宋杰

上海黃浦江畔，世博園附近的雪野家園，30套別墅建成16年來始終“待字閨中”。

最近，這些別墅開始裝修，準備賣了。

“16年前，這個別墅也就99萬元一套，現(xiàn)在要2500萬～2900萬元一套?！狈慨a(chǎn)中介在朋友圈曬出的價格令人吃驚。

但為了阻止雪野別墅的裝修，雪野家園普通住宅區(qū)域的業(yè)主今年開始每天8班、每班2人在別墅區(qū)域“巡邏”，以此拖延裝修進度，阻礙雪野別墅的開賣進程。

業(yè)主們?yōu)槭裁匆钃?？別墅為何閑置16年？《中國經(jīng)濟周刊》記者近日赴實地探訪調(diào)查。

業(yè)委會代表為什么阻止賣別墅？

在雪野家園的別墅區(qū)，《中國經(jīng)濟周刊》記者看到，部分別墅的外墻欄桿已經(jīng)生銹，窗戶也有一層厚厚的灰塵，別墅內(nèi)部還是毛坯狀態(tài)，有的已成為垃圾堆放點。

但雪野家園小區(qū)現(xiàn)在的業(yè)主（普通住宅區(qū)），卻不同意開發(fā)商賣別墅。

位于上海浦東南路4200弄至4250弄的雪野家園小區(qū)，由房地產(chǎn)開發(fā)商上海地產(chǎn)集團旗下的中星集團建造，2002年竣工，現(xiàn)在的業(yè)主于2002年3月和12月相繼入住。

按照規(guī)劃，雪野家園共分三期：一期是多層和小高層住宅;二期是小高層住宅和別墅;三期也是小高層住宅，但尚未建設(shè)。

雪野家園業(yè)委會代表洪峰（化名）向《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹，目前，小區(qū)一期和二期的多層、高層住宅業(yè)主已經(jīng)入住，共有446戶，而30套別墅則處于閑置廢棄狀態(tài)長達16年。

采訪期間，數(shù)十位小區(qū)業(yè)主向記者反映“該小區(qū)非常奇葩”，別墅竣工后一直沒有拿到房產(chǎn)證導致無法銷售。而因缺乏管理，小區(qū)環(huán)境變差，該有的配套欠缺導致房價偏低。

“小區(qū)品質(zhì)下降，文明小區(qū)候選都輪不上，還不如旁邊的雪野二村（公房）。雪野別墅門前的雜草都跟人一樣高了，因為業(yè)主意見比較大，開發(fā)商才雇了小區(qū)綠化工定期修剪了?！币晃粯I(yè)主對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。

在過去的10多年里，業(yè)主與開發(fā)商之間因為物業(yè)、綠化面積、車庫、公建配套、容積率等多方面存在諸多爭議和糾紛。住宅區(qū)域的業(yè)主阻止開發(fā)商裝修別墅的一幕也就不難理解了。

業(yè)主們擔心，別墅的出售會損害他們的權(quán)益。例如，因為開發(fā)商承諾的車庫沒有兌現(xiàn)，目前他們的車只能停在別墅周圍，一旦別墅業(yè)主入住，他們也就沒地停車了。

房產(chǎn)證為何突然辦下來了？

但到了2018年，別墅獲得了房產(chǎn)證，開發(fā)商開始裝修，為出售做準備。

這讓小區(qū)業(yè)主們感到不解，“我們一直認為，別墅涉嫌違規(guī)，無法辦出房產(chǎn)證。后來跟我們協(xié)調(diào)的開發(fā)商代表也承認，他們是繳納了罰款的?！焙榉逭f。

變化發(fā)生在2016年。

這一年，上海地產(chǎn)集團旗下的另一家房地產(chǎn)上市公司中華企業(yè)（600675.SH）公告重大資產(chǎn)重組，上海地產(chǎn)集團將中星集團百分之百股權(quán)注入中華企業(yè)。重組在2018年4月宣布完成。

上海地產(chǎn)集團是上海市政府批準成立的大型國有獨資企業(yè)集團，開發(fā)業(yè)務涉及商品房、商業(yè)物業(yè)等多個領(lǐng)域，中華企業(yè)是上海地產(chǎn)集團旗下唯一的房地產(chǎn)上市公司。中華企業(yè)曾于2014年與2015年連續(xù)兩年歸屬上市公司股東凈利潤為負值（分別虧損4.89億元、24.87億元）。

