趙喜梅

買房置業(yè)要考慮哪些因素

中國有句老話：有房才有家，住房是人生的頭等大事，有了舒適的房子，生活才算美好。那么，買房要重點考慮哪些因素呢？

首先，為了確保在自身承受的價位內買到合適的房子，購房者要對家庭經濟收入水平、還貸能力、貸款方式等諸多因素進行理性衡量和選擇。

其次，買房時要核心考慮房屋位置是否優(yōu)越，一般來說，交通便利、公共配套設施完善、資源稀缺的區(qū)域都是城市的熱點區(qū)域，這些區(qū)域的房子不僅能滿足購房者的各類需求，而且有助于房產價值的提升。因此，孩子的入校、父母的養(yǎng)老就醫(yī)、上班的便利度等都需要考慮在內。

再次，要關注小區(qū)的環(huán)境和物業(yè)管理。小區(qū)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性都會對購房者今后的居住產生深遠影響。

最后，買房一定要量力而為。要有一個良好的心態(tài)，不以房價上漲而悲也不因房價下跌而喜。買房是大事，一定要征得家里人的同意與支持，不要獨斷專行。

房地產經紀公司的選擇和費用

互聯(lián)網房地產經紀公司的咨詢服務費（以下簡稱傭金）一般為房屋成交價的1%，信譽好的有資質的實體房地產經紀公司為2%。在選擇房地產經紀公司時，不要一味貪圖傭金便宜而聽信經紀人的花言巧語。一些房地產經紀人慣用的套路是，先用聽上去較低的傭金套牢購房者，但就房屋買賣過程中產生的稅費、過戶代辦費、評估代辦費、公證費、按揭代辦費、抵押代辦費等費用避重就輕甚至避而不談，而這些費用累計起來是除傭金外的大頭支出，在購房之前必須要做到心中有數。

關于房屋買賣居間合同中違約責任約定一項，房地產經紀公司通常是這樣表述的：甲、乙雙方任一方不履行本合同約定義務，致使合同目的不能實現，即視為違約;如甲方（賣房一方）違約，須雙倍（有的是3倍）返還乙方（購房者）定金，如乙方違約，則其定金賠償給甲方。在未能全額支付丙方（房地產經紀公司）相關服務費用的前提下，甲、乙雙方均同意從上述定金中優(yōu)先支付信息咨詢服務費及居間服務費（中介費）。不難看出，無論買賣雙方哪一方違約，房地產經紀公司的利益都不會受到任何損失，只會因合同違約而受益。

因此，簽署合同時，對違約條款持異議的，可協(xié)商另行簽署附屬協(xié)議約定。如果協(xié)議不成，買賣雙方可自我或相互評估，如果雙方違約的可能性很小或沒有就繼續(xù)簽署。如果其中任一方思想左右搖擺就極可能會出現違約，應當機立斷終止協(xié)議簽署。

一般情況下，只有在購房者繳納了定金之后，合同才會生效，如果合同已經簽署，而自己尚有疑慮，一定不要急著繳納定金，此時協(xié)商在定金條款中注明不履行合同的具體情況還不晚，謹防開發(fā)商和房地產經紀公司利用購房者缺乏相應的購房知識和經驗，在某些條款內容上設下陷阱。

房屋買賣過程中產生的稅費及解押問題

二手房買賣中有一個關鍵詞“滿五唯一”，想弄清“滿五唯一”，要先了解二手房買賣過程中的稅費。

首先要了解契稅，契稅是買房時一定要上交給國家的稅收，從擁有房子的套數和房子面積是否大于90平方米為界線來區(qū)別。

假設家庭（夫妻為單位）是首次購房，如果小于90平方米，契稅是1%，如果大于90平方米，契稅是1.5%;假設家庭（夫妻為單位）是第二套房，如果小于90平方米，契稅是1%;如果大于90平方米，契稅是2%;三套房及以上，不分房子大小契稅是3%。

“滿五”：商品房以契稅票填發(fā)日期或房產證登記日期為準（哪個時間早以哪個為準），購房者擁有房屋的時間大于等于5年?！拔ㄒ弧保阂约彝閱挝?，家庭成員名下在該省份或直轄市內登記在房產局的有且只有這一套房子（家庭成員指本人、配偶及未成年子女）。

此外，買二手房的時候，一定要問清賣方房產是否有抵押的情況，即是否有銀行貸款還沒有還清，甚或因債務問題辦理過二次抵押。那么，沒有還清貸款的二手房能不能交易？交易的時候會不會有風險？怎樣才能規(guī)避這種風險呢？

方法有四：一是貸款按揭轉移，但隨著房貸政策收緊，銀行對“轉按揭”限制會更多，只有少數銀行可以做，這種方法有一定的局限性。二是全款交易。三是用抵押物申請抵押貸款還清房貸。四是購房者用首付款幫賣家做貸款解押，但這種辦法對于買方來說存在一定的風險。

（摘自《黃河黃土黃種人》2019年1期）