宋慧芳

地方政府在調(diào)控松綁和收緊方面，應(yīng)該注意關(guān)鍵的兩點，即維持相對活躍的交易水平，同時適當防范價格方面的泡沫。

2018年，中國經(jīng)濟面對的情形無以復(fù)加。2018年6月25日央行宣布降準，但寬貨幣到寬信用的傳導并不順暢。隨著中美貿(mào)易戰(zhàn)不斷升級，2018年三季度GDP增速6.5%，跌破了近三年來6.7%-6.9%的穩(wěn)定區(qū)間。2018年10月31日，政治局會議提出“經(jīng)濟下行壓力有所加大”。

2018年底的中央經(jīng)濟工作會議提出“宏觀政策要強化逆周期調(diào)節(jié)”，這在2013年之后是首次。貨幣政策基調(diào)維持“穩(wěn)健”，但去掉“中性”兩字，強調(diào)要松緊適度，保持流動性合理充裕，財政政策方面要求實施更大規(guī)模的減稅降費，并較大幅度增加地方政府專項債規(guī)模。2019年1月4日，央行再度降準。

在國家大的宏觀背景下，房地產(chǎn)政策方面，中央經(jīng)濟工作會議繼續(xù)強調(diào)“因城施策”。2018年年底，廣州、菏澤、珠海等地先后放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，但長沙仍然在收緊公積金政策。然而如何把握地產(chǎn)調(diào)控的“度”，在松緊之間進行協(xié)調(diào)發(fā)展，當前地方政府正在進行探索。

松緊之間

縱觀2005年以來的四輪地產(chǎn)政策放松周期，每一次地產(chǎn)政策松動都是在經(jīng)濟下行壓力較大，宏觀政策以“穩(wěn)增長”為核心任務(wù)的時期。四次中有三次伴隨著較為嚴重的外部沖擊（第一次為國際金融危機，第二次為歐債危機，第四次為中美貿(mào)易戰(zhàn)），第三次雖然沒有外部沖擊，但經(jīng)濟增速連續(xù)兩年沒能達到政府工作報告的目標中樞（在1998年后僅此兩次）。

除了2008年應(yīng)對國際金融危機之外，每一次“穩(wěn)增長”，中央政府都沒有將放松地產(chǎn)作為首選，而是先選擇降準降息、加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度拉動投資等其他措施穩(wěn)定經(jīng)濟，觀察政策效果后如果發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟下行壓力依然較大才考慮動用房地產(chǎn)政策工具。但是在這個過程中，部分地方政府可能會率先出臺放松房地產(chǎn)的政策。

天風證券分析師徐超表示，政府在考慮是否放松房地產(chǎn)政策的時候主要關(guān)注三個點：第一，保增長，最終目的是穩(wěn)就業(yè)。若經(jīng)濟下滑壓力持續(xù)加大，房地產(chǎn)投資本身以及房地產(chǎn)所帶動的上下游產(chǎn)業(yè)鏈將成為重要的托底工具。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈較長，而且刺激的過程不需要政府加杠桿，因此刺激效果要比基建更好。第二，防止房價下跌帶來系統(tǒng)性金融風險。由于個人按揭貸款是用房產(chǎn)抵押，而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸是用土地抵押，很多其他企業(yè)貸款也用企業(yè)主的房產(chǎn)抵押，因此房價若大幅下跌可能會導致棄房斷供及其他貸款違約風險集中爆發(fā)，導致系統(tǒng)性金融風險。第三，地方政府財政承受能力。土地出讓金是地方政府財政收入的重要組成部分，若房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，土地市場流拍現(xiàn)象進一步加劇，地方政府的財政壓力將大幅加劇。疊加對地方政府和城投平臺融資的限制性政策，可能會導致部分地方政府的日常運轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，或觸發(fā)地方債務(wù)違約風險。

