姚芳沁

中央商務區(qū)（CBD）既掌握了一座城市的經(jīng)濟命脈，也代表了一座城市最具象征意義的明信片景觀。這里密布著摩天樓，為城市的天際畫出獨特的線條，這里是交通運輸?shù)墓?jié)點，每天上萬人于固定時間涌入這里，尋找夢想和生計。

現(xiàn)代技術支持的基礎設施更新，造就了CBD今天的模樣。CBD在歷史中一直都扮演著重要的角色。農民、商人和消費者聚集在城市中心的一塊區(qū)域，來買賣交易商品，它通常都位于城市最古老的地塊附近，并且靠近諸如河道、鐵路等交通樞紐，讓居住于城區(qū)各個地方的人們都便于抵達。這些古城市中的集市正是如今CBD的雛形。

公認的全球最古老并留存至今的CBD—倫敦金融城，在誕生之初便是一個純粹的貨物集散地。古羅馬軍團自公元1世紀起在如今金融城的所在地開始了殖民統(tǒng)治，這一平方英里的土地幾乎就涵蓋了當時倫敦市的全部，這也就是為什么倫敦金融城在英文中被叫作City of London。

金融城臨泰晤士河而建，為了方便運輸，羅馬人統(tǒng)治時期，修建了一座橫跨泰晤士河的橋梁，很快將這里變成了一個重要的運輸港口和商貿中心。

到了16世紀，倫敦逐漸演變成一個重要的國際商貿和金融中心。在這期間，作為倫敦商戶交易中心的皇家交易所于1565年成立，其建筑一直保留至今。盡管今日的皇家交易所早已失去了歷史功能，但其地理位置仍然象征著金融城最核心的區(qū)域。1734年英國央行也搬到它的對面，至今屹立。

17世紀歐洲的咖啡館是信息與交易的集散地。1600年年底，倫敦金融城的咖啡店便成了金融家和商人們聚會聊天的理想去處，一些重要的交易機構就誕生于此。倫敦證券交易所的原型就是一家咖啡店，Edward Lloyds的咖啡店則成了海運的據(jù)點，演變成后來的保險交易市場勞合社（Lloyds）。勞合社大樓至今依然位于金融城核心地帶，其建筑在設計上將樓梯、電梯和通風管道等配套設施都安排在建筑之外，讓它從外面看起來像個張牙舞爪的外星機器，成了金融城內的一大地標建筑。你很可能在包括《BJ單身日記》《猜火車》等很多電影里看到過這個奇怪建筑。

那些在勞合社里設有工位的保險公司，它們的總部或許就在幾個路口之外。每天有4000個經(jīng)紀人進到勞合社，他們的工作就是與各家保險公司代表談判，把一份保單的風險分散，由眾多獨立保險公司共同承擔，為客戶的保險需求尋找性價比最高的組合。勞合社在這個過程中負責監(jiān)管整個交易市場的秩序，衡量每一家進場的保險公司是否具有足夠的資質和資金實力。歷史上第一張車險、第一張航天險等都出自于勞合社，而1912年勞合社還曾為泰坦尼克號開出高達100萬英鎊的保金，最終成為歷史上最大的一筆航海損失。

了解了金融城作為商品交易中心的歷史，也就不難理解為什么今天在金融城內還留存著一家批發(fā)肉市。占地4.4萬平方米，英國最大也是最古老的批發(fā)肉市Smithfield市場至今已有將近800年的歷史。查爾斯·狄更斯的知名小說《霧都孤兒》中也有對Smithfield市場維多利亞時代的樣子極為細致的描繪。它也是倫敦僅剩的，唯一一個依舊在最初成立時的原址上交易的食品集市。

在Smithfield市場內，店鋪的門面看起來和普通菜市場并沒有什么差別，但真正的生意發(fā)生在幕后，即屠戶們直接與大型采購商達成交易。雖然他們的著裝和金融城內穿著西裝打著領帶，對著電子顯示屏打著電話的金融交易員有明顯的差別，但其工作性質和任何市場交易都是一個道理。比方說，好的羊腿，開盤時可能是一公斤5.5英鎊，一小時之后有可能會漲到一公斤6英鎊，這都是由市場供需決定的。

