徐靜波

凡是到過日本的朋友，一定有一個感覺，那就 是日本的城市很干凈，干凈的不只是街道，還有房子，看上去那么一塵不染。你看日本的建筑，很難看出它的年份，因為10年前造的房子和30年前建造的房子，從外表上看，都差不多，跟新的一樣。

為什么日本能夠做到這一點？秘密只有一個，那就是日本人恪守建筑物的維修保養(yǎng)之道。

維修基金做保證

東京有一家著名的房產(chǎn)中介與管理公司，叫“暖燈國際地產(chǎn)”。暖燈國際地產(chǎn)公司的老板是一位華人，出生在廣西桂林，所以他的名字叫“桂小川”。桂社長說，當(dāng)你晚上回家的時候，看到家里點著一盞燈，你的心會有一種溫暖的感覺。于是，他把公司取名為“暖燈”。暖燈公司已經(jīng)買下了東京首都圈十幾棟大樓，同時也管理著200多棟房子，對于日本的建筑物，尤其是公寓樓的管理，有著豐富的經(jīng)驗。最近，我跟桂小川社長聊起了這個話題：日本的房子為什么看上去總像新的？他給我講出了這個秘密。

一個人平時有沒有使用美容化妝品，皮膚是會不一樣的。一個精致漂亮的女人，一定是一個善于保養(yǎng)的女人。房子也是同樣，建造完成后，經(jīng)過長期的風(fēng)吹雨打和紫外線的照射，房子的外墻一定是會出現(xiàn)劣化現(xiàn)象;下水管道經(jīng)過幾年的使用后，一定會出現(xiàn)堵塞。那么，如何能夠保證房子的外墻不過多地出現(xiàn)劣化呢？如何能夠保證整棟大樓的所有管道暢通無阻呢？這就需要定期的維修，而且是預(yù)防性維修，不是出了問題才維修。

那么，怎樣保證整棟大樓能夠維持長期的，而且又是經(jīng)常性的維修呢？日本有一項法定的制度，那就是買了公寓樓的房子，就要繳納維修基金。

維修基金的繳納，是每一位擁有房產(chǎn)權(quán)的人必須承擔(dān)的義務(wù)，而且這一項義務(wù)是依據(jù)“平等均分”的原則實施的。

首先，在購買新房時，除了房款，你必須繳納一筆維修基金，一般一套3室1廳的房子，第一次需要繳納大約150萬日元，約合10萬元人民幣。然后，每一個月再繳納相當(dāng)于1000元到2000元人民幣不等的日元物業(yè)修繕管理費。如果你是租房客，那不需要繳納這么多錢，只需要交相當(dāng)于100多元人民幣的日元管理費就行。

必須說明的是，開發(fā)商在賣樓時，也必須繳納一筆維修基金，而且這一筆維修基金，必須超過所有業(yè)主繳納的維修基金的總和。

日本住在一棟樓里的所有業(yè)主，繳納的維修費是完全平攤的。

住在一樓的業(yè)主，也要承擔(dān)電梯的修理費用、屋頂防漏工程的修理費用，業(yè)主也從沒有意見，覺得是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖?。因為日本人認(rèn)為，住在一個大樓里的所有業(yè)主，就是一個大家庭。整棟樓不是某個人的，而是大家共有的，大樓的生命就是每一戶業(yè)主的生命，因此，所有的維修費用必須大家平均分?jǐn)?，不能你多我少。正因為日本人有這樣一種集體主義思想，或者說從眾思維，使得日本在樓盤管理過程中，很少會產(chǎn)生業(yè)主之間的矛盾。

物業(yè)的各種設(shè)施必須定期維修

那么，業(yè)主繳納的這一筆維修基金是由誰管理的呢？不是由政府（房管所）管理的，而是由業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司共同管理。錢放在哪里呢？是放在銀行里。需要使用時，由物業(yè)管理公司提出預(yù)算，業(yè)主委員會審核批準(zhǔn)支付，政府無權(quán)介入此類民間事務(wù)。

東京雖然是一座有著2000多萬人口的國際大都市，但是，主要的物業(yè)管理公司，卻只有四五家，當(dāng)然都是有著半個世紀(jì)以上物業(yè)管理業(yè)績與信譽的大企業(yè)。

從一棟公寓樓建成之后，這些物業(yè)管理委員會就會和業(yè)主委員會共同商定出一個長達(dá)50年的公寓樓維修計劃表，什么時候修理屋頂防漏系統(tǒng)，什么時候修理外墻，什么時候疏通下水道，什么時候檢查供水系統(tǒng)，什么時候檢修電梯和更換電梯，都清清楚楚地寫明具體的施工年份和施工時間，并印成冊子，業(yè)主們?nèi)耸忠环?。到維修節(jié)點時，由物業(yè)管理公司提前通知業(yè)主委員會開會審核，批準(zhǔn)預(yù)算，并書面通知所有

桂小川社長說，日本物業(yè)管理有一條不成文的規(guī)矩，不管下水道有沒有堵，一年必須使用高壓清洗裝置全部疏通一次。屋頂?shù)姆缆┫到y(tǒng)，一般是5年補修一次，10年大修一次。外墻一般是10年全部翻新一次。電梯是3個月檢查一次，15年更換一次。房間里面的消防探測系統(tǒng)是一年檢修一次。