據(jù)中華企業(yè)（600675.SH）2018年財報，2016年11月，上海地產(chǎn)集團承諾將確保中星集團自交割日起3年內(nèi)完成辦理雪野別墅的完全權(quán)屬證書，如未能完成該項工作使別墅處于可售狀態(tài)，上海地產(chǎn)集團將以現(xiàn)金方式回購雪野別墅。公告還指出：“如中華企業(yè)因雪野路別墅（編者注：即雪野小區(qū)的30套別墅）的違規(guī)建設(shè)等原因受到有關(guān)主管部門的行政處罰、第三方索賠或其他任何損失的，上海地產(chǎn)集團承諾賠償中華企業(yè)因此而遭受的實際損失。”

中華企業(yè)的財報披露稱：2017年9月14日，中星集團已取得別墅的《新建住宅交付使用許可證》，2018年已辦理部分房屋的產(chǎn)證證書，面積為6751.33平方米，剩余1970.37平方米尚未辦理。

也就是說，6751.33平方米的雪野別墅已經(jīng)順利辦下房產(chǎn)證可以公開銷售。

小區(qū)業(yè)主們的質(zhì)疑在于：為何“封存”了10多年的別墅，在看不出任何變化的情況下，16年后卻獲得了《新建住宅交付使用許可證》？

“2017年上海市浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會發(fā)給雪野家園《新建住宅交付使用許可證》。那么，房屋在沒有整修的情況下是怎么達到上海市2017年新建房屋交付驗收標準的？如果根據(jù)2002年的標準，那這些建了10多年的別墅就不屬于新建住宅?！焙榉逭f。

“超出面積”先建后批？

規(guī)土局：不排除這種可能性;中星集團：手續(xù)齊備未發(fā)現(xiàn)違規(guī)

另一位業(yè)主應女士于今年4月12日申請政府信息公開，申請內(nèi)容為雪野家園總平面圖、規(guī)劃許可證和項目表。

浦東新區(qū)規(guī)劃和自然資源局向其公開了有關(guān)信息。根據(jù)該局提供的浦東新區(qū)雪野北塊建筑工程項目表顯示，雪野小區(qū)有一幢“疑似”別墅的三層建筑面積為801平方米。

但在2019年3月下旬，中華企業(yè)派人來業(yè)委會協(xié)商時所持的上海市新建住宅交付使用許可證上，卻找不出面積為801平方米的別墅，能找到的是一幢1000多平方米的三層別墅。

業(yè)主們因此質(zhì)疑，實際情況與規(guī)劃不符，超出的這200多平方米如何解釋？

4月25日，浦東新區(qū)規(guī)劃和自然資源局有關(guān)負責人回應業(yè)委會代表的說法是：不否定有先建后批的可能性。

在一段業(yè)主們提供的錄音中，這位負責人解釋稱：根據(jù)原來的上海城市規(guī)劃條例，超面積部分可以按土建造價的2%～20%進行罰款。如果賣2000元/平方米，罰款是40～400元/平方米。如果罰款后開發(fā)商還能賺絕大部分，當然造違建。原來的規(guī)定等于變相地鼓勵了違建，但根據(jù)現(xiàn)行的上海城市規(guī)劃條例規(guī)定，違建要拆除，不能拆除的要沒收。如今大家就都不敢違建了。

北京煒衡（上海）律師事務所合伙人鞠秦儀接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪介紹說，根據(jù)當時《上海城市規(guī)劃條例》（1995年發(fā)布，1997年修改版本），“尚無不良影響的，處以建設(shè)工程土建造價百分之二至二十的罰款，并責令其補辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，由此在當時確實存在很多“先違建，后辦證”的情況;而歷經(jīng)多次修改后，現(xiàn)行條例規(guī)定，“無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款?！薄跋壬宪囋傺a票”的情況已經(jīng)不可能再發(fā)生了。

不過，浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會負責信訪的負責人回復業(yè)委會代表的則是另一種說法：別墅的確超了面積但不是違章建筑。“超面積但在土地證上的，那就要補地價，補完地價就可以拿到產(chǎn)權(quán)證銷售。如果開發(fā)商不愿意補地價，政府就要沒收?！?/p>