到了18世紀中葉，工業(yè)革命爆發(fā)，生產和運輸技術有了飛速進步，城市的面貌也發(fā)生了巨變。如果說倫敦金融城的演變還受諸多歷史牽制，在大西洋另一頭，沒有什么歷史包袱的美國紐約，終于創(chuàng)造出了第一個現(xiàn)代意義上的CBD。

和倫敦一樣，如今以華爾街為中心的曼哈頓金融區(qū)也是紐約市最早的發(fā)源地，它位于曼哈頓島南部靠近河口的尖端。

紐約對CBD歷史進程的最大貢獻在于，它讓摩天大樓成為CBD的一種常態(tài)。這些高聳的建筑就像垂直城市一樣盡可能地將最多的商務精英裝在同一棟樓里，并為他們提供了靚麗的城市風景。這一時期，這些建筑承載的是單一的、高度聚合的辦公功能。商務精英們則往返于郊區(qū)的住所與城市中心的摩天大樓辦公室之間。

在電梯出現(xiàn)之前，建筑通常只能建到6層高，據(jù)說這是人能爬樓梯的合理高度。電梯的出現(xiàn)打破了這個限制。但建筑依然無法往無限高度建造，原因在于，建筑越高，地基的砌石厚度也要變得越大，才能承受樓房的重量。如果建筑過高，地基承重所需砌石厚度，加上為安裝電梯騰出的空間，迫使可出租的辦公空間變小，開發(fā)商便無利可圖。之后，鋼框架建筑的出現(xiàn)才真正解決了建筑在高度上的局限。鋼框架建筑在1880年代的紐約和芝加哥迅速流行起來，并在后來的10年內蔓延到整個美國。

資本主義的活力掀起了摩天大樓的建設熱潮，大公司也紛紛接力在城市天際線中留下自己的標志。但并不是所有人都滿意這些大體量的超高建筑，最大的爭議在于，城市的街道在這些摩天大樓的遮擋下變得暗無天日。于是，紐約在1916年第一個實行分區(qū)法（Zoning Laws），對城市不同區(qū)域的建筑規(guī)劃作出限制。按照它的規(guī)定，摩天大樓必須依照其所在的街道的規(guī)模，根據(jù)一定的比例，在達到一定高度后建筑外墻必須向內收縮，這也就是為什么很多在1916年到1961年間建成的建筑外形都呈一種階梯狀的金字塔形。

為了緩解1920年代大蕭條時期的經(jīng)濟危機，政府鼓勵基建，有超過35座摩天大樓被擠進了已經(jīng)相當擁擠的曼哈頓下城，其中一些憑借纖細的體型，建到了60多層高。一些我們今天耳熟能詳?shù)募~約地標建筑也建于那一時期，克萊斯勒大廈、華爾街40號（現(xiàn)在的特朗普大樓）、帝國大廈分別成了1931年全球最高的3座建筑。也就是在那時，中央商務區(qū)（CBD）的概念出現(xiàn)了。

在美國，通常用下城（Downtown）來指代CBD，這一說法也是源自于紐約。紐約最早的CBD集中于曼哈頓島的南端，隨著紐約城的擴張，在曼哈頓島上唯一能擴展的方向就只能向北了。在地圖標識中，北為上，南為下，上城和下城的說法也就由此而來。

CBD內高度集中化的商務區(qū)也派生出諸多新的問題。地價越來越高，交通擁堵問題也愈發(fā)嚴重。原來在下城定居的人們開始轉移到上城，超高的地價也把博物館、圖書館等主要的文化設施擠出了下城，這些機構需要大的土地資源來展示藝術性的建筑設計，而下城的土地顯然已經(jīng)不夠用了。零售業(yè)和娛樂業(yè)為了靠近消費者，也跟隨他們向北轉移。電話系統(tǒng)的優(yōu)化實現(xiàn)了遠程溝通，CBD內商業(yè)活動的分化也就成了自然的趨勢。隨著制造業(yè)的衰退，曼哈頓下城最終變成了以銀行、股市交易、法律、會計、保險等金融行業(yè)為核心的商業(yè)區(qū)域，而以零售和娛樂為主的曼哈頓中城CBD也形成了自己的氣候。

