汝元昕

35歲時(shí)從正熱的房地產(chǎn)業(yè)急流勇退，赴美深造追尋留學(xué)夢(mèng)想。王戈宏說(shuō)，“如果不是當(dāng)時(shí)去美國(guó)學(xué)習(xí)了REITs，就沒(méi)有今天我做的中國(guó)第一支公寓類REITs，也可能沒(méi)有新派公寓?！?/p>

2013年到2019年的六年時(shí)間，新派公寓完成了在深交所率先掛牌中國(guó)第一支公寓類REITs的歷程，并不斷穩(wěn)步向前。其背后的舵手王戈宏主要干了3件事：

第一，把長(zhǎng)租公寓按消費(fèi)品做，打造了新派公寓，讓消費(fèi)者對(duì)新派有了穩(wěn)定的品牌認(rèn)知以及定價(jià)，在北京的故宮附近和CBD開(kāi)了樣板店和旗艦店，并在全國(guó)多地落地面對(duì)不同消費(fèi)需求的細(xì)分產(chǎn)品;

第二，將REITs模式率先引入長(zhǎng)租公寓，實(shí)踐了發(fā)起私募不動(dòng)產(chǎn)基金收購(gòu)資產(chǎn)，并把它包裝、改造、升值，并退出，給了投資人可觀的回報(bào);

第三，實(shí)現(xiàn)了從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理到最后的資產(chǎn)證券化退出的完整閉環(huán)解決方案，跟開(kāi)發(fā)商、資本、業(yè)主合作，既幫他們做產(chǎn)品，管理，也幫他們做REITs，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值與回報(bào)。

35歲去留學(xué)

積累可以創(chuàng)造財(cái)富的財(cái)富

王戈宏的人生經(jīng)歷中，“讀萬(wàn)卷書(shū)”與“行萬(wàn)里路”相互交織。伏案鉆研的日子與下海經(jīng)商的歲月各有其滋味，亦對(duì)他的人生與事業(yè)產(chǎn)生了截然不同的影響，造就了相輔相成的裨益。

在采訪過(guò)程中，王戈宏向《留學(xué)》記者分享了一段令他記憶猶新的對(duì)話?！拔以?jīng)面試過(guò)一位國(guó)內(nèi)名牌大學(xué)的畢業(yè)生，他問(wèn)我：‘男人30歲之前應(yīng)該工作還是繼續(xù)深造？我分享了我的建議，是三個(gè)‘盡可能多?！蓖醺旰暧朴频纴?lái)，“第一，學(xué)習(xí)盡可能多的技能;第二，去盡可能遠(yuǎn)和多的地方;第三，體會(huì)盡可能多的挫折。”

這三個(gè)“盡可能多”不僅是王戈宏對(duì)年輕人的建議，其中也蘊(yùn)涵著他真切的人生感悟，暗示著他成功的秘訣?！坝辛诉@三個(gè)‘盡可能多之后，確定一個(gè)方向，堅(jiān)持做10年以上，就會(huì)容易成事。”王戈宏如是 說(shuō)。

“學(xué)習(xí)盡可能多的技能”是王戈宏自年少時(shí)期就擁有的習(xí)慣。對(duì)他來(lái)說(shuō)，學(xué)習(xí)不是一種壓力或任務(wù)，而是懷著一腔熱忱追尋的樂(lè)事。在學(xué)生時(shí)代，王戈宏是名副其實(shí)的“學(xué)霸”，“除了學(xué)習(xí)和運(yùn)動(dòng)之外沒(méi)有別的愛(ài)好，除了考第一名之外沒(méi)有別的特長(zhǎng)”。他擅長(zhǎng)英語(yǔ)，酷愛(ài)鉆研數(shù)學(xué)和物理，高中時(shí)期通讀了《相對(duì)論》，還曾獲得甘肅省奧林匹克物理競(jìng)賽第13名。本科畢業(yè)后，他仍孜孜不倦地行走在求學(xué)之路上，在上海交通大學(xué)攻讀MBA，回國(guó)后在社科院進(jìn)修了金融博士，后又讀了著名的沃頓商學(xué)院的AMP。多樣化的學(xué)習(xí)經(jīng)歷為他日后的事業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的知識(shí)基礎(chǔ)。

