文/石建飛 紹興市華眾房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 浙江諸暨 311800

在信息化的背景下，房地產(chǎn)估價(jià)的方法分別有市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。其中成本法多用于同類型的房地產(chǎn)交易過程中，或者是沒有租金信息的房產(chǎn)，其會(huì)利用成本估價(jià)法為房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，以給定價(jià)格為參考，從而為相應(yīng)的房產(chǎn)提供成本價(jià)格，改價(jià)格是扣除折舊費(fèi)用后較為客觀的價(jià)格[1]。而房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用傳統(tǒng)的成本法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，其主要以估價(jià)師自己的經(jīng)驗(yàn)和一些相關(guān)數(shù)據(jù)為估價(jià)依據(jù)，這種估價(jià)方法在估價(jià)過程中需要消耗大量時(shí)間和人力，最終的預(yù)估價(jià)格和實(shí)際房產(chǎn)價(jià)格相差較大，且由于估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)信息掌握不全面，其對(duì)最終的估價(jià)結(jié)果影響較大。除此之外，當(dāng)統(tǒng)一房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，當(dāng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同時(shí)，估價(jià)師要重新進(jìn)行估價(jià)，這也會(huì)影響房地產(chǎn)估價(jià)的效率。

1、BIM 技術(shù)內(nèi)涵及特點(diǎn)

1.1 BIM 技術(shù)內(nèi)涵

在信息化背景下，BIM技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中十分受用。所謂的BIM技術(shù)是指建筑信息模式，其由多個(gè)建筑工程內(nèi)容組成，如建筑物地里位置信息、建筑物數(shù)量信息等，在其項(xiàng)目生命周期內(nèi)，對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行全方面掌控。BIM技術(shù)是建筑學(xué)中的重要技術(shù)之一，也是建筑項(xiàng)目的重要組成部分。BIM技術(shù)包括建筑信息的全部?jī)?nèi)容，并利用建筑信息進(jìn)行數(shù)字模擬，讓平面的建筑圖紙變成立體的建筑物，從多角度進(jìn)行分析和管理。該技術(shù)的應(yīng)用使得房地產(chǎn)估價(jià)完成了智能化、信息化的評(píng)估，讓評(píng)估結(jié)果更具有可信度和科學(xué)性。

1.2 BIM 技術(shù)特點(diǎn)

在信息技術(shù)的發(fā)展下，BIM技術(shù)呈現(xiàn)出可視、協(xié)調(diào)以及優(yōu)化等特點(diǎn)。該技術(shù)可以利用建筑信息搭建數(shù)字模型，可以直觀的接受到建筑物的各種信息，并對(duì)該建筑項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化。其次，該技術(shù)可視化功能可以將建筑平面圖進(jìn)行展現(xiàn)，可以較大程度上提高建筑施工效率，為后續(xù)建筑項(xiàng)目施工簡(jiǎn)化過程。最后，該技術(shù)還具有較高的協(xié)調(diào)性，在建筑施工過程中可以協(xié)調(diào)各部門間的工作，有效的保證項(xiàng)目的施工進(jìn)度。

2、房地產(chǎn)成本構(gòu)成及估價(jià)方法與流程

2.1 房地產(chǎn)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)在在開發(fā)和建設(shè)過程中需要花費(fèi)各種成本，這些成本將成為房地產(chǎn)估價(jià)的重要部分。房地產(chǎn)成本可以按照不同項(xiàng)目流程分類，如以內(nèi)部開發(fā)的邏輯可以分為土地成本、管理成本、投資成本以及開發(fā)利潤(rùn)等項(xiàng)目。而房地產(chǎn)估價(jià)主要以土地成本和建設(shè)成本為主，其他的項(xiàng)目的花費(fèi)都會(huì)按照社會(huì)平均水平的費(fèi)率和計(jì)費(fèi)基數(shù)的積來表示。在房地產(chǎn)建成和項(xiàng)目所花費(fèi)的金額交付之后，建筑物隨著時(shí)間的變化會(huì)發(fā)生改變，這些改變需要進(jìn)行修繕和改造，使得房產(chǎn)的價(jià)值會(huì)有所改變。除此之外，我國(guó)對(duì)土地征用會(huì)有一些補(bǔ)償政策，在使用年限減少的同時(shí)土地也會(huì)降低價(jià)格，間接使得房產(chǎn)價(jià)格降低。因此，房地產(chǎn)的估價(jià)成本會(huì)隨著時(shí)間的推移發(fā)生改變，選擇科學(xué)、合理的估價(jià)方法尤為重要。