據(jù)房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的解釋，超面積并非違章建筑。違章是違法的建筑，規(guī)劃根本就不同意搭建的建筑;超面積是規(guī)劃同意的面積，只是在項目一開始的時候面積指標并不是那么精確，有超面積也有少面積的可能?！伴_發(fā)商一般不會少面積，因為政府不會退地價。一般補了地價以后，就可以正常銷售，而違章建筑則不能銷售”。

業(yè)主們展示的疑點還有很多。

洪峰向《中國經(jīng)濟周刊》記者提供的兩份宗地圖顯示，在別墅北區(qū)位置，2003年與2008年的情況完全不同： 2003年該區(qū)域內(nèi)是一幢別墅，到了2008年就變成了兩幢。

但實質(zhì)上，2002年業(yè)主入住小區(qū)的時候，該位置就已經(jīng)建成了兩幢別墅。

更蹊蹺的是，根據(jù)前述應女士從有關(guān)部門處得到的平面圖顯示，別墅北區(qū)位置在2000年設(shè)計時就是兩幢別墅，那么又與業(yè)主們2003年時拿到的宗地圖是矛盾的。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，宗地圖可以變更，原宗地圖不得劃改，應加蓋“變更”字樣印章保存。通常變更規(guī)劃需要在上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)上公示，但一般過了公示期就很難查找到。

記者登錄上海浦東新區(qū)人民政府官方網(wǎng)站，查詢“雪野家園”，可以看到2009年9月4日公示的“雪野家園別墅住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，但公示內(nèi)容已無法查看。

“問題在于，合法化需要修改規(guī)劃和公示。但如果公示是在2009年，那就等于開發(fā)商先上車再補票。”業(yè)委會代表說。

他們希望能夠通過合法手段從相關(guān)部門處核實查看雪野小區(qū)工程規(guī)劃許可證、 雪野小區(qū)工程竣工規(guī)劃驗收報告、雪野小區(qū)房產(chǎn)測繪報告及分攤面積的計算原則、 雪野小區(qū)公建改為商鋪等批復文件。但一直未能獲得相關(guān)信息。

那么，雪野小區(qū)的別墅建設(shè)是否存在違規(guī)，實際情況與規(guī)劃是否相符？相關(guān)手續(xù)是否合規(guī)？

中星集團有關(guān)負責人回復《中國經(jīng)濟周刊》記者稱：作為國有控股企業(yè)，合法合規(guī)是經(jīng)營管理的基礎(chǔ)，也是企業(yè)重視和堅持的，對于記者關(guān)注的事項，中星公司高度重視，相關(guān)部門協(xié)同進行了自查，項目的手續(xù)都是合法合規(guī)的，對于應該需要對外公開公示的資料，已經(jīng)在相關(guān)政府網(wǎng)站上公開。

“捂”了16年，房價漲了近14倍

《中國經(jīng)濟周刊》記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，雪野別墅因為從來沒有公開出售過，所以對于售價眾說紛紜，但較為一致的觀點是：城市別墅在上海這樣的核心城市屬于稀缺，雪野別墅又是處在世博板塊，一旦開賣售價肯定不低。

有住宅區(qū)業(yè)主回顧16年前買房時，聽中介介紹說，將來賣的話，雪野別墅大致是99萬元一套。

但客觀分析，16年前，上海小高層的三室二廳價格在5000元/平方米左右，四室價格反而低了，大致在4200元/平方米左右（因為當年市民對于大戶型的追求比較少，且大部分人看的是總價）。

根據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者獲得的雪野別墅的《新建住宅交付使用許可證》顯示，別墅面積每套在300平方米左右，按當時的可比價格假設(shè)別墅定價在6000元/平方米左右，那么，雪野別墅每套200萬元在當年是一個比較合理的出售價格。目前，據(jù)房產(chǎn)中介朋友圈的報價，最高售價已達2900萬元，漲了近14倍。

另據(jù)CRIC系統(tǒng)顯示，2017年至今的兩年多時間內(nèi)，上海中環(huán)內(nèi)一手別墅累計成交僅506套，成交單價超10萬元/平方米，個別獨棟別墅項目單價更可達25萬元/平方米以上。如果手續(xù)齊備，雪野別墅這樣區(qū)位的項目，起步價預估在13萬元/平方米以上。