縱觀2005年以來的四輪地產(chǎn)政策收緊周期，徐超表示，第二輪收緊的宏觀政策背景是“抑制經(jīng)濟過熱”之外，其他三次收緊都不是為了抑制經(jīng)濟過熱，第一輪是“外貿(mào)+內(nèi)需”雙引擎引領(lǐng)下經(jīng)濟呈現(xiàn)高增長低通脹的良好態(tài)勢，第三輪收緊的背景是新任政府對經(jīng)濟增速的預(yù)期由“高速”逐漸向“中高速”過渡，第四輪收緊則是經(jīng)濟增速長期穩(wěn)定在6.7%-6.9%之間，宏觀政策以供給側(cè)改革和金融防風險為主線。

“但三次房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊有一個共同背景，那就是房價持續(xù)快速上漲。防止房價上漲過快，一方面是為了保障民生，另一方面是為了防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，擔心泡沫破裂后房價下跌的過程中會發(fā)生系統(tǒng)性金融風險?！毙斐硎尽?/p>

適度調(diào)整

“目前來做房貸的客戶還是比較少，我們并沒有感覺到市場回暖的跡象?！苯罩袊y行北京分支機構(gòu)的業(yè)內(nèi)人士告訴《中國經(jīng)濟信息》記者。

與北京不同，近期，青島暫停買房搖號政策、佛山放寬入戶條件、菏澤取消限售政策、杭州和珠海放松社保條件、廣州放開對商業(yè)服務(wù)類物業(yè)項目銷售對象的限制……全國各城市給樓市“松綁”的政策頻出。

相比2017年中央經(jīng)濟工作會議提出的“保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控”，2018年中央經(jīng)濟工作會議提出的“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”的要求，無疑給地方政府提供了更多的樓市調(diào)控自主空間。

不過據(jù)不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，從近期監(jiān)管層釋放出的信號可以看出，監(jiān)管層已經(jīng)意識到樓市的下行勢頭。政策總基調(diào)仍然堅持“房住不炒”，但將賦予地方政府更大的調(diào)整權(quán)限。未來將可能有更多的“微調(diào)“動作出現(xiàn)，其中，“松綁“將是主要的調(diào)整方向，但也不排除收緊的可能。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，各地對樓市政策的微調(diào)，大多為合理化修正。這些調(diào)整雖然結(jié)合了當?shù)貥鞘械膶嶋H情況，但也反映出地方政府存在松綁調(diào)控政策的動機，且這種動機正在付諸實踐。嚴躍進也同時指出，在“房住不炒”的總基調(diào)下，各地的微調(diào)動作將十分謹慎，一旦有“越界”行為，就會迅速得到糾偏。監(jiān)管層也會關(guān)注市場預(yù)期的變化，避免松綁論調(diào)盛行，甚至有可能敦促政策收緊。

1月2日，《人民日報》海外版就發(fā)表文章稱，當前中國經(jīng)濟正處于轉(zhuǎn)型升級、提質(zhì)換擋的關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康對于經(jīng)濟實現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展十分重要。文章引用受訪專家的觀點稱，“各地應(yīng)該圍繞自身城市化進程，根據(jù)人口流動和資源稟賦發(fā)展適合自己的支柱產(chǎn)業(yè)，形成新的增長點，避免回到靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的老路?！?/p>

值得注意的是，就在前述城市松綁調(diào)控的同時，還有兩個城市悄然收緊了公積金政策。

2018年12月28日，汕頭市宣布，提取住房公積金購房的區(qū)域，僅限職工本人或其配偶的住房公積金繳存地或戶籍所在地。汕頭還將申請租房提取住房公積金的額度由原9600.00元/年調(diào)整為4800.00元/年。12月29日，長沙明確，職工申請住房公積金貸款時住房公積金正常繳存時限由“6個月以上”調(diào)整為“12個月以上”。

“地方政府在調(diào)控松綁和收緊方面，應(yīng)該要注意關(guān)鍵的兩點，即維持相對活躍的交易水平，同時適當防范價格方面的泡沫。這兩個工作做到位，基本上政策就可以認為是相對成功的?！皣儡S進告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，從政策方向來看，目前還是一個管控市場秩序和剔除政策瑕疵的概念。從市場秩序看，若是有炒作，那么實際上就還是會管控。從政策瑕疵看，對于影響市場交易如限售政策等，實際上就會面臨被管控或?qū)⒋祟愓咄顺龅谋憩F(xiàn)。