2.2 房地產(chǎn)成本估價(jià)方法選擇

在信息化背景下，房地產(chǎn)成本估價(jià)的方法較多，一般按照對(duì)象可分為土地和建筑物兩方面，相應(yīng)的估價(jià)方法為房地合估和房地分估。其中房地合估是指房產(chǎn)和土地一起進(jìn)行估價(jià)，利用信息技術(shù)進(jìn)行模擬房地產(chǎn)開發(fā)和建成的每一個(gè)過程，從中獲得成本得出最終估價(jià)結(jié)果。而另一種房地分估是指房產(chǎn)和土地要分開估價(jià)，獨(dú)立計(jì)算土地成本和建筑成本，然后將二者進(jìn)行匯總得出最終的成本估價(jià)。從理論上來說，在房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)過程中所花費(fèi)的費(fèi)用、稅金等成本在土地和房產(chǎn)之間進(jìn)行分割存在較大難度，對(duì)此一般房地產(chǎn)成本估計(jì)優(yōu)先采用房地合估的方法。加之我國(guó)在房地產(chǎn)和土地管理方面的區(qū)別，各個(gè)城市間設(shè)立了基準(zhǔn)地價(jià)，在進(jìn)行土地成本估價(jià)的時(shí)可以將其作為參考數(shù)據(jù)，這也是該技術(shù)進(jìn)行估價(jià)的主要路徑之一。

該技術(shù)擁有數(shù)字化和可視化的信息技術(shù)，其可以將房地產(chǎn)建設(shè)的各個(gè)部門進(jìn)行信息共享和協(xié)同辦公，保證房地產(chǎn)施工進(jìn)度、提高工作效率以及節(jié)約資源。BIM技術(shù)的應(yīng)用使得房地產(chǎn)估價(jià)變得便捷高效，將信息化的技術(shù)引入建筑行業(yè)內(nèi)，推動(dòng)房地產(chǎn)建筑的發(fā)展，為房地產(chǎn)估價(jià)提升工作效率和質(zhì)量。

2.3 信息化背景下房地產(chǎn)估價(jià)流程

信息化背景下房地產(chǎn)估價(jià)流程如圖1所示，其以BIM技術(shù)為核心，在現(xiàn)有的房產(chǎn)成本估價(jià)數(shù)據(jù)和基本構(gòu)成成本分析上進(jìn)行估價(jià)，從而形成完整的估價(jià)框架。

圖1 基于 BIM的估價(jià)流程

3、信息化背景下BIM技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用

3.1 案例概況

本文以深圳龍華區(qū)的辦公樓為估價(jià)對(duì)象，利用BIM技術(shù)對(duì)其建立立體模型，按照成本估價(jià)流程對(duì)該辦公樓進(jìn)行實(shí)時(shí)估價(jià)，并說明本篇文章所提方法的操作流程和特點(diǎn)。此辦公樓占地總面積為20079 m2，由兩座矩形的南北建筑物構(gòu)成，兩棟樓由一個(gè)報(bào)告廳連接起來。該樓共有四層，總高為19.5米，在3米處設(shè)有夾層，一樓高6米。其余樓層均為4.5米。