“去盡可能遠(yuǎn)和多的地方”是王戈宏接下來(lái)人生故事的真實(shí)寫(xiě)照。走出象牙塔后，他不拘泥于書(shū)本，亦不甘居于一隅，而是迅速地投身時(shí)代的潮流之中，開(kāi)創(chuàng)自己的一番事業(yè)。20世紀(jì)90年代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金年代拉開(kāi)了序幕，王戈宏南下廣州和深圳創(chuàng)業(yè)，從事房地產(chǎn)策劃產(chǎn)業(yè)，逐漸取得不小的成就。這成為了王戈宏與房地產(chǎn)業(yè)緣分的開(kāi) 端。

2003年，正當(dāng)事業(yè)漸入佳境之際，王戈宏獲得了一個(gè)去美國(guó)丹佛大學(xué)深造的機(jī)會(huì)。在事業(yè)與學(xué)業(yè)之間，當(dāng)時(shí)35歲的王戈宏選擇了后者。那時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)頭正勁，王戈宏卻急流勇退，為了求學(xué)不惜將打拼多年的事業(yè)歸零。談及當(dāng)初的選擇，他坦言“有過(guò)猶豫，也付出了勇氣與代價(jià)”。但是對(duì)此他絕不后悔?！爱?dāng)已經(jīng)完成一件事情的時(shí)候，它就變得簡(jiǎn)單了，對(duì)我來(lái)說(shuō)沒(méi)有挑戰(zhàn)性?！?/p>

赴美留學(xué)，正與王戈宏“盡可能多”的人生哲學(xué)相呼應(yīng)?！盎仡欁约汗ぷ饕约傲魧W(xué)等等的經(jīng)歷，我發(fā)現(xiàn)我不自主地為自己積累著‘盡可能多?！蓖醺旰旮嬖V《留學(xué)》記者，“簡(jiǎn)單的事很多人都在做;而選擇困難的事就需要有智慧、視野與堅(jiān)韌。這是可以創(chuàng)造財(cái)富的財(cái)富?！?/p>

邂逅REITs

事實(shí)上，留學(xué)的夢(mèng)想早就在王戈宏的心中生根發(fā)芽了。在他看來(lái)，留學(xué)的重點(diǎn)并不在于學(xué)習(xí)知識(shí)與技能，而是能擁有一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間體驗(yàn)不同的思維與生活方式的機(jī)會(huì)。了解其他種族的人是怎樣工作、生活、思考的，是一種很有趣的體驗(yàn)。人生如果沒(méi)有一次深刻的海外學(xué)習(xí)與生活經(jīng)歷，是很遺憾 的。

王戈宏抓住了美國(guó)留學(xué)的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)了自己的夙愿。在丹佛大學(xué)研究商科期間，他并不安于埋頭課本。在沒(méi)有課的時(shí)候，他開(kāi)著車在美國(guó)的土地上漫游，從西到東，從北到南，從洛杉磯到華盛頓，從華盛頓到邁阿密，他的足跡與身影橫穿了美國(guó)的國(guó)土。在這樣的旅程當(dāng)中，王戈宏深入地體驗(yàn)了美國(guó)的本土文化，交了一些當(dāng)?shù)氐呐笥?，忘掉自己華人的身份去融入美國(guó)。

對(duì)于已過(guò)而立之年的人來(lái)說(shuō)，放下國(guó)內(nèi)不錯(cuò)的工作，遠(yuǎn)渡重洋深造，并不是一個(gè)能輕易做出的決定?！肮ぷ骱罅魧W(xué)到底值不值得”是很多人縈繞心頭難以抉擇的問(wèn)題。對(duì)此，王戈宏給出了自己堅(jiān)定的答復(fù)與建議：“有條件一定要留學(xué)，每個(gè)人留學(xué)的目的與收獲可能各不相同。但是我覺(jué)得，一個(gè)在國(guó)外有過(guò)完整學(xué)習(xí)、工作、生活歷練的人，心靈與思維會(huì)被重新締造。”

