張凱陽

2019年伊始，樓市松綁繼續(xù)進行時。1月3日，山東青島高新區(qū)房管局發(fā)文，暫停執(zhí)行搖號政策，這是2019年全國樓市第一松綁的城市，也是國內(nèi)首個公開取消搖號購房的城市。

先是山東菏澤取消限售，接著湖南衡陽取消限價“一日游”，文件次日即被撤回，隨后合肥被傳松綁限購被否認，再到此番青島高新區(qū)暫停搖號購房，這一系列動作令人眼花繚亂。

地方政府不斷試探調(diào)控底線，闖關(guān)成功者有之，半途遇挫者有之，更多城市仍在前仆后繼。樓市調(diào)控到底松沒松？哪些城市還會繼續(xù)試探？

闖關(guān)式松綁

這一輪樓市松綁，充滿戲劇性。

2018年12月18日，山東菏澤率先取消限售，這是本輪樓市調(diào)控以來的第一次公開松綁。大多人都以為菏澤在壓力之下，大概率會撤回這一松綁政策。

然而，菏澤隨即給出了一份冠冕堂皇的回應(yīng)。所謂“實為取消轉(zhuǎn)讓期限”“系回應(yīng)市民迫切需求”云云，無論這些措辭如何滑稽，但菏澤最終闖關(guān)成功。

一周過去，2018年12月27日，湖南衡陽公開取消限價，準(zhǔn)備于2019年1月1日正式實施。然而，僅僅過了一天，當(dāng)?shù)鼐脱杆俪坊剡@一文件。

緊接著，2018年12月28日，網(wǎng)傳合肥以“交一個月社?？少I房”松綁限購，合肥對此回應(yīng)稱：未出臺任何放松限購文件，“一個月社?？少I房”主要針對落戶人才。

再接著，2019年1月3日，青島高新區(qū)暫停樓市搖號政策。繼限售、限價、限購之后，又一重磅調(diào)控政策被地方政府試探。

接下來，會有更多城市加入其中嗎？

誰能松綁？

為什么有的城市闖關(guān)成功，有的城市概不承認，還有的城市迅速撤回？換言之，到底哪些城市可以松綁？哪些松綁可以被默許？

筆者認為，中國樓市有兩個關(guān)鍵點：政策市和央地博弈。

既然是政策市，那么當(dāng)外界環(huán)境發(fā)生變化，樓市調(diào)控松綁就在意料之中。而在央地博弈框架之下，中央和地方的核心訴求并不全然相同，地方會反復(fù)試探調(diào)控底線，而上級會更加審慎。

在了解這兩大樓市原理之后，就不難明白樓市松綁為何呈現(xiàn)如此戲劇性的局面。

一方面，當(dāng)穩(wěn)樓市成為自上而下的共識，樓市松綁在一定限度就能得到默許。尤其是前不久的中央會議已經(jīng)明確提出“因城施策”，這就更給了地方政府以松綁的膽量。

然而，不是任何松綁都能通過，也不是任何城市都有松綁資格。在上級看來，一窩蜂松綁最不可行，因為這會最大程度挑戰(zhàn)樓市調(diào)控的嚴肅性。所以，樓市松綁接力賽不會一直順暢無阻，一窩蜂松綁會在強力打壓之列。

另一方面，所有地方政府都有松綁調(diào)控的迫切性，因而會不斷試探上級調(diào)控底線。但樓市調(diào)控能否松綁，關(guān)鍵在于是否服務(wù)于穩(wěn)樓市。

所以，越是樓市調(diào)整動作較大的城市，尤其是經(jīng)濟增長受到明顯影響的城市，樓市調(diào)控政策就越有可能被默許松綁。否則，試圖以松綁調(diào)控來刺激房價，顯然不會如此之快被放行。

限價搖號或會最早退出

在樓市調(diào)控所有政策中，限價最為雞肋，搖號副作用最大。

之所以說限價雞肋，是因為限價只能控制名義上的房價，而對實際上的房價沒有多大影響，更大程度上只是數(shù)字游戲。而在限價之下，雙合同、茶水費、走后門等亂象會層出不窮。

搖號購房，本來是應(yīng)對雙合同、茶水費而來，本意在于穩(wěn)定樓市，但在實際操作中卻成了萬人搶房的助推者。只要限價政策嚴厲，一手房與二手房之間存在較大價差，搖號購房就跟新股中簽一樣，是穩(wěn)賺不賠的套利游戲，自然容易刺激搶房熱潮。

這是樓市上行期經(jīng)常出現(xiàn)的亂象。到了樓市下行期，這兩大政策的價值越來越小。

當(dāng)樓市調(diào)整，房價松動，是否限價已經(jīng)不再重要。而當(dāng)二手房價格不斷下探，一手房與二手房之間的套利空間也越來越小，搖號申請報名人數(shù)也會越來越少，搖號政策也就沒有存在的必要。

以杭州為例，在2018年上半年，搖號搶房一浪高過一浪，部分樓盤萬人搶房，凍結(jié)資金高達上百億元，中簽率僅有3%。而到了2018年下半年，大部分樓盤中簽率高過50%，更有部分樓盤報名人數(shù)不滿，無人搖號。

這種背景下，保留限價政策意義不大，搖號購房更失去了原來的作用，自然會被納入率先取消之列。

樓市松綁的背后

樓市戲劇性松綁背后，是政策市和央地博弈邏輯的體現(xiàn)，也是樓市出現(xiàn)了問題的標(biāo)志。對此，我們有五個結(jié)論：

其一，樓市松綁是大勢所趨。2019年是關(guān)鍵之年，穩(wěn)經(jīng)濟和穩(wěn)樓市至關(guān)重要。在這兩大核心目標(biāo)之下，樓市松綁的城市也會越來越多。

其二，一窩蜂松綁不會被允許。雖然政策市下，樓市調(diào)控不會一成不變，但也不會一會強力調(diào)控一會快速松綁。即便要穩(wěn)樓市，松綁也要一步步來，一擁而上，談何嚴肅性？

其三，樓市調(diào)整大、經(jīng)濟下行壓力明顯的城市，會率先進行松綁。換句話說，房地產(chǎn)依賴度高的城市，會更加積極試探調(diào)控底線，這些試探也會更容易闖關(guān)成功。

其四，越著急松綁的城市，樓市越存在較大問題。這一輪松綁，不是刺激樓市的信號，而是樓市維穩(wěn)的標(biāo)志。這背后，顯然是市場出了問題。因此，松綁越是積極，越不宜過早入手。

其五，三四線城市優(yōu)先，一二線城市有條件松綁。三四線城市會率先松綁，由于調(diào)控本來就不嚴格，完全松綁也并非沒有可能。至于一二線城市，集體公開松綁可能性不大，各大城市會不斷以人才政策或其他擦邊球的行為來試探調(diào)控底線。

至于房價會不會上漲，請記住那句話：沒有放松限購限貸和大水漫灌，樓市松綁只是維穩(wěn)行情。