城市擴張也發(fā)生在18世紀的倫敦。人口的增長，以及工業(yè)革命的刺激，倫敦城越過了金融城的邊界，朝向倫敦西區(qū)拓展。金融城的人口數(shù)量也出現(xiàn)了顯著下跌，人們紛紛搬到了金融城外居住，零售也逐漸轉移到了倫敦西區(qū)。金融城內的諸多住宅被重新改造成辦公空間。到了19世紀，更多的碼頭建立起來，原先金融城的碼頭早就已經(jīng)無法承載大量的貿易需求。鐵路軌道和城市地鐵的出現(xiàn)加速了城市的擴張，并朝倫敦各個方向蔓延。到了19世紀中期，金融城只能算倫敦很小的一部分了。

“二戰(zhàn)”期間，金融城遭遇嚴重空襲。一些歷史建筑被炸毀，這也給戰(zhàn)后重建創(chuàng)造了新的機會，更多摩登的大規(guī)模建筑得以被修建。1980年，英國第一座摩天大樓、183米高的Natwest塔建成，作為當時國民西敏寺銀行的總部大樓。進入2000年之后，“小黃瓜”“奶酪刨”“對講機大廈”等越來越多的摩天大樓在金融城內興建，并成為倫敦的地標。

CBD的形態(tài)通常反映了一個城市的歷史。當城市擁有嚴格的古建筑保護條令以及建筑高度限制時，便很難推進那些大規(guī)模的新型項目。倫敦金融城至今在規(guī)劃上依然要受景觀視廊的控制，即金融城內的圣保羅大教堂的景觀視野不能受遮擋，這就大大限制了摩天樓的開發(fā)數(shù)量。而這樣的法令在歐洲城市很常見，為了滿足現(xiàn)代辦公的需要，集中建設高樓通常會選在距離市中心古城區(qū)較遠的地區(qū)，以滿足CBD的功能。

倫敦金絲雀碼頭CBD就是在這樣的背景下誕生的。

1986年，當時的英國首相撒切爾夫人為了限制少數(shù)權勢人物操縱市場，推出了后來被統(tǒng)稱為“大爆炸”（Big Bang）的一系列政策。這套政策通過放松對金融市場的監(jiān)管，為倫敦金融城走向全球鋪平了道路。在那之后，金融城也發(fā)生了巨變。金融城內的老牌機構，幾乎全部被來自華爾街和歐洲大陸的大銀行吞并，至今存活下來的也就剩拉扎德和羅斯柴爾德，以投資銀行以及越來越復雜的金融衍生工具為主要業(yè)務的美國模式成為主導。

1983年，Simon Robey加入了拉扎德，回憶起當時的工作氛圍，他形容像是回到了寄宿學校?！巴聜兎窒硪慌_電腦，有超長的午餐時間，下班后一起喝香檳，那是一個中庸落后助長懶惰的體系，不過那也是一個以客戶為核心的體系，其模式是建立在人與人之間的交情上，搶別人的客戶是有違行業(yè)規(guī)矩的?！蟊ㄖ螅绹藖砹?，他們更有錢，并且在市場擴張上具有很強的侵略性。”Robey對《第一財經(jīng)》雜志說，他在1987年加入摩根士丹利，感覺好像忽然進入了一家創(chuàng)業(yè)公司。過去以人際關系為核心的模式轉變?yōu)橐越灰诪楹诵牡哪Ｊ?，銀行用資產表來吸引新客戶，交易銀行家取代了咨詢銀行家。銀行成為人們職業(yè)發(fā)展路過的一站，個人的影響力減弱，機構、品牌變得越來越龐大。

那時，金融城內90%的建筑已經(jīng)不符合這些新型跨國大公司的需求。金融城的老房子，大多是歷史保護建筑，能改造的空間非常有限，甚至連空調也沒有。金絲雀碼頭就抓住了這個機會。

金絲雀碼頭位于倫敦東部的碼頭區(qū)，到1980年，隨著原先在運輸中起重要作用的碼頭陸續(xù)關閉，這片區(qū)域也成了一片荒地?？偛课挥诩幽么蟮目鐕禺a開發(fā)商Olympia & York派George Iacobescu搬到倫敦負責金絲雀碼頭的開發(fā)。Iacobescu曾負責為Olympia & York建成了紐約世界金融中心和美林銀行總部大樓等眾多重量級的項目。

