周仰霙

上海市城市排水有限公司 上海 200040

前言：做好權(quán)屬登記，是當(dāng)前相關(guān)政府部門需要履行的重要職責(zé)，通常情況下由土地資源和房產(chǎn)管理兩個部門共同負(fù)責(zé)。具體指將資質(zhì)健全的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，從而實現(xiàn)法制化管理，給予住房所有者一定的權(quán)益保障。因此，相關(guān)部門需要針對權(quán)屬登記就以往存留下的的問題展開分析，并結(jié)合實際情況就具體原因進(jìn)行深層次分析，在此基礎(chǔ)上就相關(guān)的管理體制進(jìn)行優(yōu)化，從而將管理工作效能發(fā)揮到最大化。

一、權(quán)屬登記遺留問題分析

就目前來講，在權(quán)屬登記領(lǐng)域，因為歷史管理環(huán)境不規(guī)范所造成的遺留問題比較顯著，給房產(chǎn)管理工作的革新與實現(xiàn)高效能發(fā)展造成了一定的阻礙。通過深入分析，可以發(fā)現(xiàn)遺留問題具體表現(xiàn)為兩個層面。①總申報機(jī)制影響下，造成申請流程和工作環(huán)境不嚴(yán)謹(jǐn)[1]。權(quán)屬登記工作呈現(xiàn)出一定的隨意性。由此引發(fā)的不良現(xiàn)象具體表現(xiàn)為一些產(chǎn)權(quán)未能獲得有效登記，在資質(zhì)發(fā)放等工作上也未能有效落實，給當(dāng)下的登記工作造成了十分不利的影響。②在“兩證并行”體制下，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)法規(guī)、政策并未隨著進(jìn)行完善，是目前比較顯著的歷史問題之一。因為缺乏正確的政策導(dǎo)向，導(dǎo)致一些年代久遠(yuǎn)的建筑工程，如拆遷房等在產(chǎn)權(quán)證發(fā)放方面始終無法得到有效落實，這也給購房者的經(jīng)濟(jì)利益造成了十分不利的影響。因此，針對歷史問題，相關(guān)部門需要從誘因?qū)用孢M(jìn)行綜合分析，找到問題的實質(zhì)，以便可以結(jié)合實際管理需求提出合理的管理舉措。

二、具體誘因分析

（一）跟蹤管理落實不到位

雖然，社會環(huán)境已經(jīng)實現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)的有效轉(zhuǎn)變，但是因為思想的滯后，導(dǎo)致在權(quán)屬登記領(lǐng)域，所貫徹的思想仍然顯現(xiàn)出計劃經(jīng)濟(jì)的政策面貌，在實行管理職能的過程中，所呈現(xiàn)的審批流程比較復(fù)雜，給工作人員造成了較大的職業(yè)壓力，同時，因為人員分配不夠規(guī)范，導(dǎo)致具體的管理職能無法獲得有效落實。更在實現(xiàn)跟蹤服務(wù)方面造成了一定的局限性。隨著房建市場環(huán)境逐漸發(fā)生變化，發(fā)展趨勢日益顯著，對房產(chǎn)商的資質(zhì)水平要求也逐漸放松。雖然，能夠帶動經(jīng)濟(jì)的有效增長，但也增加了風(fēng)險，如少批多建、驗收資質(zhì)不全、質(zhì)量監(jiān)督落實不到位等，因為相關(guān)問題制約導(dǎo)致權(quán)屬登記工作受到明顯阻礙，給購房者造成了較大程度的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，也增加了用戶的整體不滿度。

（二）行政管理職能過于繁多

權(quán)屬登記與其他常規(guī)的管理服務(wù)項目不同，其工作環(huán)境相形之下更加的復(fù)雜，同時涉及到的工作環(huán)節(jié)和步驟也具有一定的多樣性。在職能要素包含方面比較繁多，給后續(xù)的跟蹤工作造成了不利的影響。通常情況下，權(quán)屬登記這一工作要務(wù)要在工程竣工之后進(jìn)行，屬于工程建設(shè)體系中的最終模塊，而理論上，相關(guān)部門需要嚴(yán)格履行權(quán)屬登記職權(quán)，并做好相應(yīng)的跟蹤處理服務(wù)。但實際上，相關(guān)部門在該工作領(lǐng)域需要履行的工作職能太過繁雜，從政府拍賣房處理，到戶口落實，到資質(zhì)審批等等。因為職能的復(fù)雜性導(dǎo)致權(quán)屬登記在具體實施的過程中，受到的影響因素比較多樣，同時造成的局限性程度比較顯著，如果不能進(jìn)行規(guī)范的解決，勢必會導(dǎo)致歷史問題逐年增加，最終嚴(yán)重影響整個房產(chǎn)管理工作的深入發(fā)展。

