子強(qiáng)

(安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 安徽 蚌埠 233000)

一、引言

上世紀(jì)80年代,我國(guó)將“國(guó)有土地有償使用”寫入憲法,包括安徽省在內(nèi)的全國(guó)各個(gè)省份掀起了“房地產(chǎn)熱”，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸成為推動(dòng)安徽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)力，“分稅制”政策的出臺(tái)更是讓安徽省政府不得不將房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)列為財(cái)政收入的重要來(lái)源。在經(jīng)濟(jì)與環(huán)境的兩難選擇中，安徽省經(jīng)歷了房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)的“火熱”與生態(tài)環(huán)境惡化并存的狀態(tài)，尋求安徽省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的呼聲也日益強(qiáng)烈。

二、房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)與環(huán)境破壞

(一)房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)，也稱土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)土地一級(jí)開發(fā)，房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)是土地使用權(quán)出讓的過(guò)程，即政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或農(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者(開發(fā)商)的過(guò)程，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開發(fā)達(dá)的熟地。按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身的循環(huán)來(lái)看，房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)可以看作是其循環(huán)的起點(diǎn)[1]，后續(xù)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)基于一級(jí)開發(fā)的結(jié)果，房地產(chǎn)再開發(fā)的后一階段也是一級(jí)開發(fā)，可以說(shuō)，房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)的數(shù)量與質(zhì)量，直接關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

(二)安徽省房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)中的自然生態(tài)環(huán)境破壞

房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)對(duì)自然生態(tài)的破壞主要是將不合格、不環(huán)保的開發(fā)商列為一級(jí)開發(fā)土地出讓的接受者和房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)本身對(duì)生態(tài)環(huán)境的破壞，如水土保持平衡被打破、施工階段的揚(yáng)塵污染、噪音污染等。房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃階段，如果房地產(chǎn)本身的環(huán)保配套設(shè)施在房地產(chǎn)開發(fā)中沒(méi)有實(shí)施,那么房地產(chǎn)在投入使用的第一天會(huì)成為污染源。以安徽省為例，安徽省2007-2017房屋建筑施工投標(biāo)承包的面積，安徽省建筑施工投標(biāo)承包面積處于較快增長(zhǎng)階段，其中，2015年達(dá)到了32062萬(wàn)平方米，在增長(zhǎng)速度方面，2010年，安徽省建筑施工投標(biāo)承包面積增長(zhǎng)速度達(dá)到了27.59%。如此龐大的投標(biāo)面積，對(duì)自然環(huán)境將帶來(lái)巨大的壓力，如果如此多數(shù)量的項(xiàng)目中缺少環(huán)保措施，必然帶來(lái)嚴(yán)重的建筑垃圾、空氣污染等。

三、房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)過(guò)程中環(huán)境問(wèn)題的產(chǎn)生原因及突出環(huán)保工作的必要性

(一)原因：地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政

自1994年分稅制改革以來(lái)，地方政府為了彌補(bǔ)財(cái)政赤字，時(shí)而出現(xiàn)決策失誤，將農(nóng)村土地、園林綠地等本應(yīng)該受到保護(hù)的土地進(jìn)行房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)，與土地直接有關(guān)的稅收包括：城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅[2]。觀察表1數(shù)據(jù)可知，2007年—2017年安徽省土地直接稅收占當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的很大比例，2010年以來(lái)安徽省土地直接稅收占當(dāng)?shù)刎?cái)政收入比例均超過(guò)10%已是新態(tài)勢(shì)，2013年達(dá)到最大值11.57%。土地財(cái)政的巨大收益迫使地方政府為了稅收利益而對(duì)破壞生態(tài)環(huán)境。

表1 安徽省土地直接稅收占財(cái)政稅收比重(2007-2017)

土地直接稅收=城鎮(zhèn)土地使用稅+土地增值稅+耕地占用稅+契稅

另外，安徽省在房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)中，開發(fā)商尋租行為屢禁不鮮：2013年安徽省政府重點(diǎn)查辦環(huán)境保護(hù)、國(guó)土資源領(lǐng)域窩案串案，其中國(guó)土部門74名官員因非法批準(zhǔn)征用土地、違法發(fā)放開發(fā)商礦產(chǎn)許可證等被立案。

(二)房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)中突出環(huán)保工作的必要性

生態(tài)環(huán)境和房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)利用是一個(gè)整體,在房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)和再開發(fā)過(guò)程中,必須以生態(tài)環(huán)境的保護(hù)為前提,采取合理措施,規(guī)范布局,使房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)和生態(tài)環(huán)境保護(hù)兩者達(dá)到有機(jī)統(tǒng)一。房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)階段，卻也是解決生態(tài)環(huán)保問(wèn)題的關(guān)鍵階段，環(huán)保問(wèn)題靠預(yù)防，預(yù)防工作要在規(guī)劃階段得到落實(shí)，因此，在房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)階段突出環(huán)保工作，是預(yù)防未來(lái)更嚴(yán)重的與房地產(chǎn)有關(guān)的生態(tài)惡化問(wèn)題的合理手段。如果在土地一級(jí)開發(fā)規(guī)劃階段就研究其可能的后果，也就不會(huì)有侵占耕地、揚(yáng)塵污染、水污染等問(wèn)題在后續(xù)房產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中暴露。

四、措施與建議

(一)降低房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)的生態(tài)足跡

適當(dāng)提高住宅容積率，減少耕地占用，致力于建筑的生態(tài)節(jié)能研究，在房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)前期的設(shè)計(jì)階段，結(jié)合城市的實(shí)際情況，適當(dāng)提高住宅建筑容積率，從而降低房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)足跡[3]，同時(shí)大力倡導(dǎo)節(jié)能與綠色建筑，轉(zhuǎn)變能源消耗結(jié)構(gòu)，優(yōu)化土地資源利用結(jié)構(gòu)，這也是降低生態(tài)足跡另一有效措施。同時(shí)實(shí)施以安徽省內(nèi)房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)企業(yè)、地方政府等房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)的受益者及房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)過(guò)程中對(duì)生態(tài)環(huán)境的破壞者為主體，以生態(tài)環(huán)境保護(hù)者為對(duì)象的房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)補(bǔ)償[4]，采用專項(xiàng)基金和政策補(bǔ)償相結(jié)合的形式,鼓勵(lì)房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)創(chuàng)新。

(二)完善與集約型增長(zhǎng)方式相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)的地方法規(guī)實(shí)施細(xì)則

國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》以及安徽省政府發(fā)布的《安徽省國(guó)家建設(shè)征用土地實(shí)施辦法》與《安徽省環(huán)境保護(hù)條例》將對(duì)安徽省房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)過(guò)程中的環(huán)境意識(shí)和行為產(chǎn)生積極的約束作用，但是《安徽省國(guó)家建設(shè)征用土地實(shí)施辦法》自1982年出臺(tái)后至今都未經(jīng)修改，已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)的規(guī)范需求，需要在此基礎(chǔ)上制訂更完善和完整的法規(guī)體系。各項(xiàng)具體法規(guī)政策和專門法律法規(guī)，要以維護(hù)環(huán)境資源全民所有權(quán)為基本點(diǎn)[5]，建立一支力量足夠的、具有獨(dú)立執(zhí)行對(duì)生態(tài)環(huán)境保護(hù)和管理職能的執(zhí)法隊(duì)伍,以保證安徽省房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)監(jiān)督管理工作的有序進(jìn)行。