張配豪

社區(qū)場景，是和用戶最近的場景之一，現(xiàn)在正是資本追逐的熱點。不僅如此，時下正熱的移動互聯(lián)網(wǎng)、O2O、社群經(jīng)濟、新零售等概念也紛紛向社區(qū)靠攏，玩出各種“社區(qū)+”的新花樣，但是社區(qū)里還有一個核心從未被觸及，那就是物業(yè)。

隨著市場迅猛發(fā)展，多元化需求異常強烈，更精準(zhǔn)、更優(yōu)質(zhì)、“管家式”的物業(yè)服務(wù)成為一些新銳創(chuàng)客開始進軍的新風(fēng)口。

萬億級市場新藍海

現(xiàn)如今，我國新型城鎮(zhèn)化進程不斷加快，城鎮(zhèn)人口數(shù)也在不斷增加。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年城鎮(zhèn)常住人口占總?cè)丝诒冗_到58.52%。

在此基礎(chǔ)上，房屋竣工面積也在高速增長。數(shù)據(jù)顯示，自2007年以來，全國每年房屋竣工面積和商品房銷售面積分別以6.7%、9.8%的復(fù)合增速增長。同時，這些數(shù)據(jù)背后，是城鎮(zhèn)居民對居住環(huán)境和城市管理水平不斷提出更高的要求，從而推動物業(yè)管理行業(yè)得到爆發(fā)式增長。

很快，物業(yè)管理行業(yè)的市場規(guī)模將逼近萬億。根據(jù)光大證券研報顯示，百強企業(yè)管理面積連續(xù)年復(fù)合增長率達到25.6%，并且據(jù)其預(yù)計，到2021年，整個物業(yè)管理行業(yè)的市場規(guī)模將達到9481億元。

從行業(yè)規(guī)模來看，已經(jīng)是一片如火如荼的熱鬧景象。目前，全國共有物管公司10萬余家，百強企業(yè)在管面積增速達10%。在2007年至2016年間，百強物業(yè)企業(yè)在營業(yè)收入均值由8272萬元提升至6.28億元，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值由7362萬元提升至5.19億元。

物管行業(yè)的快速發(fā)展也得到了資本市場的充分肯定，自彩生活服務(wù)集團率先成功登錄香港主板后，綠城服務(wù)、中海物業(yè)也相繼在香港主板上市。而在內(nèi)地資本市場，繼南都物業(yè)在A股成功上市之后，截至2017年已有60家物業(yè)企業(yè)登錄新三板。

自與資本市場發(fā)生關(guān)聯(lián)，物業(yè)管理企業(yè)間兼并購、規(guī)模擴張就成為關(guān)鍵詞。對龍頭物業(yè)管理企業(yè)而言，他們的優(yōu)勢是鮮明的。一方面，他們得以借助資本市場以及母公司的支持，獲取資金、獲取品牌影響力。另一方面，他們也在通過兼并購中小物業(yè)公司和中小地產(chǎn)商的物業(yè)公司，實現(xiàn)在管物業(yè)面積的快速增長。

在2016年至2017年間，行業(yè)重磅級的并購事件發(fā)生越來越多，資金規(guī)模超過10億元以上的案例不在少數(shù)。進入2018年后，一些與房地產(chǎn)市場無直接關(guān)聯(lián)的A股上市公司也在跨界并購物業(yè)公司。

市場亟待轉(zhuǎn)型升級?

實際上，物業(yè)管理企業(yè)也面臨行業(yè)瓶頸需要突破，如人力成本占比較高、利潤率較低等問題，以及如何面對借力“互聯(lián)網(wǎng)+”發(fā)展增值業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營等行業(yè)新趨勢。

現(xiàn)在的社區(qū)物業(yè)費多以屋內(nèi)的平米數(shù)計價，每月收集的費用用于綠化安防、維修保潔等，收入和支出基本鎖定。這也導(dǎo)致了物業(yè)公司重固定收費，輕靈活服務(wù)，重社區(qū)管理，輕家庭服務(wù)的現(xiàn)狀。具體到業(yè)務(wù)上，社區(qū)的物業(yè)公司大多存在服務(wù)意識不到位、深挖需求能力差、無服務(wù)體系支撐、缺乏成熟運營模式等問題。

當(dāng)前，物業(yè)社區(qū)的服務(wù)屬性愈發(fā)凸顯，并逐漸成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的重要業(yè)態(tài)，也是承接房地產(chǎn)價值流動和重塑的關(guān)鍵管道。如何圍繞客戶的居住體驗和對物業(yè)設(shè)施的精細打理，運用創(chuàng)新的工具和理念去實現(xiàn)市場需求有序?qū)?，決定了物業(yè)行業(yè)能否推陳出新、自我更替、不斷發(fā)展。

碧桂園服務(wù)控股有限公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理李長江認為目前物業(yè)行業(yè)在去掉物業(yè)管理費產(chǎn)生效益后，增值服務(wù)方面還沒有真正挖掘到埋在地下的“金礦”?！爸萍s行業(yè)發(fā)展的瓶頸有兩個：一個是人口紅利的消失，另一個是物業(yè)行業(yè)是勞動密集型行業(yè)，呈現(xiàn)一種典型的規(guī)模‘不經(jīng)濟效應(yīng)?！本G城服務(wù)集團行政總裁、綠城物業(yè)服務(wù)集團董事長吳志華表示。