（三）法規(guī)政策不健全

隨著社會發(fā)展，房產(chǎn)管理工作領(lǐng)域所呈現(xiàn)的目標(biāo)定位以及具體的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也有所變化。以往的法規(guī)政策呈現(xiàn)出明顯的不適應(yīng)性，給權(quán)屬登記實際工作的開展和規(guī)范落實造成了一定程度的阻礙。以竣工驗收為例，這是權(quán)屬登記過程中的一個重要參考要素[2]。然而，比較久遠(yuǎn)的并且未能進(jìn)行權(quán)屬登記的建筑工程，缺乏驗收的資質(zhì)，這給登記管理的參考工作造成了一定的阻礙。所以說，法規(guī)體制與歷史問題之間存在著明顯沖突，是當(dāng)前導(dǎo)致權(quán)屬登記受到執(zhí)行限制的根本原因。通過對具體誘因的剖析，相關(guān)部門需要結(jié)合實際提出有效的完善措施，對具體的管理機(jī)制進(jìn)行完善處理，從而為權(quán)屬登記有效開展提供良好的體制支撐。

三、權(quán)屬登記管理體制完善措施分析

（一）樹立歷史眼光

在權(quán)屬登記工作領(lǐng)域，針對歷史上遺留下來的不良問題，相關(guān)部門必須形成準(zhǔn)確的思想認(rèn)知，用歷史的眼光去看待和分析具體的問題，并就具體的誘因展開分析，以此為依據(jù)制定合理的補(bǔ)救措施。也就是說，要針對歷史問題所處的社會環(huán)境，以及當(dāng)時所制定的政策標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面的分析。比如說，在針對鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房開展權(quán)屬登記時，需要將歷史與當(dāng)代的政策相區(qū)分，歷史社會背景下一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房并不在城市范疇內(nèi)，所以，當(dāng)需要就當(dāng)時的社會環(huán)境進(jìn)行歷史考量，并嚴(yán)格按照《城市規(guī)劃法》等相關(guān)法規(guī)就權(quán)屬進(jìn)行合理授權(quán)。針對一些建設(shè)年代久遠(yuǎn)的住房，因為當(dāng)時相關(guān)部門職能功能不完善，未能做好竣工驗收憑證管理，則需要考慮到歷史條件的局限性，靈活的調(diào)整權(quán)屬登記參考因素，保證管理工作的協(xié)調(diào)性。

（二）健全管理政策

針對權(quán)屬登記領(lǐng)域存在的歷史問題，相關(guān)部門需要就政策、法規(guī)等層面進(jìn)行合理優(yōu)化與完善，從而為管理工作的高效落實奠定良好的政策導(dǎo)向基礎(chǔ)，同時也能夠為規(guī)范權(quán)屬管理提供良好的法制支撐條件。①針對普遍性的歷史問題制定《處理意見專項政策》[3]。針對具體問題展開全面的分析，并結(jié)合當(dāng)前的政策形勢以及在權(quán)屬管理方面的具體要求，就管理方案進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，從而保證登記管理工作的合理性。②針對歷史環(huán)境遺留下的未能落實權(quán)屬登記的工程項目，相關(guān)部門之間需要加強(qiáng)職能上的有效溝通。并完善相關(guān)政策明確責(zé)任主體，針對不同問題類型合理確定職能部門。比如說，針對缺乏竣工手續(xù)的工程項目，可以加強(qiáng)安全鑒定工作的干預(yù)。由專業(yè)部門進(jìn)行質(zhì)量鑒定，在確定質(zhì)量達(dá)標(biāo)之后則可以規(guī)范辦理權(quán)屬登記。

（三）權(quán)屬管理一體化建設(shè)