3.2 BIM技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的具體應(yīng)用

3.2.1 BIM模型構(gòu)建

在社會(huì)的發(fā)展下，房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)逐漸受到重視。而房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象多為完工的房產(chǎn)，且在房產(chǎn)建設(shè)開發(fā)過程中未建立BIM模型，在估價(jià)前需要找到二維CAD的施工圖紙，在BIM軟件中建立三維模型。值得注意的是：建立三維模型要按照操作流程進(jìn)行，并安排好構(gòu)件間的聯(lián)系，避免出現(xiàn)構(gòu)件間的關(guān)系混亂，影響正常估價(jià)結(jié)果。在軟件中使用該技術(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)最重要的是工程量的計(jì)算，需按照實(shí)物量為依據(jù)對(duì)建筑的成本進(jìn)行計(jì)算，使得建筑間各個(gè)構(gòu)件可以在軟件中有所體現(xiàn)。

在軟件中設(shè)置基本參數(shù)也是BIM模型構(gòu)建的重要部分，基本參數(shù)的設(shè)置直接影響到房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確性。其基本參數(shù)包括工程基本信息、屬性以及計(jì)算規(guī)則。其中，計(jì)算規(guī)則可以按照國(guó)內(nèi)外的清單規(guī)則進(jìn)行計(jì)算，并在工程實(shí)體上計(jì)算實(shí)際的工程量，與該軟件的統(tǒng)計(jì)依據(jù)相吻合。對(duì)該軟件進(jìn)行精確的設(shè)置可以有效的提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。立體模型的建立需要按照實(shí)體結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)置個(gè)項(xiàng)參數(shù)，并按照操作要求進(jìn)行布置。一些構(gòu)件在CAD模型中難以看出空間關(guān)系，但在該模型中可以清晰直觀的看到幾何狀態(tài)，從而保證建模的效率。

3.2.2 非幾何信息錄入或更新

在CAD圖紙中對(duì)一些非幾何信息難以表示出來，而在三維的BIM模型中可以將這些信息以參數(shù)的形式添加到構(gòu)件中。當(dāng)計(jì)算房產(chǎn)折舊時(shí)，可以根據(jù)構(gòu)件信息進(jìn)行收集信息，從而得出構(gòu)件較為全面的信息，計(jì)算出折舊金額，得到更加準(zhǔn)確的成本估價(jià)結(jié)果。當(dāng)房產(chǎn)在以后發(fā)生改變時(shí)，可以利用該軟件進(jìn)行分析計(jì)算，并進(jìn)行折舊信息的更新。

在BIM模型中，對(duì)構(gòu)件信息要進(jìn)行設(shè)定，如施工方法、掛接清單以及輸出變量等，讓構(gòu)件的基本信息與該模型的信息進(jìn)行更新。同時(shí)，該軟件需運(yùn)行相應(yīng)的程序來分析構(gòu)件間的空間位置，利用構(gòu)件信息計(jì)算工程量，在計(jì)算過程中對(duì)計(jì)算結(jié)果按照設(shè)定的規(guī)則進(jìn)行扣減，最后將該項(xiàng)目的工程量清單輸出。

3.2.3 實(shí)施評(píng)估

3.2.3.1 建設(shè)成本

利用BIM技術(shù)可以及時(shí)的將系統(tǒng)中你在的準(zhǔn)確信息進(jìn)行導(dǎo)出，技術(shù)人員可以通過這些數(shù)據(jù)進(jìn)行合理的規(guī)劃建設(shè)。BIM系統(tǒng)之所以擁有較高的準(zhǔn)確性，是因?yàn)樵撓到y(tǒng)在不同的時(shí)期需要及時(shí)的更新和記錄。另外，BIM軟件擁有較強(qiáng)的可靠性，得到BIM數(shù)據(jù)之后，再利用專業(yè)的工程電算化軟件進(jìn)行實(shí)際的建設(shè)成本提取。與此同時(shí)為了使估價(jià)成本擁有更高的準(zhǔn)確性，還需要得到當(dāng)期工料價(jià)格的具體數(shù)值。