在王戈宏看來(lái)，留學(xué)不是為了拿一個(gè)學(xué)位或者鍍一層金，而是讓自己打破原有的舒適、慣性與狹隘，在一個(gè)不舒適、不自信的他族環(huán)境里重新建立自信與找回舒適。“這一關(guān)如果過(guò)了，一生都會(huì)受益匪淺。留學(xué)能夠幫助你成為一個(gè)擁有‘國(guó)際心的人，獲得一次新的生命?！?/p>

王戈宏所言的“新的生命”并非一句心靈雞湯式的勸勉，而是他真實(shí)深刻的切身體會(huì)?！叭绻皇钱?dāng)時(shí)去美國(guó)學(xué)習(xí)了REITs，就沒(méi)有今天我做的中國(guó)第一支公寓類REITs，也可能沒(méi)有新派公寓。”可以說(shuō)，如今王戈宏事業(yè)的創(chuàng)新與突破，正是源自于十余年前在美國(guó)與“REITs”概念的邂逅。

在美國(guó)深造時(shí)，王戈宏在課余時(shí)間苦練高爾夫球，也酷愛(ài)研習(xí)各種建筑。有一位教授開(kāi)玩笑地對(duì)他說(shuō)：“要不你轉(zhuǎn)行學(xué)習(xí)高爾夫吧，或者研究REITs吧，這是在美國(guó)發(fā)展很好的房地產(chǎn)金融工具，未來(lái)中國(guó)可能會(huì) 有。”

這是王戈宏第一次聽(tīng)到REITs，他立刻被這個(gè)概念吸引，開(kāi)始著手研讀大量相關(guān)資料。最初的學(xué)習(xí)過(guò)程艱澀不易，但在興趣驅(qū)使下，王戈宏堅(jiān)持了下來(lái)。丹佛大學(xué)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有很高的研究水平，這也為王戈宏的學(xué)習(xí)營(yíng)造了得天獨(dú)厚的環(huán)境。

REITs全稱為Real Estate Investment Trusts，即房地產(chǎn)投資信托基金，指的是借助匯集的社會(huì)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，然后上市成為股票，并將絕大部分租金收益免稅分配給投資者。它起源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，并在20世紀(jì)90年代后進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期。

2005年初，與朋友的一次交談為王戈宏深入鉆研REITs領(lǐng)域提供了契機(jī)。“《創(chuàng)富志》的主編張信東曾經(jīng)是國(guó)內(nèi)知名的財(cái)經(jīng)雜志《新財(cái)富》的主編，是我多年的好友。我在美國(guó)打電話跟他閑談的時(shí)候，興奮地把REITs這種產(chǎn)品告訴了他。”王戈宏告訴張信東，這是房地產(chǎn)金融的“新產(chǎn)品”，在美國(guó)發(fā)展很好，以后在中國(guó)也會(huì)有市場(chǎng)。張信東當(dāng)即為王戈宏在《創(chuàng)富志》開(kāi)了一個(gè)專欄《地產(chǎn)邊緣》，每月一期，系統(tǒng)介紹美國(guó)各類REITs的案例。

三年的專欄作家生活中，王戈宏把美國(guó)REITs的各類企業(yè)都研究了一遍。新派公寓類REITs的項(xiàng)目，正是在此時(shí)墊下了堅(jiān)固的基石。張信東后來(lái)開(kāi)玩笑說(shuō)，“寫(xiě)專欄寫(xiě)成了實(shí)踐者！”

“城市的廣場(chǎng)應(yīng)該屬于年輕人”