在權(quán)屬管理工作領(lǐng)域，相關(guān)部門不僅要注重歷史問題的規(guī)范處理，同時也要形成良好的預(yù)防意識，對管理工作體系內(nèi)部結(jié)構(gòu)和功能覆蓋面進(jìn)行優(yōu)化處理，本著一體化的原則完善工作系統(tǒng)，從而保證權(quán)屬登記所呈現(xiàn)的工作效果更加突出。①做好交易和權(quán)屬之間的一體化管理。即根據(jù)國家相關(guān)的政策，構(gòu)建統(tǒng)一服務(wù)窗口，將交易和登記模塊的管理工作進(jìn)行協(xié)同進(jìn)行，從而全面提高權(quán)屬登記工作效能，也能夠?qū)崣?quán)屬信息的統(tǒng)一管理。②做好地籍與勘測的一體化工作體系有效建設(shè)。即在權(quán)屬登記工作領(lǐng)域，地基與勘測都屬于重要的工作項目，同時兩者之間存在的關(guān)聯(lián)性十分密切。將兩者有效結(jié)合完善管理系統(tǒng)，能夠有效節(jié)約時間成本，從而保證工作效能更加突出。

（四）加強(qiáng)測繪與面積計算管理

在權(quán)屬登記領(lǐng)域，為了有效杜絕歷史遺留和未來潛藏問題的發(fā)生，相關(guān)部門需要針對房產(chǎn)項目規(guī)模以及占地面積進(jìn)行全面性的管理。按照一定的公式就不同模塊的占地面積進(jìn)行分類管理，如公攤面積等，并就具體的測繪標(biāo)準(zhǔn)和管理機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，從而保證所獲得的房產(chǎn)信息更加全面，并且具有一定的真實性。也能夠為權(quán)屬登記工作的深入開展提供良好的參考依據(jù)。針對地方房產(chǎn)管理發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，以及當(dāng)?shù)亟ㄖN售市場情況，基層政府需要積極參與特色化計算標(biāo)準(zhǔn)的制定，從而全面提高權(quán)屬登記與實際環(huán)境之間的適應(yīng)性。

（五）優(yōu)化權(quán)籍檔案管理

在全面落實權(quán)屬登記的過程中，相關(guān)部門需要做好相關(guān)信息的細(xì)致管理。①專門成立檔案館。針對當(dāng)?shù)貦?quán)屬檔案進(jìn)行分類管理，按照不同的建筑類型、功能范圍等進(jìn)行分類管理。同時，加強(qiáng)現(xiàn)代化技術(shù)的引進(jìn)實現(xiàn)管理體系的完善與創(chuàng)新，為高效統(tǒng)籌、管理和分析權(quán)籍信息提供良好的載體支撐。借助信息技術(shù)對權(quán)籍信息進(jìn)行集中錄入并實現(xiàn)電子資源的有效管理。在登記管理的過程中，工作人員需要形成良好的安全意識，并做好相應(yīng)的備份工作。②加強(qiáng)工作人員信息素養(yǎng)的全面建設(shè)[4]。針對權(quán)籍檔案管理提出的具體職能要求，就管理理念、專業(yè)技能以及需要具備的職業(yè)素養(yǎng)進(jìn)行全面考量，加強(qiáng)知識、技能的有效培訓(xùn)。③重視權(quán)籍信息變更管理。做好規(guī)范性的檔案管理與信息更新等后續(xù)的跟蹤服務(wù)工作，從而為后續(xù)開展相應(yīng)的跟蹤普查以及管理工作提供良好的信息支撐。

結(jié)論：依前所述，做好權(quán)屬登記，是目前房產(chǎn)管理工作領(lǐng)域提出的重要目標(biāo)導(dǎo)向，無論是從宏觀還是從微觀層面講，所呈現(xiàn)的現(xiàn)實意義都是十分突出的，能夠維護(hù)房產(chǎn)環(huán)境的穩(wěn)定，維護(hù)所有者的個人利益。因此，相關(guān)部門之間需要在職能范圍上進(jìn)行合理分配，并加強(qiáng)管理工作的溝通與銜接，共同就具體的管理機(jī)制進(jìn)行完善。從發(fā)展眼光、管理政策、一體化工作體系、測繪與面積管理以及檔案管理等多個層面進(jìn)行系統(tǒng)優(yōu)化，從而保證管理工作覆蓋面功能更加全面、廣泛，全面提高權(quán)屬管理工作水平。