Iacobescu從金融城步行走到金絲雀碼頭考察了一番。他意識到，要吸引商戶進駐，首先必須得改善這里的交通基礎設施。他們首先投資了4億英鎊擴建輕軌，后又投資了4億英鎊擴建地鐵。1999年，Jubilee地鐵線從倫敦市區(qū)的Mayfair延伸到金絲雀碼頭，金絲雀碼頭的地標建筑One Canada Square作為當時英國最高建筑也已完成，媒體打出金絲雀碼頭的廣告，稱人們可以“像在威尼斯一樣生活，像在紐約一樣工作”，銀行家們可以在同一座大樓里辦公，而不需要像在金融城里那樣分散在四處，再加上這里提供比金融城更廉價的租金，隨后，匯豐銀行、花旗、摩根大通等大型金融機構紛紛把它們在歐洲的總部設在這里。

直到2008年的那場全球金融危機，那些一度風光的跨國銀行被拉下神壇。銀行業(yè)的規(guī)模開始不斷縮減。1997年，銀行占到金絲雀碼頭辦公租賃收入的80%，2008年之后，這個比例只有55%且繼續(xù)下跌?；ㄆ旌腿鹗啃刨J已將多余的空間二次出租，摩根士丹利決定不再續(xù)租其所在大樓的一半空間，美林美銀則完全搬出了金絲雀碼頭。

此外，銀行業(yè)本身的運營模式也在發(fā)生變化。大型跨國銀行的信譽因金融危機而跌落，客戶們更傾向于和那些他們能夠信任的小公司打交道。2012年，Robey創(chuàng)立了自己的“精品顧問”公司Robey Warshaw。2018年這家只有3個合伙人的小公司所參與的英國并購交易規(guī)模排名甚至超越了高盛?！拔覀冞@種一站式的咨詢顧問模式有點復古。30年來，始終沒變的是人們還需要像我這樣的人為他們提供建議。”Robey說。Robey Warshaw的位置遠離了傳統(tǒng)的CBD，而是設在了擁有眾多私人俱樂部，以娛樂休閑聞名的Mayfair地區(qū)。

在這樣的環(huán)境下，傳統(tǒng)CBD也需要調整，來適應新的公司業(yè)態(tài)的出現(xiàn)?！罢嬲耐{不在于公司立馬打包走人了，而是它們看不到在這里的發(fā)展機會，當你停止增長的時候，你也就開始衰退了。我們已經(jīng)開始分化過去以金融業(yè)為主的租戶，金融創(chuàng)新、教育、創(chuàng)意產業(yè)將會是我們接下來的增長點。”金絲雀碼頭執(zhí)行董事John Garwood對《第一財經(jīng)》雜志說。

CBD已不再僅僅是一個服務于金融業(yè)和跨國貿易人員的場所，它變得去中心化、更多元，集合了居住、工作、購物、藝術文化和娛樂活動等各種功能，也更符合SOHO一代的生活工作方式。從業(yè)者們在城市中心工作，但與父輩不同，他們把家從郊區(qū)搬回到了城市中。

2013年金絲雀碼頭拿出One Canada Square里的3層、總共8萬平方英尺（約合7432平方米）的空間，推出自有的技術創(chuàng)業(yè)公司孵化器Level 39，目前這是全歐洲最大的金融技術中心。進駐的200家公司中，除了金融技術，還包括互聯(lián)網(wǎng)安全、智能城市等領域?，F(xiàn)在，總共有7000名專業(yè)技術人才在金絲雀碼頭工作，金融和非金融業(yè)務的比例從10年前的 70∶30變?yōu)楝F(xiàn)在的55∶45。

占地97英畝（約合39.25萬平方米）的金絲雀碼頭，容納了37座辦公樓，300多家商店、餐廳和酒吧，辦公和零售空間總共達150萬平方米，其中49%歸金絲雀碼頭集團所有。為了吸引新一代的職場人士，特別引入的公園、噴泉廣場、步行道等公共空間，占到總規(guī)模的1/5，并邀請藝術家和設計師在公共環(huán)境內設計裝置展示，每年還會舉辦200場左右的藝術表演活動。

