銀昕

位于北京市大興區(qū)的萬科天地項(xiàng)目

本以為在2017年2月完成交易，正好躲過了北京“3·26”新政影響，但北京市大興區(qū)萬科天地商業(yè)辦公類項(xiàng)目業(yè)主徐先生還是遇到了煩心事兒。

多位萬科天地項(xiàng)目的業(yè)主向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，在簽約中心談合同時(shí)，售樓處的人展示了以商業(yè)辦公項(xiàng)目為名，但完全按照居住功能裝修后的房屋式樣，并向其保證絕對能夠居住。但收房時(shí)他們發(fā)現(xiàn)，二層閣樓凈高僅為1.56米，窗戶彎著腰才能打開，加之消防管道入戶后影響室內(nèi)使用。于是業(yè)主們紛紛要求開發(fā)商整改或退房。

近日，北京市大興區(qū)住建委、開發(fā)商及業(yè)主召開了兩次三方協(xié)調(diào)會(huì)，但未能達(dá)成一致。業(yè)主們表示，將訴諸法律。

“3·26”新政前買的“商改住”沒法??？

徐先生在2017年2月花費(fèi)數(shù)百萬元、以全款購得的是在建“商改住”期房，在2018年9月交房時(shí)，矛盾接踵而來。

徐先生的房屋原本是一個(gè)辦公室的格局，但房屋以Loft的方式被改造，同時(shí)也加進(jìn)了衛(wèi)生間、上下水和廚房通煙管道等居住設(shè)施。

徐先生向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者展示了房屋中幾個(gè)不適宜居住的細(xì)節(jié)。

例如，二層閣樓的一扇窗戶，彎著腰才能打開，該扇窗所在位置的房屋凈高僅為1.56米。

此外，因驗(yàn)收時(shí)是按照商業(yè)辦公類項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，消防水管道進(jìn)入室內(nèi)，并留有消防噴淋頭。

“這個(gè)噴淋頭的高度還不到1.56米，一旦不小心碰到，就會(huì)有大量的消防水涌入室內(nèi)?！毙煜壬嬖V《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，此前發(fā)生過住戶家中被消防水淹沒的情況，導(dǎo)致地板和一些家具的損失，但與物業(yè)公司溝通無果，“物業(yè)公司讓住戶去找萬科，讓萬科來賠這個(gè)錢?！?/p>

萬科天地的開發(fā)商為萬城永輝置業(yè)有限公司?！疤煅鄄椤憋@示，其注冊資金為2000萬元，由旭輝和萬科兩大開發(fā)商以及另外兩個(gè)股東合資組成，萬科占股15%，大股東為旭輝永同昌置業(yè)有限公司，占股54%。不過，該樓盤現(xiàn)在實(shí)際上由萬科負(fù)責(zé)。

除了消防管道入戶以及二層開窗不便等問題外，也有業(yè)主反映“商改住”裝修過程中，為廚房爐灶預(yù)留空間不夠，導(dǎo)致內(nèi)部結(jié)構(gòu)狹窄、使用不便等問題。

“商改住”若既成事實(shí)，住建委怎么管？

基于不少業(yè)主向大興區(qū)住建委反映稱，萬科天地項(xiàng)目的裝修質(zhì)量存在問題，大興區(qū)住建委分別于2月26日、3月8日兩次召集開發(fā)商、相關(guān)業(yè)主和區(qū)住建委之間的三方協(xié)調(diào)會(huì)。

業(yè)主需低頭彎腰才能開窗，頭頂處的消防噴淋頭，則被業(yè)主稱為“不定時(shí)炸彈”

萬科天地三期2號(hào)樓二單元二層消防管爆裂時(shí)漏水的情況

在2月26日的協(xié)調(diào)會(huì)上，工程師出身的徐先生作為業(yè)主代表提出，可以將已經(jīng)鏤空實(shí)木踏板樓梯位移并改造，同時(shí)在不切斷樓道內(nèi)消防水的情況下，將入戶消防水切斷，拆除窗前磕碰頭的管路，以滿足業(yè)主的居住需求。

開發(fā)商代表當(dāng)時(shí)稱，業(yè)主的要求會(huì)帶回公司進(jìn)行研究。

3月8日，第二次三方協(xié)調(diào)會(huì)上，開發(fā)商代表答復(fù)稱，業(yè)主提出的改裝理由因?yàn)檫`反消防部門對商業(yè)辦公類項(xiàng)目的規(guī)定以及房屋承重墻不可更改位置的原因，不能接受。

業(yè)主代表對此極為不滿，并請求大興區(qū)住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表態(tài)。該負(fù)責(zé)人建議開發(fā)商代表將不能改建的原因逐一地回答并形成文字，交由萬科公司蓋章后再發(fā)給業(yè)主代表。

在協(xié)調(diào)會(huì)現(xiàn)場，有業(yè)主問大興區(qū)住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人，事實(shí)上已經(jīng)建成“類住宅”形式的商業(yè)辦公項(xiàng)目，住建委后續(xù)監(jiān)管過程中，究竟應(yīng)當(dāng)完全按照商辦類項(xiàng)目以及合同內(nèi)容來監(jiān)管，還是應(yīng)當(dāng)考慮到項(xiàng)目的具體情況和已經(jīng)造成的既定事實(shí)，滿足業(yè)主對正常居住功能的需求？

該負(fù)責(zé)人答復(fù)稱，業(yè)主在購買此類商辦類項(xiàng)目時(shí)應(yīng)該清楚房屋的性質(zhì)，在與開發(fā)商簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)看清楚具有法律效益的合同內(nèi)容，“住建委負(fù)責(zé)監(jiān)管的只是商業(yè)辦公項(xiàng)目所產(chǎn)生的法律合同，至于裝修協(xié)議等具體問題，只能通過與開發(fā)商的協(xié)調(diào)加以解決?！?/p>