關(guān)于行業(yè)的變革和創(chuàng)新，龍湖智慧服務(wù)總經(jīng)理曾益明指出，物業(yè)創(chuàng)新都必須圍繞著業(yè)務(wù)自身的特點進行，盡管物業(yè)行業(yè)經(jīng)過三十多年的發(fā)展，但這個行業(yè)的勞動力密集型效率低下、盈利困難、質(zhì)價不符的現(xiàn)象長期存在。中奧到家集團執(zhí)行董事兼副總裁梁兵則表示，行業(yè)瓶頸的解決方案之一，就是做產(chǎn)業(yè)鏈延伸。

金科生活服務(wù)集團有限公司董事長夏紹飛分享了金科在物業(yè)服務(wù)結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)化、物業(yè)服務(wù)結(jié)合數(shù)據(jù)的資產(chǎn)化，并通過打造“人+云+端”，鏈接鄰里、服務(wù)與生活的成果和思路，他說：“基于后臺的系統(tǒng)，業(yè)主不僅能實現(xiàn)物業(yè)方面的內(nèi)容，同時還能直接了解自己的房屋資產(chǎn)指數(shù)、健康指數(shù)等”。

中民投總裁高級助理、中民未來首席運營官莊諾則認為，行業(yè)正迎來“物業(yè)+”的時代，也正從物業(yè)管理到社區(qū)服務(wù)加速轉(zhuǎn)變，他表示物業(yè)管理+社群服務(wù)+智慧社區(qū)可能就是未來物業(yè)發(fā)展的3.0版本。

對于物業(yè)市場的未來發(fā)展走向，中國社會科學(xué)院教授、天風(fēng)證券首席經(jīng)濟學(xué)家劉煜輝認為，“中國有14億人的消費市場，以及代表中國未來的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級空間的大數(shù)據(jù)，在中國，場景為王、數(shù)據(jù)為王，如果把生產(chǎn)端和消費端的‘任督二脈打通，時間完全可能站在我們這一邊?！?h3>新創(chuàng)客抓住商機

“有些老人遇到水管漏水、衛(wèi)生間被堵住了，第一時間不是找他們的兒女，而是找我們的‘管家。”金鑰匙·大總管CEO陸鵬說。

面對行業(yè)普遍的缺乏成熟運營模式的問題，金鑰匙·大總管從高端社區(qū)服務(wù)入手。通過自己獨有的高端社區(qū)運營全流程管理系統(tǒng)，覆蓋開盤——駐盤——運營的全生命周期，打造一套真正可以貼身服務(wù)業(yè)主的管理體系。在物業(yè)公司提供服務(wù)單一，不能滿足客戶需求的問題上，金鑰匙·大總管通過全面的社區(qū)服務(wù)支撐系統(tǒng)，無縫覆蓋業(yè)主衣食住行吃喝玩樂的各個板塊，以“自營+第三方”的模式，提供7大板塊88項服務(wù)，深挖客戶需求，打造社區(qū)服務(wù)生態(tài)圈模式。至于行業(yè)普遍存在的人員問題，金鑰匙·大總管依托國際知名的金鑰匙組織，開發(fā)了完整的管家培訓(xùn)模塊，從技術(shù)到理念，全方位培訓(xùn)高質(zhì)量管家。

經(jīng)過三年的發(fā)展，金鑰匙大總管形成了一套完備的業(yè)務(wù)體系。公司的業(yè)務(wù)分為兩類，一類是針對高端客戶的私人管家;一類是針對中端用戶的社區(qū)管家。前者主要是定制服務(wù)或深度業(yè)務(wù)，采用返利方式，與第三方公司合作;后者主要是高頻基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，選擇與專業(yè)的第三方合作。

而另一位新銳創(chuàng)客胡章優(yōu)創(chuàng)辦的樓里樓外則為社區(qū)物業(yè)提供一站式智慧社區(qū)解決方案。在此之前，他曾任揚州市江都區(qū)房管局副局長。

胡章優(yōu)表示，創(chuàng)立樓里樓外一開始是“客戶推著自己走”。2015年初，公司在進行一項外包業(yè)務(wù)時，合作的物業(yè)公司提出，希望他們能開發(fā)一款業(yè)主APP。在制作和推廣的過程中他們切實發(fā)現(xiàn)這是一個可行的商業(yè)模式，能夠服務(wù)于業(yè)主，于是樓里樓外誕生了。

樓里樓外系統(tǒng)可同時滿足物業(yè)、商戶、業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的需求。在物業(yè)端，樓里樓外提供SaaS平臺幫助物業(yè)實現(xiàn)繳費和管理服務(wù);其物業(yè)體系包含繳費體系、呼叫中心、工單報修體系、三維全息平臺、物業(yè)巡查等，可滿足物業(yè)方各項需求。通過樓里樓外提供的SaaS系統(tǒng)，物業(yè)公司可降低管理成本，提高運營效率，并提高業(yè)主的滿意度。在商戶端，樓里樓外用APP為供應(yīng)鏈和商戶提供快速精準(zhǔn)的本地化社區(qū)覆蓋渠道，并通過“物業(yè)幣”幫助商戶有效導(dǎo)流。在業(yè)主端，業(yè)主可通過APP實現(xiàn)生活中常用的多種功能，如便捷購物、實時接收社區(qū)資訊、繳納物業(yè)費、報修，并可以通過APP來解鎖小區(qū)門禁、單元門禁、車位鎖等。