3.2.3.2 重置成本

建筑物重置成本的計(jì)算需要建筑于GIS與BIM綜合進(jìn)行估計(jì)價(jià)格，并且將生成的工作量清單導(dǎo)入到計(jì)價(jià)軟件當(dāng)中，經(jīng)過一系列的重置和填充數(shù)據(jù)之后，精確的測(cè)量出建筑物的重置成本。

3.2.3.3 折舊評(píng)估

在進(jìn)行建筑物使用壽命的評(píng)估過程中，需要進(jìn)行區(qū)分各個(gè)建筑物之間的品種，不同品種的建筑物使用壽命各不相同，比如利用土壤建筑的工程使用壽命相對(duì)較長(zhǎng)，但是對(duì)于室內(nèi)裝修工程來說它的使用壽命就遠(yuǎn)低于土建工程的壽命。隨著時(shí)代的不斷進(jìn)步裝修工程所用的設(shè)備會(huì)隨著業(yè)主的各種需求進(jìn)而不斷提升，這將會(huì)直接導(dǎo)致成本的提升和折舊的變化。所以說建筑物折舊計(jì)算是一項(xiàng)艱巨并且復(fù)雜的任務(wù)，需要進(jìn)行合理區(qū)分。在進(jìn)行實(shí)際的成本估算時(shí)要給予每一個(gè)建筑部位和裝修部分都標(biāo)上合理的定義。首先需要標(biāo)注的是每一個(gè)建筑物的具體竣工日期，以及維修的次數(shù)。其次要為每一個(gè)建筑物標(biāo)注好使用年限。最后，還需要計(jì)算凈殘值和凈殘率。建筑物的凈殘值指的是建筑物最后剩余的價(jià)值。再進(jìn)行計(jì)算折舊時(shí)對(duì)于單個(gè)建筑物來說，可以直接利用直線法進(jìn)行計(jì)算折舊額。

3.2.3.4 評(píng)估結(jié)果

經(jīng)過引入BIM技術(shù)可以讓整個(gè)評(píng)估過程變得更加便捷高效，在實(shí)際的操作中減少了諸多不必要的環(huán)節(jié)和繁瑣的工作，較大程度地降低了人工的工作量，并節(jié)省了人工核算的時(shí)間，且取得的數(shù)據(jù)和評(píng)估結(jié)果更加準(zhǔn)確精細(xì)。比如，2018年11月份這批辦公樓經(jīng)過評(píng)估之后得到的估計(jì)數(shù)字為每平方米18582元，經(jīng)過與實(shí)際的銷售價(jià)格相比得到的評(píng)估數(shù)據(jù)基本與市場(chǎng)售價(jià)一致，市場(chǎng)該時(shí)期的售價(jià)為每平米一萬八到兩萬五之間。

結(jié)語：

BIM技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的運(yùn)用既凸顯了該技術(shù)的優(yōu)勢(shì)和性能，其可以實(shí)時(shí)的監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)成本，讓整個(gè)工程建筑系統(tǒng)發(fā)揮出智能化的特性。BIM技術(shù)的應(yīng)用合理的解決了傳統(tǒng)成本評(píng)估技術(shù)的缺點(diǎn)和不足，主要體現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)在于它的快速性和簡(jiǎn)單性，并且也將傳統(tǒng)成本評(píng)估技術(shù)的主觀臆斷思想進(jìn)行了消除。根據(jù)本篇文章所研究的內(nèi)容，在房地產(chǎn)估價(jià)過程中該方法進(jìn)行了成本評(píng)估和折舊額清算，在極大程度上提高了核算的精確性和效率性。伴隨著時(shí)代的不斷進(jìn)步和科技的快速發(fā)展，BIM技術(shù)逐漸成為房地產(chǎn)和建筑工程行業(yè)所普及的成本估價(jià)方法，在未來的發(fā)展中我們可以不斷的進(jìn)行探索和研究新的思路和方法。