也就是說，日本的物業(yè)管理，不是管道堵了，設(shè)備壞了，才去修理，而是完全的按照提前制定好的修理計劃，進(jìn)行預(yù)防性修理，以保證大樓和住戶不會遇到生活上的麻煩。

在設(shè)備沒有壞的情況下，就把自己的一筆錢交給業(yè)主委員會和物業(yè)公司去管理使用，會不會被挪用和亂用？這是許多人可能會擔(dān)心，而且是不愿意交錢的原因。但是，日本是一個信用社會，業(yè)主們根本不會擔(dān)心自己交的錢會被挪用和亂用。正因為如此，業(yè)主與物業(yè)管理公司建立起了深厚的信賴關(guān)系，很少會埋怨物業(yè)管理公司，或者更換物業(yè)管理公司。而物業(yè)管理公司也是根據(jù)自己長期以來管理樓盤的經(jīng)驗，預(yù)先就制定出詳細(xì)而完整的大樓維修保養(yǎng)計劃，并告知每一位業(yè)主，按部就班地進(jìn)行幾_十年的大樓管理。從事公寓樓管理工作的人，必須考取國家資格證書一一公寓管理士。

東京的大樓物管集中在四五家大型公司手中

值得一提的是，日本的物業(yè)管理公司的主要工作，并不是負(fù)責(zé)大樓的安保或小區(qū)安全管理，而是注重于大樓自身的質(zhì)量和品質(zhì)的管理。原因在于，日本的社會治安普遍較好，很少發(fā)生入室盜竊事件。而且日本的小區(qū)本來就沒有圍墻，都是開放式的，只是大樓的大門是有管理員或者有門鎖安保系統(tǒng)，因此，物業(yè)管理公司幾乎不需要雇傭保安人員，而把主要的財力精力投入到大樓的日常管理中，譬如清掃樓道、管理垃圾、擦洗門窗與樓梯護(hù)手。一般一棟10層樓的公寓，就一個管理人員，而且大多數(shù)管理人員都是退休之后重新參加工作的老年人，或者是家庭主婦。物業(yè)管理公司平時只是做一般性的巡查，只有等到定期維修時，物業(yè)管理公司才會有專門人員上門聯(lián)系服務(wù)。

如果是高檔小區(qū)，物業(yè)管理公司會設(shè)置一個專門的辦公室，派駐幾名工作人員管理，負(fù)責(zé)大樓內(nèi)外的日常清掃工作，處理業(yè)主的一些咨詢業(yè)務(wù)，監(jiān)管進(jìn)出大樓的人員。

在東京的白金臺、涉谷、麻布和六本木等高級住宅區(qū)，有許多四五層樓高的公寓樓，掩映于綠樹叢中。這些樓看上去很普通，但是價錢很高，住的都是有錢人。其他不說，單就維修基金和管理費用，一個月就要繳納相當(dāng)于1萬多元人民幣的日元費用，因為一棟樓才一二十戶人家，費用平攤下來，數(shù)額就很大，所以，沒錢的人，是住不起這樣低層的高級公寓的。相反的，住在高層公寓樓里的人，因為一棟樓里住戶多，修理費用平攤下來就少，這也是在日本住高樓的好處。

所以，日本無論是公寓樓還是辦公樓，建造了許多年，為什么沒有給人一種破舊的感覺？原因就是因為有一整套很好的維修保養(yǎng)管理制度，而這一種制度的建立，首先要有開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司三者之間的信賴和相互依存協(xié)作的基礎(chǔ)，其次是物業(yè)管理公司要有一種對業(yè)主與大樓高度負(fù)責(zé)的態(tài)度。

日本政府已經(jīng)提出了一個“建筑物百年”的計劃要求。以前，日本的大樓設(shè)計使用壽命，都是在50年至70年之間，但是日本政府認(rèn)為，這個壽命太短，必須能夠保證使用100年。一方面是為了避免大樓的頻繁拆建，導(dǎo)致大量建筑垃圾的產(chǎn)生，破壞環(huán)境。其次，大樓的經(jīng)常拆建，損害業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益，也浪費社會資源。因此要求新大樓的建造，從結(jié)構(gòu)到管道，從墻面到內(nèi)部設(shè)施，必須保證能夠經(jīng)受得住100年風(fēng)雨的洗禮。而要實現(xiàn)這一個百年夢，經(jīng)常性的維修保養(yǎng)，就成了關(guān)鍵。所以，東京的大樓物業(yè)管理業(yè)務(wù)為什么會集中在四五家大型物業(yè)管理公司手中，就是因為他們有歷史有信譽有經(jīng)驗，更有管理實力。

為了保證百年大樓的建設(shè)質(zhì)量，最近，日本的建設(shè)現(xiàn)場出現(xiàn)了一種特殊的現(xiàn)象：監(jiān)理師中多了不少女性。監(jiān)理公司起用女性監(jiān)理師來負(fù)責(zé)現(xiàn)場的質(zhì)量監(jiān)理，—方面，是因為女性監(jiān)理師做事認(rèn)真仔細(xì);另—方面，她們很少抽煙喝酒泡酒吧，建設(shè)公司很難賄賂她們。（資料來源：《羊城晚報》）