2009年，結(jié)束了6年之久的美國(guó)留學(xué)與工作生活，王戈宏懷著滿腔熱忱與施展才華的渴望回到了國(guó)內(nèi)。脫離了研究學(xué)者的身份，他再次進(jìn)入了創(chuàng)業(yè)者的角色里。

以前從事房地產(chǎn)領(lǐng)域積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，加之在美國(guó)對(duì)于REITs的深入觀察與研究，賦予了王戈宏重啟事業(yè)的靈感與信心。“我要把REITs這種先進(jìn)的金融工具與中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)?！?/p>

回國(guó)伊始，經(jīng)歷了幾番嘗試與頓挫，進(jìn)行了深入的調(diào)研與思考后，王戈宏將目標(biāo)放在了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上。由于在美國(guó)期間一直租住公寓，他對(duì)于這一群體的需求更加能夠感同身受。最初創(chuàng)立新派公寓的決定，充滿了一代年輕人的情懷。創(chuàng)立新派公寓的初心，就是“讓年輕人住回城里”?！俺鞘械膹V場(chǎng)不僅屬于大媽，還應(yīng)該屬于年輕人，一座偉大城市的夜晚，不應(yīng)該拒絕年輕人?！蓖醺旰隂Q定將新派公寓建在城市的核心地段，“將年輕人留給了這個(gè)城市的夜 晚”。 2013年，經(jīng)過(guò)一年的籌備，新派公寓的樣板店和旗艦店分別在北京的故宮旁邊和北京CBD的核心區(qū)開(kāi)設(shè)，兩個(gè)店均在3個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)了滿租。

“其實(shí)中國(guó)租房消費(fèi)者的需求非常之大，但產(chǎn)品供給卻嚴(yán)重不足，供需錯(cuò)配，傳統(tǒng)的中國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)一直聚焦的是家庭需求而不是城市里的白領(lǐng)。別的不說(shuō)，五六年過(guò)去了，北京CBD核心區(qū)還是只有新派一家高端公寓?！蓖醺旰暄壑械膯?wèn)題映照他創(chuàng)立新派的初衷，“想讓中國(guó)的年輕人可以有品質(zhì)的居住，有尊嚴(yán)的打拼?！敝钡浆F(xiàn)在，他和他的團(tuán)隊(duì)仍一直在路上。

新派類REITs成功掛牌

開(kāi)啟60萬(wàn)億量級(jí)全新市場(chǎng)

新派公寓另辟蹊徑的發(fā)展模式，也意味著加倍的艱難險(xiǎn)阻。從2013年新派公寓成立，到2017年在深交所掛牌類REITs，4年的時(shí)間內(nèi)經(jīng)歷了八起八落。彼時(shí)，新派類REITs并沒(méi)有可以參照的案例，王戈宏帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)摸著石頭過(guò)河，一步一步邊研究邊推進(jìn)。

談及那段艱難時(shí)光，王戈宏不忘肯定團(tuán)隊(duì)中每一位伙伴的努力與付出。他告訴《留學(xué)》記者，專業(yè)團(tuán)隊(duì)里券商、律所、評(píng)級(jí)、評(píng)估人員，每一個(gè)人都付出了巨大的努力。凌晨的辦公室，常常燈火通明?！坝捎谕顿Y人對(duì)產(chǎn)品不是很理解，每一次融資談判都在最后一刻功虧一簣，期間總是好壞消息交替。作為核心推動(dòng)者，我雖然內(nèi)心極其煎熬，但每一天面對(duì)團(tuán)隊(duì)時(shí)我必須要展示樂(lè)觀與信心。好幾次走不下去時(shí)，只好靠酒麻醉自己，第二天醒來(lái)時(shí)繼續(xù)堅(jiān) 持?！?/p>