在零售空間的安排上，金絲雀碼頭始建時，由于強勢的大銀行嚴禁將零售門面放在地面一層，認為這讓他們的辦公室顯得不夠正經(jīng)，不少購物區(qū)域至今依然集中于地下。不過，新建的零售空間被放到了更為重要的位置，店鋪也以小規(guī)模的精品店為主，與倫敦主要零售街區(qū)品牌大型旗艦店集合的風格形成區(qū)別，更適合上班族在工作之余逛上一圈，或是在網(wǎng)上完成購買之后來店內自提。

零售業(yè)的回歸也發(fā)生在金融城。2010年，一座全新的購物中心在圣保羅大教堂附近開業(yè)，一周7天都營業(yè)。金融城東部的Bishopsgate區(qū)域，毗鄰藝術潮人集中的Shoreditch地區(qū)，夜生活經(jīng)濟也逐漸發(fā)展起來。

金融城在辦公空間的規(guī)劃上也采用更靈活的思路?！敖鹑诔莾?9%的公司都是中小型企業(yè)，我們引入了像WeWork這種更靈活的共享辦公的形態(tài)。這里依然保留著30座歷史建筑，新老建筑搭配出的獨特景觀，對公司來說也是很有吸引力的。”倫敦金融城規(guī)劃委員會主席Christopher Hayward對《第一財經(jīng)》雜志說。

近些年來，士紳化的推進為CBD帶來了新的活力。它不僅是人們工作的地方，同時也要吸引人們在這里居住和休閑，做到24小時不打烊。

英國地理學家尼爾·史密斯在其所著的《新城市前沿：士紳化與恢復失地運動者之城》一書中如此解釋士紳化的趨勢：所謂城市的士紳化，是指在西方發(fā)達國家城市中心區(qū)出現(xiàn)的一種社會空間現(xiàn)象，其特征是城市中產階級以上階層取代低收入階級重新由郊區(qū)返回內城（城市中心區(qū)）。新一代的公司人不再像他們的前輩那樣，家住郊區(qū)，每天坐火車通勤上班。他們喜愛城市生活，希望辦公地與住宅的距離越近越好，以緩解每日擁擠疲憊的通勤壓力。

目前正在開發(fā)的金絲雀碼頭擴建項目Wood Wharf便是一個集合了住宅、辦公以及社區(qū)設施的多功能街區(qū)。大約23英畝（約合9.31萬平方米）占地中有2/3將用于住宅，每間公寓的客廳面積很小，在整座公寓樓內安排大量的公共空間，來滿足年輕人社交和互動的需要。社區(qū)配套設施中非常重要的餐飲、零售、學校、醫(yī)療服務等也將建立起來。已經(jīng)正式開盤的一棟住宅大廈10 Park Drive目前已經(jīng)售出了270套公寓，在開盤前一晚，甚至有150人連夜排隊。

一些辦公空間也會零散分布在這些住宅社區(qū)里，它們與之前金絲雀碼頭以大公司為主的租戶不同，更多的是小型的技術和創(chuàng)意公司，從Level 39里成長起來的公司也會搬到這里?！稗k公建筑形態(tài)將以小型建筑為主，基本放棄了摩天大樓，我們把零售和社區(qū)空間穿插其中，通過不同空間功能的組合，鼓勵不同背景的人們聚會。你知道，這對創(chuàng)意產業(yè)來說極為重要，把人封閉在一座大樓里是生產不出好的創(chuàng)意的。”負責Wood Wharf規(guī)劃的英國建筑事務所Allies and Morrison Architects的合伙人Jason Syrett對《第一財經(jīng)》雜志說。

Syrett并不愿直接去預測CBD的未來，但他相信，隨著經(jīng)濟模式和人們辦公模式的變化，對CBD形態(tài)的定義也會有新的演繹?！盎蛟S未來我們就不叫它CBD了，但它卻是從當下的CBD形態(tài)演化而來，一個好的規(guī)劃，就是能不斷調整、不斷適應新變化?！?h3>推薦閱讀