┟娣e與計(jì)算成本面積相差較大而出現(xiàn)的成本不足，影響景觀品質(zhì)。

3.2 調(diào)整軟硬景的比例，平衡效果與造價(jià)

軟硬景面積比例一般為7：3，軟景的成本投入一般不低于景觀總投入的60%，以確保綠化景觀的質(zhì)感。硬質(zhì)景觀是整個(gè)景觀中的點(diǎn)睛之筆，但需要減少硬景的發(fā)力面積，對(duì)面積有限的硬景集中發(fā)力，在有限的成本條件下將重點(diǎn)區(qū)域的硬景盡量做到精致。

3.3 軟景中增加草皮的比例，調(diào)整空間感受，降低景觀成本

軟景內(nèi)部比例需要確定相應(yīng)的控制原則，進(jìn)一步對(duì)成本細(xì)化，增加綠化景觀中的草坪比例，營(yíng)造一種開(kāi)闊的景觀空間，給客戶不同的景觀感受，這對(duì)高層樓盤(pán)尤為重要。

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3.4 硬景中大面積復(fù)制的構(gòu)筑物進(jìn)行材料上的優(yōu)化

硬質(zhì)景觀的優(yōu)化對(duì)象是那些反復(fù)重復(fù)且不是作為視覺(jué)焦點(diǎn)的重要景觀處，在保證效果的基礎(chǔ)上對(duì)用料進(jìn)行適當(dāng)?shù)木?jiǎn)和替換，省下來(lái)的成本可以用于提升重點(diǎn)硬質(zhì)景觀的品質(zhì)。

總結(jié)：

成本的優(yōu)化控制是有效的提升景觀工程品質(zhì)的最重要因素之一，主要從成本的優(yōu)化控制原則、軟景工程的成本優(yōu)化和硬景工程的成本優(yōu)化三個(gè)方面來(lái)提升景觀工程品質(zhì)，將有限的成本最大限度的發(fā)揮其作用，從而既滿足人民對(duì)美好居住環(huán)境的追求，又使得房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)多贏與共榮。