2017年11月3日，新派公寓類REITs在深交所成功掛牌。3.6秒的掛牌鐘聲，凝聚的是王戈宏的團(tuán)隊(duì)4年的努力。風(fēng)光背后的心酸，不為外人所知?；貞浧鹉菚r(shí)的情形，王戈宏至今掩不住激動(dòng)之情：“臨近深交所開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)的前30分鐘，峰回路轉(zhuǎn)，一切落定。老天不負(fù)奮斗者。發(fā)行成功后，我們的團(tuán)隊(duì)一起慶功，從晚上7點(diǎn)喝酒到12點(diǎn)，真正體會(huì)到了置于死地而后生的酣暢淋漓?！?/p>

新派公寓是國(guó)內(nèi)第一個(gè)用私募基金方式收購(gòu)物業(yè)做公寓的公司?！耙婚_(kāi)始很多人不理解，認(rèn)為這是很傻的。”王戈宏說(shuō)，“直到2017年做成中國(guó)第一支公寓類REITs，在深交所掛牌后，才被認(rèn)為走出一條資產(chǎn)管理的價(jià)值閉環(huán)，這種模式成為很多地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)型的選擇?！?/p>

誠(chéng)然，在中國(guó)資產(chǎn)證券化的路程上，新派公寓成為了標(biāo)桿和引領(lǐng)者。新派類REITs的成功掛牌，開(kāi)啟了一個(gè)60萬(wàn)億量級(jí)的全新市場(chǎng)。隨后半年時(shí)間，住房租賃的資產(chǎn)證券化雨后春筍般的出現(xiàn)。

“有時(shí)，做最傻和最難的事可能是正確與長(zhǎng)遠(yuǎn)的選擇?！蓖醺旰耆缡强偨Y(jié)新派的創(chuàng)立、發(fā)展、掛牌之路。

“To G”

新派的成長(zhǎng)與國(guó)運(yùn)合拍

回顧新派公寓6年多以來(lái)的成長(zhǎng)道路，其中有輝煌的瞬間，亦不乏落寞的時(shí)刻。曲折摸索，砥礪前行，終于自成一派。談及成功的原因，王戈宏首先將之歸功于時(shí)代潮流的助推。

“新派公寓是在深交所成功發(fā)行的中國(guó)首單住宅租賃類REITs，它的創(chuàng)立與成功植根于國(guó)家的大政策?！蓖醺旰暾f(shuō)，“當(dāng)你的思維與這個(gè)時(shí)代的脈搏同步的時(shí)候，當(dāng)你所做的事情與國(guó)運(yùn)合拍的時(shí)候，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)做什么都很順利。個(gè)人沒(méi)什么高明，踩準(zhǔn)時(shí)代的趨勢(shì)才是關(guān)鍵！”

新派公寓的發(fā)展正是借了“雙創(chuàng)”時(shí)代的東風(fēng)。國(guó)家鼓勵(lì)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新，出臺(tái)一系列政策為創(chuàng)業(yè)者清障搭臺(tái)。在金融領(lǐng)域，國(guó)家與地方層面越來(lái)越多的支持政策為金融創(chuàng)新活動(dòng)提供了廣闊的空間。與此同時(shí)，國(guó)家深化住房制度改革，實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，中國(guó)的房地產(chǎn)迎來(lái)了新的機(jī)遇。

“國(guó)家鼓勵(lì)租賃的時(shí)候，我在做租賃;國(guó)家鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，我已經(jīng)在實(shí)踐地產(chǎn)的金融創(chuàng)新REITs?！币宦飞?，新派公寓的成長(zhǎng)有時(shí)代大方向的引領(lǐng)、國(guó)家政策的撐腰。作為掌舵人的王戈宏清醒地意識(shí)到了這一點(diǎn)，并期待著時(shí)代賦予更多機(jī)遇。

二房東模式紅利消退

2020如何轉(zhuǎn)型

在王戈宏看來(lái)，中國(guó)的公寓產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，是時(shí)代發(fā)展的必然趨勢(shì)?！昂饬恳粋€(gè)城市是否有競(jìng)爭(zhēng)力，一個(gè)重要的指標(biāo)就是能否吸引人才工作與居住生活。每一位人才都在城市里買(mǎi)房居住是不現(xiàn)實(shí)的，因此，完善的職住平衡體系以及成熟的租賃公寓市場(chǎng)變成為一個(gè)城市是否成熟的標(biāo)志。國(guó)際上著名的大都市都有成熟的租賃市場(chǎng)，中國(guó)一線城市以及經(jīng)濟(jì)活躍的二線城市人才的流動(dòng)為租賃公寓提供了巨大的需求以及機(jī)遇?！?/p>