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，在“3·26”新政出臺(tái)時(shí)，北京市住建委執(zhí)法隊(duì)對6個(gè)涉嫌將規(guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦ν庑麄鞑N售的項(xiàng)目暫停了網(wǎng)簽資格，其中就包括萬科天地。

在3月8日的協(xié)調(diào)會(huì)現(xiàn)場，大興區(qū)住建委一位負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，住建委的監(jiān)管范圍只有房屋買賣合同本身，有關(guān)居住功能的承諾屬于買賣合同附件，不在住建委的監(jiān)管范圍之內(nèi)，“我們只監(jiān)管到毛坯交房，是不管精裝修和‘商改住的?！?h3>業(yè)主：萬科天地造假，不值得信任

此外，業(yè)主代表徐先生還提出，萬科天地的收房確認(rèn)單存在造假行為。

徐先生出示的收房確認(rèn)單，由業(yè)主在表格上逐項(xiàng)確認(rèn)收房各處細(xì)節(jié)有無問題，然后再由開發(fā)商交給住建委備案。

徐先生稱，自己在這張收房確認(rèn)單上沒有做任何標(biāo)記，只在第二頁表格的正下方寫上了收房意見，即因?yàn)檠b修質(zhì)量問題不能收房。但等到向北京市住建委反映問題時(shí)，北京市住建委給出的答復(fù)卻是：開發(fā)商交給住建委的收房確認(rèn)單第二頁下方并無字跡。

徐先生出示了北京市住建委答復(fù)他時(shí)給出的兩張收房確認(rèn)單復(fù)印件，第二頁確為空白。

一位開發(fā)商代表解釋稱，徐先生在第二頁下方留言中反映的問題已由開發(fā)商“單獨(dú)向上級(jí)作了匯報(bào)”，但因?yàn)樾煜壬鷽]有在收房確認(rèn)單的表格上畫叉，所以在北京市住建委備案的收房確認(rèn)單上顯示其對收房無任何意見。

由于此間的種種問題，一些業(yè)主要求退房。

“萬科天地的這種做法讓我們覺得不值得信任，與他們繼續(xù)打交道，后面或許還會(huì)發(fā)生種種不可控的事。我們希望以退房了結(jié)此事?！币晃粯I(yè)主說。

萬科：絕對不會(huì)退房

萬科北方區(qū)域公共關(guān)系業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人李鈞告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，萬科天地項(xiàng)目在對外出售和建成期間共遇到5次業(yè)主維權(quán)的問題，但萬科方面的態(tài)度是，絕對不會(huì)退房，“因?yàn)闊o論是從法律文本上，還是從實(shí)際裝修的質(zhì)量上，這個(gè)項(xiàng)目都是沒有任何問題的?！?/p>

李鈞解釋稱，相關(guān)房屋在合同中以及建設(shè)過程中確定的凈高已被定為4.2米，在一層凈高已經(jīng)確定的情況下，躍層的凈高無法改變。改造樓梯位置的方案，也因躍層與一層之間的隔板有承重作用，樓梯不可以隨意拆卸，不具備可行性。而消防部門對商業(yè)辦公項(xiàng)目的室內(nèi)消防管線和噴頭的高度位置都有規(guī)定，移除室內(nèi)消防水管道的訴求，不會(huì)被消防部門批準(zhǔn)。

對萬科天地曾被北京市住建委點(diǎn)名執(zhí)法的問題，李鈞承認(rèn)彼時(shí)萬科天地售樓處的確將居住功能的樣板間和模型對外展示給有意購房者，但在被執(zhí)法之后這些做法均已停止。

李鈞對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，萬科方面注意到，一些業(yè)主維權(quán)的行為背后目的并不純粹，這與“商改住”當(dāng)前尷尬的現(xiàn)實(shí)有關(guān)?！坝行I(yè)主購買時(shí)以投資為目的，等待升值然后轉(zhuǎn)賣給其他個(gè)人購房者，但隨后的‘3·26新政導(dǎo)致這類房產(chǎn)對個(gè)人購房者的吸引力下降，一些投資者認(rèn)為未來升值機(jī)會(huì)渺茫，于是想到了退房?！?/p>

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，在區(qū)住建委、業(yè)主代表以及開發(fā)商三方在該問題上都沒有任何進(jìn)展之時(shí)，徐先生和其他幾位業(yè)主代表將訴諸法律，把大興區(qū)住建委和萬科同時(shí)列為被告。

“我認(rèn)為‘商改住是在監(jiān)管部門縱容和默許下產(chǎn)生的怪胎。”徐先生認(rèn)為，政府有關(guān)部門對此也負(fù)有不可推卸的責(zé)任。

背景資料

北京2017年“3·26”新政規(guī)定，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛荆抑荒艹鍪劢o合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織，購房者不得將房屋作為居住使用，并對二次銷售時(shí)要求個(gè)人購房者名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄，且在申請購買之日起在京連續(xù)5年繳納社?；騻€(gè)稅。

“3·26”新政出臺(tái)后，已在建設(shè)中的“商改住”項(xiàng)目陷入了較為尷尬的境地。此前一些開發(fā)商在以商業(yè)辦公性質(zhì)獲批的地塊上將房屋實(shí)質(zhì)開發(fā)成“類住宅”，通過消防等政府驗(yàn)收后，再以內(nèi)裝修的方式加入上下水、廚房通煙管道等居住功能設(shè)施。但在法律層面，“商改住”是偽概念，更確切的表述應(yīng)為“以商業(yè)辦公項(xiàng)目為名義，對其進(jìn)行改造后變成的‘類住宅”，而非“真商辦”。