伴隨著機(jī)遇而來(lái)的，還有嚴(yán)酷的挑戰(zhàn)。王戈宏表示，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)盛行的二房東模式并不是一個(gè)健康的可持續(xù)的模式，一些過(guò)于激進(jìn)、簡(jiǎn)單、追求規(guī)模的企業(yè)會(huì)遇到種種問(wèn)題?！斑@種挑戰(zhàn)很正常，能夠促使行業(yè)反思，共同探索未來(lái)可以健康發(fā)展的符合邏輯的新模式?！?/p>

在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的時(shí)代背景下，公寓產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)發(fā)展軌跡的拐點(diǎn)。王戈宏向《留學(xué)》記者表示，2020年是公寓產(chǎn)業(yè)重新創(chuàng)業(yè)以及在新的起點(diǎn)再發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！?020年起，長(zhǎng)租公寓的企業(yè)將會(huì)面臨商業(yè)模式的抉擇。在二房東模式的紅利基本消失后，打造品牌的客戶價(jià)值以及資產(chǎn)管理能力將是新的擴(kuò)展挑戰(zhàn)。未來(lái)，在輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩個(gè)戰(zhàn)線完成閉環(huán)的企業(yè)將會(huì)有機(jī)會(huì)突出重圍，同時(shí)，具備全國(guó)跨地域運(yùn)營(yíng)能力的品牌也具備競(jìng)爭(zhēng)力。所以，2020年起，將會(huì)出現(xiàn)大魚(yú)吃小魚(yú)，以及大魚(yú)吃大魚(yú)的各類并購(gòu)。”

新派公寓成立以來(lái)，選擇了幾個(gè)最難的事去做：沒(méi)有像同行一樣按照二房東模式去簡(jiǎn)單擴(kuò)張，而是分別實(shí)踐嘗試了二房東模式、類REITs模式，以及品牌輸出模式;不是用一個(gè)產(chǎn)品復(fù)制，而是有意選擇不同類型資產(chǎn)，實(shí)踐了精品公寓、白領(lǐng)公寓、青年公寓以及家庭公寓四個(gè)不同價(jià)位產(chǎn)品;沒(méi)有在一個(gè)城市多開(kāi)點(diǎn)，而是在北京、深圳、成都、南京等中國(guó)不同地域?qū)嵺`了跨地域能力。

新派公寓類REITs的成功意義在于為當(dāng)下大型租賃用地提供了資產(chǎn)證券化的路徑?！拔覀?yōu)樽赓U人才公寓社區(qū)提供從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理到最后的資產(chǎn)證券化退出的一整套解決方案。當(dāng)下，我們?cè)诒本?、深圳、廣州正在運(yùn)作的每個(gè)項(xiàng)目社區(qū)都超過(guò)10萬(wàn)平方米?！?/p>

王戈宏向《留學(xué)》記者介紹，新派的獨(dú)特規(guī)?；窂?020開(kāi)始啟動(dòng)?！靶屡晒⒂米钌俚馁Y本、最少的項(xiàng)目、最精悍的人員完成了四檔產(chǎn)品落地、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建立，以及大數(shù)據(jù)系統(tǒng)。類REITs的實(shí)踐將會(huì)為大型租賃人才公寓項(xiàng)目提供整體價(jià)值提升的服務(wù)，同時(shí)與金融機(jī)構(gòu)成為Pre-REITs基金并購(gòu)資產(chǎn)，為公募REITs打造規(guī)模化資產(chǎn)包。這是2020年新派公寓的新機(jī) 遇?！?。